Chung cư đắt đỏ, hệ lụy khó lường

3 giờ trướcBài gốc

Hà Nội hoàn toàn thiếu vắng chung cư thương mại giá bán dưới 40 triệu đồng/m2. Ảnh: Hoàng Anh

Giá chung cư "phi nước đại"

Trong phiên họp của Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản mới đây, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính thẳng thắn chỉ ra giá chung cư “cao và cao nữa”, đến mức 100 triệu đồng/m2 thì "ai mua được nhà?".

Thực tế cho thấy, hệ số giá nhà trên thu nhập của Việt Nam hiện ở mức nghẹt thở nhất thế giới. Giữa năm 2025, chỉ số này chạm ngưỡng 27,3 lần tức giá một căn hộ trung bình cao gấp hơn 27 năm thu nhập bình quân của một hộ gia đình, trong điều kiện dành trọn vẹn mọi đồng tiền kiếm được.

Còn nếu tuân theo nguyên tắc tài chính an toàn chỉ dành tối đa một phần ba thu nhập cho nhà ở thì bức tranh càng ảm đạm, phải mất tới 80 năm dành dụm mới mua nổi một căn nhà bình thường.

Chỉ số này một lần nữa cho thấy, nhà ở ngày càng trở nên khó tiếp cận với phần đông người dân. Mức giá cao không chỉ là con số trên giấy, mà còn là áp lực tài chính nặng nề đang hiện hữu với nhiều gia đình trẻ, “đa số người Việt Nam không thể mua nổi nhà” trừ khi có thêm một nguồn lực ngoại lai.

Theo báo cáo về giá nhà vừa được Công ty CP Chứng khoán Sài Gòn - Hà Nội (SHS) công bố, thu nhập và giá nhà là cuộc đua không cân sức. Trong mười năm qua, tiền lương của người dân chỉ nhích lên từng bước nhỏ, trong khi giá nhà lại phi nước đại.

Từ 2014 đến giữa 2025, thu nhập bình quân đầu người tại Hà Nội tăng từ 4,11 triệu lên 8,3 triệu đồng mỗi tháng tức gấp đôi sau hơn một thập kỷ, với tốc độ tăng trung bình khoảng 6,4%/năm. Nhưng trong cùng khoảng thời gian ấy, giá căn hộ trung bình lại leo từ 25 triệu đồng/m2 lên 75,5 triệu đồng/m2, tức tăng hơn gấp ba, với tốc độ gần 12%/năm.

Tiền lương chỉ gắng được một bước, trong khi giá nhà đã đi ba bước dài. Đến quý II/2025, giá căn hộ bình quân ở Hà Nội chạm 75–80 triệu đồng/m2, còn TP.HCM vọt lên 77–89 triệu đồng/m2 những con số quá sức tưởng tượng đối với túi tiền của một hộ gia đình bình thường.

Tại Hà Nội, quý II/2025 ghi nhận khoảng 6.850 căn mở bán mới, gần gấp đôi quý trước; tổng sáu tháng đầu năm đạt 10.760 căn, cao nhất trong 5 năm. Tuy nhiên, cơ cấu nguồn cung nghiêng mạnh về phân khúc cao cấp, khiến giá sơ cấp trung bình nhích lên khoảng 79 triệu đồng/m2, tăng 6% theo quý và 33% so với cùng kỳ.

Các khu vực vốn có mức giá 40–50 triệu đồng/m2 trước đây nay chào bán trên 70 triệu đồng/m2 khá phổ biến. Dù vậy, lượng giao dịch quý II chỉ khoảng 5.180 căn, nâng tổng sáu tháng lên 9.130 căn, tăng so với quý I nhưng vẫn thấp hơn cùng kỳ năm 2024.

Điều đó cho thấy, Hà Nội bùng nổ nguồn cung, giá leo thang, nhưng sức mua đi sau vì thiếu hàng trung cấp.

Theo SHS, giá nhà ở Việt Nam đang tăng quá nhanh, vượt xa tốc độ tăng thu nhập thực tế. Cùng lúc đó, chi phí sinh hoạt thiết yếu như ăn uống, y tế, giáo dục, liên tục leo thang, bào mòn khoản tiền có thể tiết kiệm.

Nguyên nhân khiến giá nhà tăng mạnh được SHS lý giải là do nhu cầu nhà ở tăng vọt tại các thành phố lớn. Việc dòng người ồ ạt đổ về các đô thị trung tâm để tìm cơ hội việc làm khiến cầu nhà đất tại các thành phố này luôn cao, tạo áp lực lớn lên giá nhà ở các khu vực nội đô.

Bên cạnh đó là tâm lý ưa tích trữ đất đai và kỳ vọng lãi vốn trong văn hóa đầu tư. Nhiều người Việt và nhà đầu tư coi bất động sản là kênh tích lũy tài sản an toàn, dài hạn đã vô hình trung đẩy mặt bằng giá lên cao hơn nữa.

