Chủ đầu tư địa ốc 'bám hạ tầng' có chắc thắng?

2 giờ trướcBài gốc

Hạ tầng mở đường, bất động sản theo sau, đó là quy luật đã được kiểm chứng tại nhiều quốc gia. Tuy nhiên, trong bối cảnh thực tế tại Việt Nam, đặc biệt là Hà Nội và TP.HCM, câu hỏi đặt ra không còn là có nên bám hạ tầng hay không, mà là liệu bám hạ tầng có đủ để giúp chủ đầu tư “chắc thắng”?

Dòng chảy nguồn cung rời trung tâm

Dữ liệu từ các đơn vị nghiên cứu cho thấy, “bám hạ tầng” đã trở thành chiến lược phát triển chủ đạo của hàng loạt chủ đầu tư, từ những “ông lớn” dẫn dắt thị trường đến các doanh nghiệp tầm trung.

Theo báo cáo năm 2025 của Dat Xanh Services, phát triển dự án gắn với các trục hạ tầng lớn, đặc biệt là hệ thống vành đai và giao thông công cộng đô thị theo mô hình TOD, đang trở thành xu hướng chủ đạo tại Hà Nội và TP.HCM.

Chỉ riêng năm 2025 và giai đoạn chuẩn bị cho năm kế tiếp, tổng nguồn cung ghi nhận tại hai thị trường này đã vượt mốc 100.000 sản phẩm, phần lớn nằm ngoài khu vực lõi trung tâm.

Thực tế cho thấy hạ tầng là điều kiện cần nhưng chưa bao giờ là điều kiện đủ để các dự án bất động sản "bám sóng" chắc thắng.

Tại Hà Nội, nguồn cung dọc Vành đai 1 và 2 đạt khoảng 10.900 sản phẩm, chủ yếu là các dự án tái phát triển đô thị quy mô vừa. Trong khi đó, Vành đai 3 và 3.5 ghi nhận khoảng 17.200 sản phẩm, được xem là “vùng đệm” cân bằng giữa vị trí, giá bán và khả năng kết nối.

Đáng chú ý nhất là Vành đai 4 phía Bắc, nơi tập trung hơn 35.300 sản phẩm, con số phản ánh rõ xu hướng dịch chuyển đầu tư dài hạn sang các đại đô thị gắn với hạ tầng chiến lược.

Bức tranh tại TP.HCM và vùng phụ cận cũng cho thấy quỹ đạo tương tự. Nguồn cung nhà ở không chỉ bám các tuyến vành đai mà còn lan sang các trục kết nối liên vùng như Quốc lộ 13, Quốc lộ 1, cao tốc Mỹ Phước – Tân Vạn.

Riêng Vành đai 4 TP.HCM đã hình thành quỹ nhà ở khoảng 15.500 sản phẩm, trong khi trục Quốc lộ 13 ghi nhận hơn 11.000 sản phẩm đang triển khai.

Thực tế, sự dịch chuyển này không xuất phát từ lựa chọn cảm tính mà là kết quả của nhiều áp lực mang tính cấu trúc. Thứ nhất, quỹ đất nội đô ngày càng khan hiếm, trong khi thủ tục pháp lý bị siết chặt khiến khả năng phát triển dự án mới tại trung tâm gần như đóng băng. Thứ hai, chi phí đất và chi phí phát triển tại khu lõi đã vượt ngưỡng chịu đựng của cả chủ đầu tư lẫn người mua.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam Batdongsan.com.vn, các tuyến Vành đai 2, 3 và 4 không còn đơn thuần là giao thông đối ngoại mà đã trở thành “trục xương sống” hình thành các cụm đô thị mới. Khoảng cách 20-40 km so với trung tâm, vốn từng bị xem là bất lợi, nay được “rút ngắn” đáng kể nhờ cao tốc, metro và hệ thống đường vành đai.

