Cho thuê bất động sản: chủ nhà có bị liên đới khi khách thuê phạm pháp?

2 giờ trướcBài gốc

Để làm rõ vấn đề này, phóng viên đã có cuộc trao đổi với Thạc sĩ, Luật sư Nguyễn Văn Duy, Giám đốc Công ty Luật TNHH Hoàng Duy và Cộng sự.

Hai "trụ cột" pháp lý xác định trách nhiệm của chủ nhà

Theo Luật sư Nguyễn Văn Duy, mối quan hệ giữa chủ nhà và người thuê là một giao dịch dân sự dựa trên sự thỏa thuận. Tuy nhiên, khi tài sản cho thuê trở thành địa điểm thực hiện hành vi vi phạm pháp luật (như đánh bạc, lừa đảo công nghệ cao), trách nhiệm của chủ sở hữu sẽ được xem xét dựa trên "tính mục đích" và "nghĩa vụ quản lý" tài sản.

Cụ thể, trách nhiệm của chủ bất động sản được xác định qua 2 trụ cột pháp lý dưới đây.

Thứ nhất, về nghĩa vụ sử dụng tài sản theo Bộ luật Dân sự 2015.

Theo Điều 480 Bộ luật Dân sự 2015, bên thuê có nghĩa vụ bắt buộc phải sử dụng tài sản theo đúng mục đích đã thỏa thuận. Nếu bên thuê sử dụng tài sản trái pháp luật (sai mục đích), chủ nhà không chỉ có quyền mà còn có cơ sở pháp lý để đơn phương chấm dứt hợp đồng ngay lập tức và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Thứ hai, về trách nhiệm hành chính và hình sự.

Chủ nhà có thể bị xử phạt hành chính theo Nghị định 144/2021/NĐ-CP nếu không thực hiện nghĩa vụ khai báo lưu trú. Đặc biệt, nếu cơ quan chức năng chứng minh được chủ nhà "biết rõ" mục đích phạm tội mà vẫn tạo điều kiện, họ có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự với vai trò Đồng phạm (người giúp sức).

Thạc sĩ, Luật sư Nguyễn Văn Duy, Giám đốc Công ty Luật TNHH Hoàng Duy và Cộng sự

Những "dấu hiệu đỏ" khiến chủ nhà khó chứng minh sự vô can

Cơ quan điều tra sẽ không chỉ nghe lời khai "tôi không biết". Luật sư Duy chỉ ra 3 nhóm căn cứ thực tế để xác định lỗi của chủ nhà.

Sự bất thường về giá thuê và phương thức thanh toán: Cơ quan điều tra sẽ đối chiếu mức giá trong hợp đồng với mặt bằng giá thị trường tại khu vực. Nếu giá thuê cao bất thường (gấp 2-3 lần) mà không đi kèm tiện ích tương xứng, đây được coi là dấu hiệu của "chi phí rủi ro".

Nếu chủ nhà tuy không mong muốn tội phạm xảy ra nhưng vì lợi nhuận cao mà "có ý thức để mặc" cho hậu quả xảy ra, họ vẫn phải chịu trách nhiệm hình sự. Việc nhận số tiền lớn bất thường là bằng chứng cho thấy chủ nhà đã chấp nhận việc tài sản bị sử dụng vào mục đích khuất tất.

Dấu hiệu từ việc cải tạo và sử dụng tài sản thực tế: Một bất động sản thông thường không cần đến hệ thống đường truyền internet băng thông siêu rộng, hệ thống cách âm đặc biệt, hoặc mạng lưới camera giám sát ngược ra bên ngoài dày đặc. Nếu chủ nhà đồng ý cho bên thuê thay đổi cấu trúc, gia cố cửa sắt nhiều lớp hoặc dán kín các cửa sổ mà không có lý do kinh doanh hợp pháp, thì khó có thể biện minh cho sự "vô can". Sự im lặng hoặc đồng thuận trong trường hợp này có thể bị xem là hành vi "Tạo điều kiện vật chất" – một trong những dấu hiệu đặc trưng của người giúp sức trong đồng phạm.

