Cho thuê nhà trọ là dịch vụ lưu trú hay cho thuê tài sản?

2 giờ trướcBài gốc

Nhiều người vân chưa phân biệt được việc cho thuê nhà trọ là dịch vụ lưu trú hay cho thuê tài sản. Ảnh minh họa

Có bắt buộc phải đăng ký hộ kinh doanh không?

Trên một số hội, nhóm trao đổi liên quan đến chính sách thuế từ đầu năm 2026, nhiều cá nhân, hộ kinh doanh vẫn còn nhiều thắc mắc xoay quanh việc kê khai, nộp thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản, cho thuê nhà. Đặc biệt rất nhiều cá nhân có cho thuê phòng trọ cho người lao động, sinh viên vẫn "mù mờ" việc kê khai, tính thuế này.

Bà N.T.M.N, một hộ kinh doanh cho biết, bà có phòng trọ cho công nhân thuê ở để họ làm việc tại khu công nghiệp với doanh thu trên 500 triệu đồng/năm, thuộc diện nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN) và thuế giá trị gia tăng (GTGT). Tuy nhiên, bà N hiện tại chưa xác định được cho thuê phòng trọ là dịch vụ lưu trú hay cho thuê tài sản để biết tỷ lệ phần trăm thuế phải nộp. Vì vậy, gửi câu hỏi tới Bộ Tài chính, bà N mong được hướng dẫn cụ thể về tỷ lệ thuế GTGT và TNCN phải nộp.

Theo các chuyên gia, đây là điểm rất nhiều người nhầm, dẫn đến áp sai thuế suất. Tại Điều 9, Thông tư 40/2021/TT-BTC đã phân biệt rõ cho thuê tài sản bao gồm: cho thuê nhà; cho thuê phòng trọ cho sinh viên, công nhân; cho thuê dài hạn, không kèm dịch vụ ăn uống, giải trí; cho thuê mặt bằng mở cửa hàng. Do đó, dịch vụ cho thuê nhà trọ sinh viên, công nhân thuộc trường hợp cho thuê tài sản, không phải dịch vụ lưu trú. Trong khi đó, dịch vụ lưu trú chỉ áp dụng khi: cho thuê ngắn hạn; có yếu tố khách du lịch, khách vãng lai; có kèm dịch vụ (ăn uống, giải trí, dọn phòng…).

Theo đại diện Cục Thuế, không phải mọi trường hợp cho thuê nhà đều phải đăng ký thành hộ kinh doanh. Cụ thể, Điều 82, Nghị định 168/2025/NĐ-CP, pháp luật cho phép cá nhân lựa chọn hình thức phù hợp. Có 2 trường hợp pháp lý rõ ràng thành lập hộ kinh doanh thì thực hiện đăng ký thuế theo cơ chế một cửa liên thông cùng với đăng ký kinh doanh theo quy định tại Nghị định số 168/2025/NĐ-CP và Thông tư số 68/2025/TT-BTC. Trường hợp không đăng ký thành lập hộ kinh doanh thì cá nhân thực hiện đăng ký thuế với cơ quan thuế theo quy định tại Thông tư 86/2024/TT-BTC.

Theo các chuyên gia thuế, trường hợp cá nhân không đăng ký hộ kinh doanh thì vẫn được cho thuê nhà hợp pháp; chỉ cần đăng ký thuế nếu có phát sinh nghĩa vụ với ngân sách. Trường hợp này phù hợp với người cho thuê số lượng nhỏ, doanh thu ít, không cần mở rộng hoạt động. Trường hợp đăng ký hộ kinh doanh cho thuê nhà sẽ phù hợp với các cá nhân cho thuê nhiều căn, nhiều hợp đồng; có nhu cầu quản lý bài bản; đồng thời việc đăng ký hộ kinh doanh sẽ giúp dễ làm việc với ngân hàng, đối tác…

Cũng theo dự thảo Nghị định quản lý thuế hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh, từ năm 2026 áp dụng cách tính rất rõ ràng, chia đúng 2 ngưỡng doanh thu. Trường hợp doanh thu từ 500 triệu đồng/năm trở xuống thì: không nộp thuế GTGT; không nộp thuế TNCN; không còn lệ phí môn bài (đã bãi bỏ từ 1/1/2026). Tuy nhiên, cá nhân vẫn phải khai thuế trung thực, đúng hạn. Đây là nghĩa vụ bắt buộc, dù không phải nộp tiền thuế. Thời gian nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày 31/1 hằng năm (nếu vào ngày nghỉ sẽ được lùi sang các ngày kế tiếp). Nếu không khai thuế, cá nhân vẫn có thể bị xử phạt hành chính; khai muộn có thể bị nhắc nhở, phạt chậm nộp.