Ở chiều cầu, nhóm khách hàng trẻ và tầng lớp trung lưu, lực lượng mua ở thực chủ đạo, đang bị đẩy ra khỏi trung tâm bởi mặt bằng giá neo cao. Trong bối cảnh đó, các dự án dọc vành đai, với mức giá thấp hơn 2-3 lần, trở thành lựa chọn khả thi hơn.

Bám hạ tầng có đồng nghĩa với chắc thắng?

Sự xuất hiện của các tuyến metro tại Hà Nội và TP.HCM từ năm 2021 và 2024 đã thổi thêm động lực cho mô hình TOD. Tuy nhiên, theo JLL, các dự án nằm trong phạm vi khoảng 10 phút đi bộ từ nhà ga metro hiện mới chỉ chiếm 14-16% tổng nguồn cung bất động sản thương mại và 4-9% nguồn cung nhà ở.

Quan trọng hơn, không phải dự án nào “gần metro” cũng đồng nghĩa với TOD đúng nghĩa. Một khu đô thị TOD hiệu quả phải được phát triển đồng thời trên bốn trụ cột, gồm kết nối, giao thông phi cơ giới, tiện ích và bất động sản phức hợp.

Nếu chỉ dừng lại ở việc xây nhà ở “ăn theo” metro, lợi thế hạ tầng sẽ nhanh chóng bị triệt tiêu. Và thực tế thị trường cũng cho thấy, hạ tầng là điều kiện cần nhưng chưa bao giờ là điều kiện đủ.

Khi nguồn cung đồng loạt đổ về các trục giao thông lớn, nguy cơ dư cung cục bộ là hoàn toàn có thật. Đáng lo hơn, nếu quy hoạch không được tích hợp đồng bộ, các khu đô thị mới rất dễ trở thành những “khu ngủ”, thiếu không gian việc làm, trường học, bệnh viện và dịch vụ thiết yếu.

Ngay cả tại những khu vực được kỳ vọng hưởng lợi lớn từ hạ tầng mới, bài toán tiến độ vẫn là ẩn số. Lịch sử thị trường bất động sản từng chứng kiến không ít dự án “đón sóng” hạ tầng trên giấy, để rồi chôn vốn suốt nhiều năm khi công trình giao thông chậm triển khai hoặc điều chỉnh quy hoạch.

Các chuyên gia của CBRE và Savills đều nhấn mạnh một điểm chung, bất động sản chỉ tăng trưởng bền vững khi hạ tầng được triển khai đúng tiến độ và gắn với chiến lược giãn dân, phát triển kinh tế – xã hội đồng bộ. Ngược lại, nếu hạ tầng chậm nhịp, thị trường khó tránh khỏi chu kỳ trầm lắng.

Trong “cuộc đua bám hạ tầng”, lợi thế rõ ràng đang nghiêng về các chủ đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh, quỹ đất lớn và khả năng phát triển đại đô thị tích hợp. Những doanh nghiệp này không chỉ bán nhà, mà bán cả hệ sinh thái sống, làm việc, giải trí, qua đó giữ chân cư dân và tạo giá trị dài hạn.

Ngược lại, với các chủ đầu tư nhỏ, việc chạy theo hạ tầng mà thiếu chiến lược sản phẩm, thiếu tiện ích và năng lực tài chính có thể trở thành con dao hai lưỡi. Khi thị trường bước vào giai đoạn thanh lọc, những dự án chỉ dựa vào “câu chuyện hạ tầng” rất dễ rơi vào thế bị động.

Nhìn tổng thể, xu hướng bám hạ tầng là tất yếu và phù hợp với quá trình mở rộng không gian đô thị của Hà Nội và TP.HCM. Tuy nhiên, điều này không đồng nghĩa với “công thức chắc thắng” cho mọi chủ đầu tư. Hạ tầng chỉ thực sự phát huy giá trị khi được đặt trong một chiến lược phát triển đô thị bền vững, nơi nhà ở, việc làm và dịch vụ được quy hoạch đồng bộ.

Hưng Nguyên

Nguồn Vnbusiness : https://vnbusiness.vn/chu-dau-tu-dia-oc-bam-ha-tang-co-chac-thang.html