Chốt bán nhà vì lợi nhuận cho thuê ngày càng thấp

9 giờ trướcBài gốc

Giá thuê tăng nhưng tỷ suất lợi nhuận từ cho thuê chung cư ngày càng xuống thấp. Ảnh: Việt Linh.

Còn hơn 2 tháng nữa hợp đồng cho thuê nhà hết hạn, chị Hoài Anh quyết rao bán căn hộ studio diện tích gần 30 m2 tại quận Nam Từ Liêm với giá 2,55 tỷ đồng. Căn chung cư này gia đình chị mua từ cuối năm 2023 với giá 1,8 tỷ đồng, đầu tư thêm nội thất khoảng 100 triệu đồng, sau đó cho thuê giá 7,5-8 triệu đồng/tháng.

Chị Hoài Anh cho biết giai đoạn trước, các kênh đầu tư khác đều gặp khó nên chị chuyển sang đầu tư căn hộ chung cư với mục đích cho thuê. Chị kỳ vọng nhận "lãi đơn lãi kép" nhờ đà tăng giá của tài sản cũng như dòng tiền cho thuê hàng tháng.

Sau gần 18 tháng từ ngày mua, căn hộ của chị Hoài Anh tăng giá khoảng 40%, cộng với khoảng 6% lợi nhuận từ việc cho thuê. Chị tính toán "mức lãi này vượt kỳ vọng".

Tuy nhiên đến nay, khi đà tăng giá chung cư chững lại, giá thuê cũng khó điều chỉnh tăng, tỷ suất lợi nhuận về dưới 4%/năm (tính trên giá bán căn hộ hiện tại), chị Hoài Anh quyết định rao bán căn hộ để chuyển sang kênh đầu tư khác.

Tỷ suất lợi nhuận thấp hơn lãi gửi tiết kiệm

Câu chuyện của chị Hoài Anh được anh Trí Hòa, chủ một sàn môi giới bất động sản tại Hà Nội đồng tình. Anh cho biết từ đầu năm đến nay, nhiều chủ nhà liên hệ để gửi bán các căn hộ đang cho thuê, nhiều nhất là các căn hộ 1-2 phòng ngủ, giá thuê 10-15 triệu đồng/tháng, trong khi giá bán của những căn này dao động 4-8 tỷ đồng/căn. Theo anh, lợi nhuận thấp hơn lãi tiết kiệm là nguyên nhân chính khiến người quyết tâm bán.

Cho thuê chung cư có thể tạo ra dòng tiền ổn định, tuy nhiên tỷ suất sinh lời không cao. Dữ liệu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) mới đây cho hay việc cho thuê căn hộ chung cư ngày một kém hấp dẫn khi tỷ suất lợi nhuận hiện phổ biến dưới 2%, thấp hơn so với gửi tiết kiệm. Thực tế này diễn ra trong bối cảnh giá căn hộ liên tục lập đỉnh trong giai đoạn 2022-2024.

Nhiều người chọn đầu tư chung cư vì khả năng tạo ra dòng tiền ổn định. Ảnh minh họa: News Property.

Theo khảo sát của Tri Thức - Znews, giá bán căn hộ tại nhiều chung cư Hà Nội đã tăng khoảng 60-90%, thậm chí có căn tăng gấp đôi sau 3 năm, tuy nhiên giá cho thuê chỉ tăng khoảng 10-20% cùng giai đoạn. Với diễn biến này, tỷ suất lợi nhuận từ việc cho thuê căn hộ ngày càng giảm.

Chẳng hạn năm 2022, một căn hộ giá 4 tỷ đồng tại quận Đống Đa được cho thuê với giá 15 triệu đồng/tháng, nhưng đến nay, khi căn hộ được giao dịch ở mức 8,5 tỷ đồng, giá thuê chỉ nhích nhẹ lên 18 triệu đồng/tháng. Như vậy, tỷ suất lợi nhuận giảm từ 4,5% xuống còn 2,5%/năm.

Hay những căn hộ 55 m2 từng được cho thuê 8 triệu đồng vào năm 2021, nay tăng lên 11 triệu đồng/tháng. Tuy nhiên giá bán của căn hộ này đã tăng một mạch 70%, từ 2,2 tỷ lên 3,6 tỷ đồng. Tỷ suất lợi nhuận giảm tương ứng từ 4,4% xuống còn 3,6%.

Mua hay bán chung cư khi tỷ suất lợi nhuận xuống thấp?

Theo một số chuyên gia, trong giai đoạn chung cư tăng giá, khả năng sinh lời từ việc cho thuê căn hộ không phải là mục tiêu nhiều chủ nhà hướng tới. Thay vào đó, giá trị ngày một cao của căn hộ mới là mục đích họ nhắm vào. Tuy nhiên, khi giá căn hộ chững lại, các nhà đầu tư buộc phải cân nhắc việc chuyển đổi phương án đầu tư.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS cho rằng giá bán căn hộ hiện nay vượt xa giá trị thực, có căn ở xa trung tâm, giá bán 3-4 tỷ nhưng không có khách thuê hoặc chỉ cho thuê được với giá 6-7 triệu đồng/tháng. Ông cho rằng giá thuê phản ánh rõ tình trạng đầu cơ, giá "ảo".

Đồng tình, ông Đinh Minh Tuấn, Phó giám đốc kinh doanh nền tảng Batdongsan.com.vn cho rằng hiện tượng giá mua - bán tăng nhưng giá thuê ít biến động là dấu hiệu của "bong bóng đầu cơ", tức giá của bất động sản vượt quá giá trị thực. Khi tín dụng siết chặt hoặc nhu cầu thuê không đủ, những thị trường này dễ "xẹp".

Ông Tuấn lấy ví dụ về thị trường cho thuê căn hộ hiện nay tại Hà Nội, giá bán ở một số dự án tăng gần 60% trong một năm nhưng giá thuê chỉ tăng 4%/năm, tỷ suất lợi nhuận giảm từ 4% về 2,6%. Chuyên gia này cho rằng nếu căn hộ này phục vụ mục đích đầu tư, nhà đầu tư nên bán.

Ông Tuấn cũng cho hay một số căn hộ có giá thuê cao nhưng khi tính toán tỷ suất lợi nhuận thì lại thấp hơn nhiều kênh đầu tư khác, trường hợp này nhà đầu tư cũng nên bán.

Chẳng hạn một căn hộ có giá thuê 30 triệu/tháng - mức cao so với thị trường chung, nhưng giá mua là 10 tỷ đồng thì tỷ suất cho thuê chỉ khoảng 2,6%/năm.

"Tỷ suất này không hiệu quả so với các kênh đầu tư khác như nhà mặt phố chứng khoán, gửi tiết kiệm hay vàng", ông Tuấn nhận xét và khuyến nghị chuyển đổi phương án đầu tư.

Thủy Tiên

Nguồn Znews : https://znews.vn/chot-ban-nha-vi-loi-nhuan-cho-thue-ngay-cang-thap-post1537107.html