Chủ nhà bình chân như vại dù giá lợi suất cho thuê 'đi giật lùi'

3 giờ trướcBài gốc

“Giá nhà xung quanh đang tăng ầm ầm, theo xu thế chung, tôi cũng muốn nâng giá thuê thêm một chút nhưng không dễ thương lượng với khách. Chưa bao giờ, sau hai năm cho thuê mà giá chỉ tăng chưa đầy 5% như hiện nay”, bà Như (phường Bến Thành, TP.HCM) than thở khi kể về việc cho thuê căn hộ 115 m2 của mình.

Lợi nhuận cho thuê chỉ trên dưới 2%/năm

Với mức giá 11,5 triệu đồng/tháng, bà Như tính toán lợi suất cho thuê chỉ còn khoảng 2,5%/năm, thấp hơn rất nhiều so với gửi tiết kiệm ngân hàng. Sở dĩ bà Như không thể tăng giá, bởi trong hơn 1 năm qua, bà đã có 3 lượt khách “bỏ cọc chạy lấy người” vì không thể kham được chi phí thuê nhà trung tâm.

Thực tế này không chỉ diễn ra ở căn hộ của bà Như. Khảo sát tại nhiều khu chung cư tại TP.HCM cho thấy, giá thuê gần như “dậm chân tại chỗ”. Căn hộ 2 phòng ngủ tại Him Lam Phú An (quận 9 cũ) chỉ tăng khoảng 10% trong vòng một năm, đạt mức 8-9 triệu đồng/tháng.

Tại chung cư Bộ Công an (An Khánh), giá cho thuê 2 phòng ngủ cũng chỉ nhích lên 500.000 - 1 triệu đồng so với hai năm trước. Một số dự án ở Thảo Điền cũ như Thủ Thiêm Sky, mức tăng chưa tới 1 triệu đồng dù giá bán căn hộ tại khu vực này đã vọt lên tới hàng trăm triệu đồng mỗi m2.

Căn hộ cho thuê vẫn là dòng sản phẩm hút tiền đầu tư nhờ sự gia tăng về giá nhà, bất chấp lợi suất cho thuê không quá vượt trội.

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cũng chỉ ra, tỷ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ tại TP.HCM nửa đầu năm 2025 chỉ đạt 2,8%, trong khi giai đoạn trước Covid-19 còn ở mức 4-5%. Ngược lại, các địa phương lân cận như Đồng Nai, Bình Dương giữ mức 4-4,4%, hấp dẫn hơn so với trung tâm thành phố.

Tương tự, báo cáo của VFA Group cho thấy trong khi giá căn hộ thứ cấp tại TP.HCM tăng 25-50% chỉ trong ba năm, thì giá thuê gần như đứng yên. Điều này khiến lợi suất căn hộ trung cấp chỉ còn 3-3,5%, còn căn hộ cao cấp chỉ 1-2% – thấp hơn nhiều so với lãi tiết kiệm ngân hàng (khoảng 5%).

Tại Hà Nội, bức tranh cũng không sáng sủa hơn. Giá bán căn hộ tăng trung bình 61% chỉ sau một năm, đạt 60-63 triệu đồng/m2, nhưng giá thuê lại “dậm chân” ở mức 12-13 triệu đồng/tháng. Kết quả, lợi suất cho thuê giảm mạnh từ 4,9% (quý I/2023) xuống chỉ còn 3,1% (quý I/2025).

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển phân tích, nguyên nhân lớn nhất khiến việc tăng giá thuê nhà khó khăn là bởi thu nhập người lao động không tăng tương xứng. “Họ sẵn sàng chuyển sang những căn hộ bình dân hoặc thậm chí nhà trọ để tiết kiệm chi phí thay vì thuê lâu dài ở căn hộ giá cao”, ông Hiển nhận định.

Ngoài ra, nguồn cung phòng trọ và nhà riêng cho thuê sau Covid-19 vẫn dồi dào, tạo áp lực cạnh tranh trực tiếp với căn hộ chung cư. Không ít căn hộ còn rơi vào tình trạng “cho thuê thời vụ”, tức chủ nhà vốn không có ý định cho thuê lâu dài, mà chỉ bởi bán khó nên mới chuyển hướng khai thác tạm, càng làm thị trường cho thuê thiếu ổn định, giá khó tăng.

