Chủ đầu tư than khó với bảng giá đất mới

4 giờ trướcBài gốc

Nhiều chủ đầu tư than khó vì bảng giá đất mới. Ảnh: T.L.

Với Bảng giá đất mới ban hành, áp dụng từ ngày 1/1/2025, Đà Nẵng là thành phố trực thuộc Trung ương tiếp theo sau TP.HCM và Hà Nội ban hành bảng giá đất mới.

Theo bảng giá đất mới, nhiều tuyến đường tại Đà Nẵng ghi nhận giá đất tăng 45-65%, thậm chí có khu vực ghi nhận giá đất tăng hơn gấp đôi.

Trước đó, bảng giá đất mới tại TP.HCM cũng ghi nhận mức tăng 20-86% so với trước đây. Trong khi giá đất tại Hà Nội ghi nhận mức tăng 2-6 lần so với bảng giá cũ.

Nhiều chuyên gia cho rằng sau 5 năm, mức giá đất được điều chỉnh tại các thành phố đều tăng mạnh, tiệm cận hơn với giá thị trường, điều này kỳ vọng làm tăng hiệu quả trong công tác giải phóng mặt bằng của các dự án còn đang chậm tiến độ.

Tuy vậy, chia sẻ tại Hội thảo "Áp dụng bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024" vừa qua, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP.Invest cho rằng Luật Đất đai mới đã đề cập đến nguyên tắc “bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư”. Nhưng cách tính giá đất hiện nay chưa tính đến lợi ích của doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp bất động sản nói riêng.

Không dám làm dự án vì giá đất tăng

Theo báo cáo của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, tính đến ngày 6/1, cả nước có 25 địa phương công bố bảng giá đất điều chỉnh, có hiệu lực đến ngày 31/12/2025. Tại bảng giá đất mới, mỗi địa phương có cách điều chỉnh khác nhau song phần lớn đều có xu hướng tăng cao so với bảng cũ.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng: “Các doanh nghiệp đều bị ảnh hưởng khi giá đất tăng cao. Vậy thì doanh nghiệp nào dám làm dự án. Nếu doanh nghiệp không dám làm thì làm sao có nguồn thu bền vững cho địa phương".

Chủ tịch GP.Invest lấy ví dụ có trường hợp cùng một thửa đất, được giao cách nhau 4 tháng mà giá đất tăng 40%, nhanh hơn cả tốc độ lạm phát.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng cho biết đã kiến nghị với TP.HCM, nếu điều chỉnh tăng bảng giá đất như hiện nay nhà đầu tư sẽ chạy khỏi TP.

"Về TP.HCM cái gì cũng đắt thì người ta sẽ chạy về Đức Hòa, Long An đầu tư. Bảng giá đất tăng, thành phố có thể thu được giá cao trong 5 năm, nhưng sau đó nhà đầu tư sẽ chạy đi", ông Châu nêu vấn đề.

Theo Chủ tịch HoREA, tại TP.HCM, từ năm 2023 đến cuối năm 2024, thành phố đã điều chỉnh tăng giá đất lên khoảng 1,64 lần. Hiện nay, với các điều chỉnh mới, mức tăng tiếp tục duy trì khoảng tương tự. Trong vòng 3 năm, các doanh nghiệp phải đối mặt với sự thay đổi lớn về nghĩa vụ tài chính, theo xu hướng nộp thuế và phí nhiều hơn. Điều này gây áp lực tài chính không nhỏ cho các doanh nghiệp.

Còn ông Nguyễn Đức Cây, Chủ tịch Contrexim, cũng cho rằng việc giá đất đẩy lên cao sẽ ảnh hưởng đến thu hút đầu tư tại Việt Nam.

"Nhiều năm tham gia phát triển thị trường bất động sản, tôi chưa bao giờ thấy giá bất động sản tăng đột biến như hiện nay. Chúng ta cần đặt ra câu hỏi rằng với giá đất quá cao như hiện tại, đắt hơn cả Tokyo thì liệu còn doanh nghiệp, nhà đầu tư thương mại, dịch vụ quốc tế nào còn dám đến đầu tư tại Việt Nam", lãnh đạo Contrexim cho biết.

Nhiều chuyên gia, lãnh đạo doanh nghiệp phản ánh về nhưng bất cập trong định giá đất. Ảnh: RT.