Đối với trường hợp doanh thu trên 500 triệu đồng/năm, sẽ áp dụng duy nhất phương pháp tính theo tỷ lệ doanh thu. Cụ thể: thuế GTGT = 5% × toàn bộ doanh thu. Thuế TNCN = 5% × (Doanh thu – 500 triệu). Như vậy, thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản (nhà) không được trừ chi phí; không áp dụng lãi – lỗ.

Phân biệt cho thuê tài sản với dịch vụ lưu trú

Nhiều câu hỏi xoay quanh việc cho thuê phòng theo tháng, hợp đồng dài hạn từ 6 tháng đến12 tháng, có kèm các khoản thu như điện, nước, wifi, rác thải… thì được xếp vào cho thuê tài sản hay dịch vụ lưu trú và doanh thu tính thuế được xác định thế nào?

Giải đáp một số thắc mắc này, luật sư Nguyễn Thị Hồng Liên, Giám đốc Công ty Luật TNHH Quốc tế Hồng Thái và Đồng nghiệp, Đoàn Luật sư TP Hà Nội phân tích: chính sách thuế đã có quy định rõ và cá nhân, hộ kinh doanh cần phân biệt 2 khái niệm. Thứ nhất, cá nhân cho thuê tài sản là cá nhân có phát sinh doanh thu từ cho thuê tài sản bao gồm cho thuê nhà, mặt bằng, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi không bao gồm dịch vụ lưu trú.

Thứ hai, dịch vụ lưu trú không tính vào hoạt động cho thuê tài sản gồm cung cấp cơ sở lưu trú ngắn hạn cho khách du lịch, khách vãng lai khác; cung cấp cơ sở lưu trú dài hạn không phải là căn hộ cho sinh viên, công nhân và những đối tượng tương tự; cung cấp cơ sở lưu trú cùng dịch vụ ăn uống hoặc các phương tiện giải trí. Như vậy, cá nhân hay hộ kinh doanh cho thuê phòng trọ đối với công nhân, sinh viên thì kê khai thuế ngành nghề dịch vụ lưu trú.

Trường hợp cho thuê phòng trọ theo tháng có cộng dịch vụ khác đi kèm như dọn phòng, giặt ủi... thì sẽ kê khai theo ngành nghề dịch vụ lưu trú. Đối với người cho thuê phòng trọ và chủ nhà thu tiền cộng cả tiền, điện, nước thì kê khai doanh thu sẽ phải tính chung tất cả. Theo quy định, mức thuế ngành nghề cho thuê tài sản gồm thuế GTGT 5% nhân doanh thu và thuế TNCN 5% trên doanh thu tính thuế. Đối với ngành nghề dịch vụ lưu trú thì thuế GTGT 5% và thuế TNCN là 2% trên doanh thu tính thuế.

Ví dụ, nếu người cho thuê nhà, cho thuê phòng trọ với công nhân, sinh viên với số tiền dưới 40 triệu đồng/tháng (tương đương dưới 500 triệu đồng/năm) thì sẽ không phải nộp thuế TNCN và thuế GTGT. Nếu cá nhân này cho thuê nhà hay cho thuê nhiều phòng trọ với doanh thu 50 triệu đồng/tháng, tương đương 600 triệu đồng/năm thì phải đóng thuế TNCN bằng: (600 triệu - 500 triệu đồng) x 5% = 5 triệu đồng; nộp thuế GTGT: 600 triệu x 5% = 30 triệu đồng. Tổng cộng số thuế phải nộp là 35 triệu đồng/năm.

Trường hợp cá nhân cho thuê phòng trọ ngắn hạn đối với khách vãng lai, cho thuê phòng trọ theo tháng và có kèm theo dịch vụ lau dọn vệ sinh, giặt ủi... có số tiền 50 triệu đồng/tháng, tương đương 600 triệu đồng/năm thì phải đóng thuế TNCN bằng: (600 triệu - 500 triệu đồng) x 2% = 2 triệu đồng; nộp thuế GTGT: 600 triệu x 5% = 30 triệu đồng. Tổng cộng số thuế phải nộp là 32 triệu đồng/năm.

Thời gian qua nhiều người cho thuê nhà đã bị truy thu thuế, một phần nguyên nhân là do cá nhân, hộ kinh doanh thực tế cho thuê ngắn ngày như homestay nhưng lại đi khai cho thuê tài sản.

Luật sư Nguyễn Thị Hồng Liên, Đoàn Luật sư TP Hà Nội.

Thái An

Nguồn PL&XH : https://phapluatxahoi.kinhtedothi.vn/cho-thue-nha-tro-la-dich-vu-luu-tru-hay-cho-thue-tai-san-443297.html