Việc thực hiện nghĩa vụ quản lý hành chính theo Luật Cư trú 2020: Đây là căn cứ pháp lý rõ ràng nhất. Theo Điều 27 Luật Cư trú 2020, chủ nhà có trách nhiệm phối hợp và thực hiện thủ tục đăng ký tạm trú cho người thuê. Nếu chủ nhà cố tình né tránh việc khai báo, không đăng ký tạm trú cho một nhóm đông người lưu trú bất thường nhằm giúp họ "ẩn mình" trước sự quản lý của chính quyền, hành vi này có dấu hiệu của tội Che giấu tội phạm hoặc tội Không tố giác tội phạm nếu sau đó cơ quan chức năng chứng minh được chủ nhà có biết về hoạt động phi pháp.

Rủi ro "tình ngay lý gian"

Theo Luật sư Duy, ngay cả khi hoàn toàn "ngoại phạm" về ý chí (không biết, không tham gia), chủ nhà vẫn phải đối mặt với những tổn thất nặng nề.

Bất động sản bị phong tỏa: Dù hiếm khi bị tịch thu hoàn toàn, nhưng việc niêm phong tài sản để phục vụ điều tra có thể kéo dài hàng năm trời, khiến chủ nhà mất quyền khai thác, kinh doanh.

Hợp đồng vô hiệu: Theo Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch thuê nhà có thể bị tuyên vô hiệu do vi phạm điều cấm, khiến việc đòi bồi thường hư hại từ người thuê trở nên cực kỳ phức tạp.

"Chủ nhà vẫn là người đầu tiên phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về sự an toàn của công trình, bao gồm cả các vi phạm về phòng cháy chữa cháy nếu khách thuê tự ý thay đổi công năng nhà ở", Luật sư Duy thông tin thêm.

Giải pháp "tự vệ" cho chủ bất động sản

Để không rơi vào tình cảnh "tình ngay lý gian", Luật sư Nguyễn Văn Duy khuyến nghị quy trình 4 bước chuyên nghiệp.

Chặt chẽ hóa điều khoản hợp đồng: Thay vì ghi chung chung, hợp đồng cần dẫn chiếu trực tiếp Điều 480 Bộ luật Dân sự 2015 và Điều 172 Luật Nhà ở 2023. Phải ghi rõ: "Bên thuê cam kết không sử dụng tài sản vào các mục đích vi phạm pháp luật (như đánh bạc, tội phạm mạng, tàng trữ hàng cấm). Mọi hành vi vi phạm mục đích sử dụng là căn cứ để Bên cho thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng ngay lập tức mà không cần báo trước và không phải hoàn trả tiền đặt cọc".

Xác lập quyền giám sát định kỳ: Chủ nhà nên đưa vào hợp đồng điều khoản về quyền kiểm tra hiện trạng tài sản định kỳ (ví dụ 01 tháng/lần) có báo trước. Việc này không chỉ giúp quản lý tài sản mà còn là bằng chứng cho thấy chủ nhà đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ giám sát, giúp loại bỏ cáo buộc "làm ngơ" cho tội phạm.

Tuân thủ tuyệt đối Luật Cư trú: Ngay khi bàn giao nhà, phải thực hiện khai báo tạm trú qua Cổng dịch vụ công hoặc ứng dụng VNeID. Việc lưu giữ hồ sơ định danh (CCCD/Hộ chiếu) của tất cả những người thực tế cư trú là bằng chứng pháp lý quan trọng nhất để chứng minh sự minh bạch của chủ sở hữu.

Điều khoản miễn trừ trách nhiệm: Cần có điều khoản yêu cầu Bên thuê cam kết bồi thường toàn bộ thiệt hại kinh tế phát sinh nếu tài sản bị phong tỏa, niêm phong do lỗi của Bên thuê. Mặc dù khi tội phạm xảy ra, việc đòi bồi thường từ người thuê là khó khăn, nhưng đây là cơ sở để Tòa án xem xét bảo vệ quyền lợi cho chủ nhà khi giải quyết vụ án.

Tuệ Minh

Nguồn Người Đưa Tin : https://nguoiduatin.vn/cho-thue-bat-dong-san-chu-nha-co-bi-lien-doi-khi-khach-thue-pham-phap-204260315133329805.htm