Cần đánh giá lại tác động của bảng giá đất

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng một trong các nguyên tắc định giá đất là đảm bảo hài hòa lợi ích giữa 3 chủ thể lớn gồm Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. Thế nhưng quá trình thực thi cho thấy nguyên tắc này chưa được đảm bảo đầy đủ. Vấn đề có thể nảy sinh ở khâu mua đất và bồi thường để thực hiện dự án, khi đó giá đất sẽ bị đẩy lên rất cao, gây ra sự mất cân bằng trong thị trường.

“Tôi đề nghị đối với những địa phương đã ban hành bảng giá đất điều chỉnh, cần tiến hành đánh giá tác động ngay từ bây giờ. Trong thời gian từ nay đến khi bảng giá đất được áp dụng vào ngày 1/1/2026, chúng ta nên chỉ đạo sơ kết, đánh giá tác động của bảng giá đất mới tại những địa phương này", Chủ tịch HoREA kiến nghị.

Ngoài ra, theo ông Châu, với những địa phương chưa ban hành bảng giá đất mới và vẫn giữ bảng giá cũ, cần đánh giá kỹ lưỡng, xác định liệu các chính sách mới có thực sự đảm bảo nguyên tắc hài hòa lợi ích hay chưa.

Để đảm bảo bảng giá đất sát với thị trường, ông Trần Kim Chung, nguyên Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, kiến nghị cần tập trung vào việc thu thập thông tin giá đất một cách chính xác và minh bạch.

Cụ thể, thông tin cần được thu thập từ nhiều nguồn đa dạng như giao dịch thực tế, đấu giá đất, hoạt động tư vấn giá... Đặc biệt, quá trình này cần được thực hiện thường xuyên, liên tục để cập nhật biến động của thị trường. Bên cạnh đó, cần có cơ chế kiểm soát chặt chẽ để đảm bảo tính trung thực của thông tin, đặc biệt là việc khai báo giá mua bán đất.

“Cần phải có một thiết kế tổng thể về phân bổ vùng giá đất để xây dựng bản đồ giá đất trên thực tế. Khắc phục tình trạng cào bằng trong các phân vùng, phân khu trong quy định giá đất. Xây dựng các chỉ số có trọng số và sát với thực tế”, ông Chung nhấn mạnh.

PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế, cho rằng cần quy định chi tiết phương pháp xác định giá đất, hướng dẫn định giá phù hợp với từng loại đất, từng vùng miền, đảm bảo tính linh hoạt nhưng vẫn nhất quán. Cần hướng dẫn chi tiết hơn các quy định về thu thập, quản lý và cập nhật dữ liệu giá đất thị trường, bao gồm các giao dịch thực tế, kết quả đấu giá, giá trị bồi thường.

Ông Thịnh cho rằng khi giao hay cho thuê đất, cơ quan quản lý cần tính đến đặc điểm, mục đích sử dụng đất và tính chất các dự án. Chẳng hạn nếu là đất ở, các khu chung cư, các khu dân cư được quy hoạch theo hình thức mua bán quyền sở hữu vĩnh viễn thì cần áp dụng mức giá 100% theo bảng giá đất.

Đối với đất thương mại, dịch vụ (xây dựng văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại, du lịch), có thời gian thuê đất 50 năm, thì tiền thuê nên tính khoảng 40-50% giá trị đất tính theo khung giá đất hàng năm.

Đối với các khu vực dành cho các ngành công nghiệp chiến lược, công nghiệp công nghệ cao, cần áp dụng mức giá đất cạnh tranh để thu hút đầu tư trong nước và quốc tế trong khoảng 20 - 40% giá đất trong bảng giá đất.

Đối với các loại đất phục vụ cộng đồng như xây dựng trường học, bệnh viện, trung tâm văn hóa, khu vui chơi, giải trí, các cơ sở hạ tầng phục vụ đời sống xã hội cần áp dụng chính sách ưu đãi đặc biệt. Mức giá cho thuê đất có thể bằng 5-20% giá đất trong bảng giá hàng năm.

Thủy Tiên

Nguồn Znews : https://znews.vn/chu-dau-tu-than-kho-voi-bang-gia-dat-moi-post1524118.html