Chiêu trò bán nhà trên giấy và lá chắn từ luật mới

một giờ trướcBài gốc

Không ít người mua đã rơi vào cảnh “tiền mất tật mang” khi mua nhà tại các dự án không tồn tại hoặc chưa được cấp phép. Ảnh: Lê Vũ

Nhận diện chiêu trò của chủ đầu tư

“Dự án ma” và chiêu góp vốn, đặt cọc giữ chỗ

Không ít người mua đã rơi vào cảnh “tiền mất tật mang” khi mua nhà hình thành trong tương lai tại các dự án không tồn tại hoặc chưa được cấp phép, thậm chí có dự án vướng tranh chấp hoặc đã mang đi thế chấp trong một giao dịch khác. Chủ đầu tư dựng phối cảnh hoành tráng, hứa hẹn tiện ích vượt trội, tiềm năng sinh lợi, nhưng thực tế chỉ là bãi đất trống.

Một chiêu thức khác là mở bán khi dự án chưa đủ điều kiện pháp lý đưa vào kinh doanh. Thay vì ký hợp đồng mua bán theo luật định, nhiều chủ đầu tư lách luật bằng hợp đồng góp vốn, thỏa thuận giữ chỗ, hợp tác đầu tư. Khi xảy ra tranh chấp, người mua chật vật với việc đòi lại tiền.

Ép đóng tiền trái luật

Theo quy định, chủ đầu tư chỉ được thu tiền theo tiến độ xây dựng, với tỷ lệ thanh toán từng giai đoạn được giới hạn. Tuy nhiên, thực tế, nhiều chủ đầu tư thu tới 50-70% ngay khi mới xong phần móng, thậm chí ép người mua đóng tới 90% với “mồi nhử” chiết khấu cao. Điều này khiến người mua mất đi vị thế thương lượng để buộc chủ đầu tư đẩy nhanh tiến độ. Nếu dự án đình trệ, toàn bộ số tiền gần như bị “giam” vô thời hạn.

Bẫy trong hợp đồng

Không ít hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ẩn chứa nhiều rủi ro:

Bẫy về tiến độ: Hợp đồng không quy định ngày bàn giao cụ thể, mà chỉ ghi “dự kiến” hoặc “theo tiến độ thi công”, khiến chủ đầu tư có thể kéo dài vô hạn mà không phải chịu trách nhiệm, người mua bị giam vốn nhưng khó có cơ sở đòi bồi thường.

Chủ đầu tư chỉ được thu đặt cọc tối đa 5%, thanh toán lần đầu tối đa 30% tính cả cọc. Những lần thanh toán tiếp theo gắn chặt với tiến độ xây dựng, tổng thanh toán khi chưa bàn giao tối đa 70%, khi chưa có sổ tối đa 95%.

Bẫy về quyền lợi: Người mua chậm đóng tiền bị phạt nặng, mất cọc, thậm chí bị hủy hợp đồng; trong khi chủ đầu tư chậm bàn giao chỉ bị phạt tượng trưng hoặc không chịu trách nhiệm. Quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thường nghiêng hẳn về phía chủ đầu tư, khiến người mua rơi vào thế yếu.

Bẫy về tài chính: Hợp đồng chỉ nêu giá bán nhưng bỏ ngỏ các khoản phí như quản lý, bảo trì, làm sổ, khiến người mua “ngã ngửa” khi nhận nhà vì phải đóng thêm quá nhiều phí. Nhiều hợp đồng còn không phân định rõ sở hữu chung - riêng, dễ phát sinh tranh chấp sau này như về chỗ để xe hay tầng thương mại. Người mua cần yêu cầu liệt kê đầy đủ mọi nghĩa vụ tài chính ngay trong hợp đồng.

Hiểu đúng luật để bảo vệ túi tiền

Từ ngày 1-8-2024, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 chính thức có hiệu lực, thay thế Luật 2014, với nhiều quy định siết chặt hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai - loại hình giao dịch phổ biến nhưng tiềm ẩn rủi ro cao.

Siết điều kiện đưa vào kinh doanh

Theo điều 24, nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được phép bán khi đã khởi công xây dựng, có giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng (hoặc thông báo khởi công), và giấy tờ nghiệm thu phần móng hoặc hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ.

Trước khi bán, chủ đầu tư phải thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh để được xác nhận đủ điều kiện kinh doanh. Nhà ở phải nằm trong dự án đã được phê duyệt, không có tranh chấp, không bị kê biên và chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Quy định này nhằm ngăn chặn tình trạng “bán nhà trên giấy” khi dự án chưa đủ cơ sở pháp lý để bán.

Giới hạn tiền đặt cọc không quá 5% giá bán

Luật mới lần đầu quy định trần đặt cọc. Chủ đầu tư chỉ được thu tối đa 5% giá bán khi dự án đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của luật này.

Trước đây, chưa có giới hạn này, nhiều chủ đầu tư huy động vốn trái phép dưới hình thức “giữ chỗ”, gây thiệt hại lớn cho người mua khi dự án đình trệ. Quy định mới tạo “hàng rào pháp lý” bảo vệ người tiêu dùng.

Thanh toán theo tiến độ xây dựng

Điều 25 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 tiếp tục kiểm soát chặt chẽ tiến độ thanh toán. Việc thanh toán lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng (gồm cả tiền đặt cọc). Các lần thanh toán tiếp theo phải gắn với tiến độ xây dựng. Tổng các lần thanh toán không quá 70% khi chưa bàn giao nhà (50% nếu bên bán là doanh nghiệp có vốn nước ngoài). Khi chưa được cấp sổ, bên bán chỉ được thu tối đa 95% giá trị hợp đồng. Quy định này nhằm ngăn chặn tình trạng “thu tiền nhanh, xây dựng chậm”.

Ràng buộc trách nhiệm chủ đầu tư

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 tăng ràng buộc trách nhiệm chủ đầu tư như phải công khai thông tin dự án, cung cấp đầy đủ hồ sơ pháp lý trước khi ký hợp đồng, tuân thủ hợp đồng mẫu.

Những lưu ý để tránh rơi vào “bẫy”

Tóm lại, trước khi người mua “xuống tiền”, cần kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý: giấy tờ về quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, biên bản nghiệm thu xây dựng hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ dự án (với nhà chung cư phải nghiệm thu xong phần móng), văn bản của cơ quan nhà nước thông báo đủ điều kiện bán.

Chỉ ký hợp đồng trực tiếp với chủ đầu tư, đọc kỹ điều khoản về đặt cọc và thanh toán đúng theo tiến độ và tỷ lệ quy định của luật mới ban hành.

Với giao dịch giá trị lớn, người mua nên có luật sư hoặc chuyên gia xem xét hợp đồng để nhận diện các điều khoản bất lợi, tránh rủi ro do ngôn từ mập mờ.

Hồ Vương Quốc Sử

Nguồn Saigon Times : https://thesaigontimes.vn/chieu-tro-ban-nha-tren-giay-va-la-chan-tu-luat-moi/