Chờ 'bom tấn' trên đường đua M&A bất động sản

8 giờ trướcBài gốc

Khác với những năm trước, trong năm 2025, các doanh nghiệp không còn e ngại về việc dự án khó hoàn thiện pháp lý, bởi Nghị quyết số 171/2024/QH15 của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất, đã tạo điều kiện rất thuận lợi cho các thương vụ M&A.

Đường đua sôi động

Ông Nguyễn Anh Tuấn, Phó tổng giám đốc kinh doanh Công ty Bất động sản Hà Đô TP.HCM cho biết, thị trường M&A bất động sản đang khá sôi động khi bên bán nhiều, bên mua cũng lớn, với các dự án đẹp, vị trí tốt, pháp lý thuận lợi.

Điển hình, ngay trong quý I, thương vụ đáng chú ý là việc Công ty Cổ phần Gateway Thủ Thiêm – thành viên của Hướng Việt Holdings – chi 2.612 tỷ đồng để mua lại 42% cổ phần Công ty Nam Rạch Chiếc từ Keppel Land (Singapore).

Nam Rạch Chiếc là chủ đầu tư dự án khu đô thị Palm City quy mô 30ha tại TP. Thủ Đức (TP.HCM). Hiện dự án còn lại bốn lô đất chưa phát triển, gồm hai lô nhà ở, một lô đất hỗn hợp và một lô đất y tế.

M&A bất động sản đang khá sôi động với sự tham gia của cả khối nội và khối ngoại.

Cùng thời điểm, Keppel Land tiếp tục thoái 70% cổ phần tại dự án Saigon Sports City (64ha, Thủ Đức) cho hai đối tác trong nước là Công ty TNHH HTV Đại Phước và Công ty Cổ phần Bất động sản Vinobly, với tổng giá trị thương vụ dự kiến lên tới 7.500 tỷ đồng.

Bước sang quý II, thị trường M&A ghi nhận thương vụ lớn từ khối ngoại khi CapitaLand (Singapore) mua lại 25ha đất thuộc phân khu Hải Đăng trong khu đô thị Vinhomes Ocean Park 3 (Văn Giang, Hưng Yên) từ Vinhomes.

Trước đó, CapitaLand cũng đã mua lại một phần Vinhomes Smart City (Nam Từ Liêm, Hà Nội) để phát triển khu căn hộ Lumi Hanoi, và một phần tại Vinhomes Ocean Park 1 (Gia Lâm, Hà Nội) để phát triển dự án The Senique Hanoi.

Một điểm đáng chú ý trong cuộc đua M&A bất động sản nửa đầu năm 2025 là hoạt động tích cực của các doanh nghiệp trong nước. Nổi bật là Sun Group mua lại lô đất A1-2 rộng 2,5ha tại khu đô thị mới Cầu Giấy (Hà Nội) từ CTX Holdings để phát triển tổ hợp Sun Felia Suites.

Tại Hưng Yên, Sunshine Group thâu tóm 55ha đất thuộc khu đô thị sinh thái Văn Giang – tên thương mại Alluvia City – từ Xuân Cầu Holdings. Còn tại Bình Dương, Bcons đã chi 1.200 tỷ đồng để mua lại dự án cao ốc hỗn hợp Aster Garden Towers (1,88ha, TP. Thuận An), sau đó đổi tên thành The New Point.

Gỡ điểm nghẽn, chờ “bom tấn”

Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, nhìn nhận thị trường M&A đang có nhiều cơ hội bùng nổ, với sự tham gia các doanh nghiệp mới nổi sở hữu nguồn tài chính ổn định, có kế hoạch, chiến lược bài bản.

Theo đó, trong thời gian tới, thị trường M&A sẽ khá sôi động, hiện các doanh nghiệp đã bắt đầu chào bán những dự án này ra thị trường. Đây sẽ là “điểm nổ” cho thị trường M&A trong 6 tháng cuối năm.

Các chuyên gia của Cushman & Wakefield cũng dự báo một lượng vốn lớn đến từ các nhà đầu tư nước ngoài dự kiến hoàn tất và đổ vào thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2024-2026. Các nhà đầu tư gốc Á từ Singapore, Malaysia... nhiều khả năng sẽ tiếp tục “chiếm sóng” trên thị trường.

Đường đua M&A sôi động với sự tham gia của hàng loạt “tay chơi” đến từ cả trong và ngoài nước hứa hẹn sẽ tạo nên những thương vụ “bom tấn” trong thời gian tới, tuy nhiên, việc bên bán có xu hướng đẩy giá dự án lên quá cao khiến các bom tấn nguy cơ biến thành bom xịt.

Đơn cử, tại TP.HCM, dự án Charmington Dragonic nằm trên mặt đường Tản Đà - Võ Văn Kiệt (quận 6), có diện tích 5.077 m2, đang được Công ty TTC Land chào bán. Song mức giá 1.200 tỷ đồng mà chủ đầu tư đưa ra khiến nhiều nhà đầu tư cảm thấy lo ngại.

Bên cạnh tình trạng “hét giá” cao, một rào cản khác là yếu tố giá đất. Trong bối cảnh khung giá đất và tiền sử dụng đất đang được điều chỉnh mạnh, chi phí đất đai trở thành biến số khó lường trong bài toán đầu tư. Đặc biệt, tiền sử dụng đất – vốn là “ẩn số” trong quá trình triển khai dự án – nay càng thêm bất định, khiến nhiều nhà đầu tư dè chừng.

Theo các chuyên gia, nếu không tính toán kỹ lưỡng, bên nhận chuyển nhượng có thể rơi vào thế bất lợi, khi giá thành sản phẩm bị đội lên, tiệm cận – thậm chí vượt – mức giá bán thực tế trên thị trường. Khi đó, thay vì cơ hội sinh lời, thương vụ M&A có thể trở thành “gánh nặng” tài chính, đẩy bên mua vào thế bị động.

Có thể nói, kỳ vọng giá quá cao từ bên bán, cùng với loạt vướng mắc pháp lý và chi phí đất đai gia tăng, đang là những lực cản khiến thị trường M&A vẫn chưa bùng nổ như kỳ vọng.

Để kích hoạt một chu kỳ M&A bùng nổ, trước hết, cần sự “gặp nhau” giữa hai kỳ vọng. Bên bán phải quay về giá trị thật của dự án – xét trên pháp lý, tiến độ, chất lượng sản phẩm và tiềm năng khai thác. Đây là thời điểm các thương vụ "win-win" sẽ được ưu tiên, thay vì các cuộc mặc cả kéo dài đến bế tắc.

Chính quyền địa phương, cơ quan chức năng cần chủ động rà soát, đẩy nhanh quy trình cấp phép, tháo gỡ những vướng mắc liên quan đến quy hoạch, đất đai nhằm đưa các quỹ đất sẵn sàng giao dịch vào thị trường.

Tóm lại, thị trường M&A bất động sản cuối năm 2025 không thiếu cơ hội – điều còn thiếu là sự đồng bộ giữa pháp lý, dòng vốn và kỳ vọng giá. Khi các bên tham gia đều “làm thật, bán thật” và hệ thống chính sách hỗ trợ được hoàn thiện, thị trường hoàn toàn có thể bước vào giai đoạn phục hồi mạnh mẽ, tạo lực đẩy cho những “bom tấn” trong thời gian tới.

Hưng Nguyên

Nguồn Vnbusiness : https://vnbusiness.vn//toan-canh/cho-bom-tan-tren-duong-dua-m-a-bat-dong-san-1107949.html