Chi phí vốn tăng: Thị trường bất động sản đối mặt nhiều sức ép

17 giờ trướcBài gốc

Việc lãi suất tăng đang đặt thị trường BĐS trước áp lực lớn về chi phí vốn và thanh khoản. Ảnh: ST

Mặt bằng lãi suất “đảo chiều”

Sau thời gian dài duy trì ở mức thấp nhằm hỗ trợ phục hồi kinh tế, lãi suất trên thị trường tiền tệ đang bước vào giai đoạn tăng mới. Từ khoảng tháng 10 đến nay, nhiều ngân hàng thương mại đã điều chỉnh tăng lãi suất huy động, đặc biệt ở kỳ hạn ngắn dưới 6 tháng. Khi lãi suất huy động tăng, lãi suất cho vay - nhất là cho vay mua nhà và đầu tư BĐS - cũng nhích lên tương ứng. Nhiều ngân hàng thậm chí đã nâng lãi suất thả nổi cho vay BĐS lên mức 12-15%/năm, cao nhất kể từ năm 2020.

Tại Phiên họp Chính phủ thường kỳ tháng 11, Thủ tướng Phạm Minh Chính yêu cầu ngành ngân hàng kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với những lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, trong đó có lĩnh vực BĐS.

Sự gia tăng này được giới chuyên gia lý giải trước hết từ tình trạng mất cân đối giữa tốc độ tăng tín dụng và tốc độ tăng huy động vốn. Tín dụng tăng nhanh vượt xa huy động buộc các ngân hàng phải tìm mọi cách mở rộng nguồn vốn đầu vào: Nâng lãi suất, tung sản phẩm tiền gửi đặc biệt, trong đó có những gói lên tới 6,8-7%/năm, thậm chí chạm 9%/năm với khoản gửi lớn.

Ngoài yếu tố cung - cầu vốn, dòng tiền nhàn rỗi trong dân cư cũng không còn dồi dào. Khi vàng, chứng khoán và tiền số đồng loạt tăng sức hút, dòng vốn nhàn rỗi có xu hướng dịch chuyển khỏi hệ thống ngân hàng, làm giảm nguồn cung tiền gửi. Trong bối cảnh đó, các ngân hàng buộc phải điều chỉnh lãi suất để giữ chân người gửi tiền.

Một nguyên nhân quan trọng khác đến từ sự tăng trưởng nhanh của tín dụng BĐS. Tính đến cuối quý III/2025, dư nợ tín dụng toàn hệ thống dành cho BĐS đã vượt 4,1 triệu tỷ đồng, tăng gần 19% so với đầu năm và chiếm hơn 23% tổng dư nợ nền kinh tế. Trước rủi ro tập trung tăng cao, cơ quan quản lý đã cảnh báo và yêu cầu siết hoạt động cho vay đặt cọc, cho vay phục vụ kinh doanh nhà đất, khiến ngân hàng có xu hướng tăng lãi suất để kiểm soát rủi ro và bảo toàn an toàn vốn.

Ngoài ra, đây cũng là thời điểm nhu cầu tín dụng thường tăng mạnh vào mùa cao điểm cuối năm. Từ nay đến quý I/2026, nền kinh tế cần lượng vốn lớn để phục vụ sản xuất - kinh doanh, giải ngân dự án, chi trả lương thưởng… Trong khi nguồn vốn ngân hàng không quá dồi dào, việc lãi suất tăng là diễn biến tất yếu.

Tất cả các yếu tố trên cộng hưởng, đẩy mặt bằng lãi suất vào chu kỳ tăng mới. Đây không chỉ là biến động ngắn hạn mà phản ánh quá trình tái cân bằng sau thời kỳ dài của “tiền rẻ”. Do đó, thị trường BĐS buộc phải thích ứng với chi phí vốn cao hơn và có chiến lược huy động vốn hiệu quả hơn.

