'Chôn vốn bạc tỷ' vì găm đất nông nghiệp, hết tiền làm sổ đỏ

2 giờ trướcBài gốc

Tuy nhiên, từ khi bảng giá đất mới có hiệu lực từ tháng 8/2024, giấc mơ “lãi lớn” của không ít nhà đầu tư đang biến thành gánh nặng nợ nần, thậm chí nhiều nhà đầu tư buộc phải bán tháo vì không kham nổi chi phí hợp thức hóa.

“Khóc dở, mếu dở” vì tiền sử dụng đất

5 năm trước, khi gom góp tiền mua căn nhà rộng 75 m² trên địa bàn huyện Hóc Môn cũ (nay là xã Đông Thạnh, TP.HCM) bằng giấy tờ viết tay (vi bằng) để cho thuê, chị Lan Anh kỳ vọng tài sản này vừa giúp chị giữ vốn, vừa nuôi ước mơ sau này có thể “lãi đậm” khi hợp thức hóa giấy tờ.

Thế nhưng đến cuối năm 2024, khi làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, diện tích đo đạc thực tế lên tới hơn 150 m². Theo bảng giá đất mới, số tiền sử dụng đất mà gia đình phải nộp vọt lên hàng tỷ đồng.

“Con số đó quá sức tưởng tượng. Tôi muốn rao bán lại căn nhà, nhưng giấy tờ chỉ là vi bằng, thêm chi phí chuyển đổi quá cao nên chẳng ai mặn mà. Bao nhiêu năm tích cóp, giờ đồng vốn mắc kẹt”, chị Lan Anh thở dài.

Việc chuyển đổi từ đất ruộng lên đất thổ cư vướng bài toán chi phí không nhỏ với nhà đầu tư.

Không riêng chị Lan Anh, anh Phạm Quốc Dũng ở phường Hiệp Bình cũng rơi vào cảnh “dở khóc dở cười”. Cụ thể, anh đang sở hữu lô đất 210 m², đủ điều kiện để chuyển thổ cư. Nghĩ rằng thủ tục sẽ đơn giản, anh chuẩn bị sẵn kế hoạch bán lại để lấy vốn xoay vòng.

Nhưng khi đến cơ quan chức năng, anh choáng váng vì số tiền phải nộp gần 6 tỷ đồng – gấp nhiều lần so với tính toán ban đầu. “Giá thị trường không thể nào đội lên theo mức phí này. Nếu cộng thêm vài tỷ vào giá bán, chắc chắn không ai dám mua. Giờ tôi đành để đất trống, còn bán thì lỗ nặng”, anh Dũng lắc đầu ngao ngán.

Ông Nguyễn Văn Lợi ở Bình Chánh cũ thậm chí còn chật vật hơn. Sau nhiều năm thửa đất của ông bị “treo” vì quy hoạch, ông mừng rỡ khi được gỡ vướng. Nhưng niềm vui chưa kịp trọn vẹn thì ông lại “ngã ngửa” vì phải nộp tới 5,7 tỷ đồng để chuyển đổi thửa đất 210 m² sang đất ở. “Bao năm chờ đợi, cuối cùng cái giá để hợp thức hóa lại vượt quá tầm với”, ông Lợi cay đắng.

Không chỉ những hộ gia đình nhỏ lẻ, ngay cả nhà đầu tư “tay to” cũng rơi vào cảnh mắc kẹt. Như trường hợp của anh Trần Hoàng Nam (phường Vĩnh Tân) từng bỏ ra hơn 10 tỷ đồng năm 2020 để mua khu đất rộng hơn 2.000 m² tại xã Bà Điểm, với kỳ vọng sau khi chuyển thổ cư sẽ bán sinh lời lớn.

Thế nhưng, tính toán gần đây khiến anh choáng váng khi chi phí chuyển đổi đã lên tới trên dưới 39 tỷ đồng. Không còn đường lùi, anh buộc phải rao bán lại lô đất bằng giá gốc, chấp nhận không lời lãi chỉ để giải phóng vốn.