Chủ nhà “mua kỳ vọng, bán tương lai”

Dù lợi suất cho thuê suy giảm, tuy nhiên, thực tế chỉ ra giới đầu tư vẫn chưa vội rời bỏ phân khúc này. Nguyên nhân là giá trị tài sản không ngừng tăng. Chỉ riêng trong năm qua, giá bán căn hộ sơ cấp tại TP.HCM đã tăng trung bình 29% nhờ nhu cầu cao và quỹ đất hạn chế.

Chưa kể, tính chung cả “lợi suất tổng” (cho thuê + tăng giá), nhà đầu tư căn hộ trung cấp tại hầu hết các khu vực trung tâm TP.HCM hay Hà Nội vẫn đạt 8-12%, cao hơn lãi suất gửi nhà băng, thậm chí trội hơn so với chứng khoán hay vàng (ít nhất về tính bền vững).

Gần 10 năm lăn lộn trên thị trường bất động sản, danh mục đầu tư của anh Phạm Trung Dũng (An Khánh, TP.HCM) vẫn bao gồm 2 phân khúc đất nền và nhà cho thuê, với tỷ lệ phân phối vốn là 50-50. Hiện, anh đang sở hữu 3 căn chung cư cho thuê tại An Khánh và Tân Định.

Về đầu tư căn hộ cho thuê, theo anh Dũng, đúng là tỉ suất lợi nhuận cho thuê trong 3 năm qua giảm mạnh, tuy nhiên tỷ lệ lấp đầy đang dần trở lại. Tỷ suất lợi nhuận của căn hộ cho thuê đã giảm so với thời đỉnh điểm, chỉ ở mức 1-3%, nhưng giá trị tài sản thì đang không ngừng tăng.

“3 năm trước, 3 căn chung cư của tôi trị giá khoảng 9 tỷ đồng, nay lên hơn 15 tỷ. Hầu hết nhà đầu tư căn hộ cho thuê có tính toán kiểu “mua kỳ vọng, bán tương lai”, tức không quan tâm quá nhiều đến lợi nhuận cho thuê mà kỳ vọng giá bán khi chốt lời”, anh Dũng chia sẻ với VnBusiness.

Có thể thấy, đa phần nhà đầu tư vẫn giữ vững niềm tin vào phân khúc căn hộ cho thuê. Tuy nhiên, các chuyên gia cảnh báo, sự “lệch pha” giữa giá bán và giá thuê cho thấy thị trường có dấu hiệu đầu cơ. Ông Đinh Minh Tuấn, chuyên gia bất động sản, cho rằng khi tín dụng bị siết hoặc nhu cầu thuê giảm, thị trường có nguy cơ “xì hơi” nhanh chóng.

Dẫn chứng, ông Tuấn chỉ ra một số dự án căn hộ tại Hà Nội hay TP.HCM đã tăng giá bán 60% chỉ trong vòng một năm, trong khi giá thuê chỉ tăng 4-6%. Hệ quả là lợi suất cho thuê giảm từ 4% xuống chỉ còn trên dưới 2% – không hiệu quả bằng nhiều kênh đầu tư khác.

“Những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cần đặc biệt thận trọng. Với tỷ suất thấp và thanh khoản căn hộ đang chậm, phân khúc này chỉ phù hợp với nhà đầu tư trường vốn, coi căn hộ như một kênh giữ tiền dài hạn”, ông Tuấn nhấn mạnh.

Có thể thấy, trước áp lực giảm lợi suất, giới đầu tư chia làm hai phe. Một bên cân nhắc bán ra để cơ cấu lại danh mục, chuyển sang phân khúc có lợi suất tốt hơn như đất nền, nhà phố. Bên kia giữ niềm tin, tiếp tục rót vốn vào căn hộ cho thuê với kỳ vọng vào sự tăng giá tài sản lâu dài.

Với nhu cầu ở thực ngày càng lớn trong khi khả năng mua nhà còn hạn chế, phân khúc cho thuê vẫn được xem là kênh giữ tiền an toàn. Song, như giới chuyên gia nhận định, đây không còn là “mỏ vàng” dễ khai thác như trước mà đã trở thành sân chơi chỉ dành cho những nhà đầu tư kiên nhẫn và trường vốn.

Hưng Nguyên

Nguồn Vnbusiness : https://vnbusiness.vn/toan-canh/chu-nha-binh-chan-nhu-vai-du-gia-loi-suat-cho-thue-di-giat-lui-1109457.html