Nhiều thách thức đối với thị trường bất động sản

Với đặc thù phụ thuộc lớn vào tín dụng ngân hàng, lãi suất tăng được dự báo sẽ tác động mạnh đến thanh khoản thị trường BĐS. Theo chuyên gia kinh tế TS. Nguyễn Trí Hiếu, đối với đa số người mua nhà, vốn vay ngân hàng chiếm 50-70% giá trị căn nhà. Trong bối cảnh giá nhà neo cao, lãi suất tăng khiến người mua cân nhắc lại kế hoạch tài chính, làm giảm lực cầu. Đối với khách hàng vay cũ, áp lực trả nợ tăng, nguy cơ nợ xấu hình thành cao hơn.

Với nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, biến động lãi suất trở thành rủi ro đáng kể. Nhiều nhà đầu tư kỳ vọng dòng tiền cho thuê hoặc tăng giá BĐS đủ bù đắp chi phí vốn, nhưng khi lãi suất tăng, phương án này mất hiệu quả. Điều đó khiến họ thận trọng hơn trong mở rộng danh mục khi lợi nhuận kỳ vọng không bù nổi chi phí vốn.

Ở phía cung, theo các chuyên gia của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam, doanh nghiệp BĐS là nhóm chịu rủi ro kép: chi phí tài chính tăng trong khi sức mua lại giảm. Điều này khiến việc triển khai dự án đối mặt nhiều trở ngại.

Cùng lúc, kênh trái phiếu doanh nghiệp - nguồn vốn quan trọng của nhiều chủ đầu tư - vẫn chưa phục hồi hoàn toàn. Phát hành mới trầm lắng, trong khi lượng trái phiếu đáo hạn ở mức cao khiến doanh nghiệp phải xoay xở dòng tiền bằng mọi cách. Với phần lớn dự án là sản phẩm hình thành trong tương lai, dòng tiền ứng trước từ khách hàng bị đình trệ càng làm áp lực tài chính gia tăng. Khi chi phí tín dụng tăng, khả năng huy động vốn hạn chế, năng lực tài chính yếu, nhiều dự án có thể phải dừng hoặc chậm tiến độ, ảnh hưởng đến niềm tin của người mua và nhà đầu tư thứ cấp.

Việc lãi suất duy trì ở mức cao cũng khiến hoạt động mở rộng quỹ đất, khởi công dự án mới bị kìm hãm. Khi thị trường trầm lắng, ngân hàng thường tăng lãi suất để phản ánh mức độ rủi ro cao. Nhiều doanh nghiệp buộc phải “án binh bất động”, tránh mở rộng đầu tư nhằm giảm thiểu rủi ro, nhất là khi chi phí đất đai và xây dựng vẫn leo thang. Hệ quả là nguồn cung nhà ở có nguy cơ sụt giảm trong trung hạn.

Trong bối cảnh đó, người mua nhà được khuyến nghị thận trọng khi xây dựng kế hoạch tài chính dài hạn: Ưu tiên vốn tự có, hạn chế vay vượt ngưỡng an toàn, chọn các gói lãi suất cố định dài hạn hoặc sản phẩm có “đệm lãi suất” để giảm rủi ro khi lãi suất thả nổi tăng cao.

Đối với doanh nghiệp BĐS, yêu cầu tái cấu trúc tài chính trở nên cấp bách hơn. Doanh nghiệp cần rà soát danh mục, cắt bỏ dự án kém hiệu quả, tập trung nguồn lực vào các dự án có thanh khoản tốt. Đồng thời, phải đa dạng hóa nguồn vốn thông qua liên doanh, hợp tác đầu tư, phát hành trái phiếu có tài sản đảm bảo… nhằm giảm phụ thuộc vào hệ thống ngân hàng.

Việc lãi suất tăng đang đặt thị trường BĐS trước áp lực lớn về chi phí vốn và thanh khoản. Tuy nhiên, đây cũng là động lực để thị trường tự điều chỉnh và tái cấu trúc theo hướng lành mạnh hơn, tạo nền tảng cho sự phát triển bền vững trong thời gian tới./.

DIỆU THIỆN

Nguồn Kiểm Toán : http://baokiemtoan.vn/chi-phi-von-tang-thi-truong-bat-dong-san-doi-mat-nhieu-suc-ep-44984.html