Đầu tư đất nông nghiệp còn “ngon ăn”?

Nguyên nhân chính khiến người dân và nhà đầu tư “choáng” là do bảng giá đất TP.HCM điều chỉnh theo Quyết định 79 (có hiệu lực từ 1/8/2024). Theo đó, giá đất tăng từ 2,36 lần đến gần 39 lần so với năm 2020.

Trước đây, giá đất ở một số khu vực chỉ 2,7 triệu đồng/m², nay đã tăng lên 28 triệu đồng/m². Trong khi đó, đất nông nghiệp vẫn chỉ khoảng 600.000 đồng/m². Khoảng cách chênh lệch hàng chục triệu đồng/m² khiến chi phí chuyển đổi tăng vọt, gấp hàng chục lần so với giai đoạn trước.

Đáng nói, hiện nay tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích không còn được tính theo định mức mà áp dụng 100% chênh lệch giữa đất ở và đất nông nghiệp. Điều này tạo ra áp lực tài chính cực lớn cho hộ gia đình và doanh nghiệp.

Theo báo cáo của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), thành phố còn hơn 13.000 thửa đất chưa được cấp giấy chứng nhận, chiếm 0,7% tổng số thửa đất. Trong đó, nhiều trường hợp là đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư, hoặc đất có vướng mắc quy hoạch. Những hộ dân này khi làm thủ tục đều vấp phải bài toán chi phí tăng đột biến.

Trong bối cảnh đó, tại dự thảo sửa đổi Nghị định 103 về tiền sử dụng đất, Bộ Tài chính đề xuất quay lại cách tính cũ là chỉ thu tiền sử dụng đất theo tỷ lệ phần trăm thay vì toàn bộ chênh lệch. Mức đề xuất là 30% với diện tích trong hạn mức và 50% với diện tích ngoài hạn mức. Tuy nhiên, phương án này chỉ áp dụng với “đất dự trữ để ở” như đất vườn, ao liền kề nhà ở hình thành từ trước 2004, không áp dụng cho đất nông nghiệp thuần túy.

Theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA, với mức giá đất hiện tại đã cao, ngay cả khi áp dụng cách tính cũ, chi phí chuyển đổi vẫn cao gấp nhiều lần so với trước kia. Vì vậy, ông Châu đề xuất Nhà nước nên thu tiền sử dụng đất theo tỉ lệ nhất định, chẳng hạn 20% với đất trong hạn mức và 30% với đất ngoài hạn mức, thay vì thu 100% như hiện nay.

Những diễn biến trên là lời cảnh báo rõ ràng cho những ai còn ôm mộng “mua đất nông nghiệp giá rẻ, chuyển đổi sang đất ở để lãi lớn”. Thực tế cho thấy, chi phí chuyển đổi hiện vượt xa khả năng tài chính của nhiều hộ gia đình và nhà đầu tư nhỏ lẻ.

Không chỉ vậy, việc sở hữu đất bằng vi bằng – vốn không có giá trị pháp lý đầy đủ – cũng khiến người mua gặp rủi ro kép, vừa không sang tên chính chủ được, vừa không bán lại được khi chi phí hợp thức hóa quá cao.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang chững lại, giá bán không thể tăng tương ứng với tiền sử dụng đất, nhà đầu tư dễ rơi vào cảnh “ôm bom nổ chậm”: vốn bị chôn chặt, thanh khoản thấp, thậm chí phải bán lỗ để thu hồi vốn.

Các chuyên gia khuyến nghị, trước khi rót tiền vào đất nông nghiệp, người dân và nhà đầu tư cần tính toán kỹ khả năng tài chính, tìm hiểu chính sách quy hoạch, bảng giá đất, chi phí chuyển đổi. Nếu không, giấc mơ “lướt sóng đất” có thể nhanh chóng biến thành gánh nặng nợ nần.

Hưng Nguyên

Nguồn Vnbusiness : https://vnbusiness.vn//toan-canh/chon-von-bac-ty-vi-gam-dat-nong-nghiep-het-tien-lam-so-do-1109069.html