Trái ngược với cầu tăng mạnh, nguồn cung nhà ở phát triển mới gặp nhiều lực cản khiến tốc độ cung ứng không theo kịp nhu cầu. Quỹ đất sạch - tức là đất đã giải phóng mặt bằng, đủ điều kiện pháp lý để xây dựng - rất khan hiếm tại các đô thị lớn. Thủ tục giải phóng mặt bằng và chuyển đổi mục đích đất đai kéo dài nhiều năm làm trì hoãn việc tạo ra các dự án nhà ở mới.

Nhiều dự án bất động sản bị “đắp chiếu” do vướng mắc pháp lý chậm được tháo gỡ ước tính giữa năm 2025 cả nước có khoảng 2.000 dự án bị đình trệ vì các rào cản về thủ tục và quy định chồng chéo. Điều này đồng nghĩa với hàng trăm nghìn căn hộ, lô đất tiềm năng bị “treo”, không thể đưa vào thị trường, góp phần làm cung không đáp ứng kịp cầu.

Thứ hai, cơ chế phân bổ đất qua đấu giá vô hình trung đẩy giá đất lên cao. Ở nhiều địa phương, quỹ đất để phát triển dự án mới phần lớn được đưa ra đấu giá công khai. Tuy nhiên, các phiên đấu giá thường chứng kiến mức giá trúng rất cao so với giá khởi điểm, tạo mặt bằng giá mới đắt đỏ.

Chẳng hạn, trong một phiên đấu giá đất ven Hà Nội năm 2024, giá trúng cao nhất lên tới 100 triệu đồng/m2, gấp 8 lần giá khởi điểm. Có lô đất ở Hoài Đức thậm chí được đẩy lên 133 triệu đồng/m2 từ mức khởi điểm chỉ 7,3 triệu đồng.

Thứ ba, chi phí đầu vào cao và hạ tầng kỹ thuật hạn chế cũng kìm hãm nguồn cung. Giá đất ở đầu vào đã cao còn cộng thêm các chi phí sử dụng đất, thuế phí trước bạ lớn, làm đội giá thành phát triển dự án.

Mặt khác, tiến độ xây dựng hạ tầng giao thông đô thị chậm khiến nhiều khu đất xa trung tâm chưa thể thu hút người ở thực. Việc hạ tầng không đồng bộ khiến các dự án ở vùng ven hoặc thành phố vệ tinh khó thu hút cư dân về ở, dẫn đến vòng luẩn quẩn, đất có mà vẫn thiếu cung nhà ở chất lượng tại nơi người dân thực sự muốn sinh sống.

Làm sao hạ giá nhà

Muốn thị trường nhà ở ổn định và khả năng chi trả được duy trì bền vững, SHS cho rằng, chính sách phải đi đúng hai hướng: một mặt, mở rộng nguồn cung tại nơi nhu cầu lớn nhất; mặt khác, dẫn dắt kỳ vọng xã hội theo hướng lành mạnh.

Chiến lược này cần xoay quanh việc phát triển mạnh mẽ nhà ở giá phải chăng, đặc biệt là nhà ở xã hội, đi cùng đầu tư hạ tầng công cộng; kết hợp công cụ thuế để kiềm chế đầu cơ và cải thiện hệ thống đo lường để hỗ trợ ra quyết định chính sách.

Thực tế cho thấy, điểm nghẽn lớn nhất của nhà ở xã hội hiện nay nằm ở đất và thủ tục. Đất đô thị khan hiếm, chi phí cao, pháp lý kéo dài khiến nhiều dự án không thể triển khai.

Do đó, giải pháp nằm ở việc khai thác quỹ đất công, đất nhàn rỗi hoặc “đất nâu” để tái phát triển, thay vì tiếp tục mở rộng đô thị tràn lan.

Quy trình phê duyệt cũng cần số hóa hoàn toàn, công khai thời hạn và có cơ chế “đếm ngược”: quá hạn thì hồ sơ tự động được chuyển cấp trên xử lý.

Quan trọng hơn, nhà ở xã hội cần được gắn kết với hạ tầng công cộng. Phát triển theo định hướng giao thông công cộng (TOD) nghĩa là bố trí nhà ở xã hội dọc các tuyến metro, xe buýt nhanh, cho phép tăng mật độ và chiều cao trong bán kính đi bộ quanh ga. Khi đó, đất được sử dụng hiệu quả hơn, cư dân có khả năng tiếp cận việc làm và dịch vụ công thuận tiện hơn.

Thực tế cần nhìn nhận, giá chung cư sẽ khó giảm sâu về dài hạn; nhưng doanh nghiệp bất động sản vẫn có thể đổ vỡ nếu dòng tiền tắc và hàng không bán được. Cách duy nhất để “hạ nhiệt đúng cách” là tăng mạnh nguồn cung nhà giá phù hợp túi tiền.

Cụ thể như nới hệ số sử dụng đất ở nơi hạ tầng chịu được để mỗi m2 đất cho ra nhiều căn hơn (đi kèm trần mật độ – chiều cao theo sức tải dịch vụ công); làm nhà ở xã hội thật nhanh, thật rẻ, ưu tiên cho thuê hơn bán, định danh rõ người thụ hưởng, không để sai đối tượng được hưởng ưu đãi.

Những giải pháp khác là đưa nhà ở ra xa dần, giãn dân nhưng phát triển đường sắt đô thị, đường cao tốc kết nối để người dân đi làm thuận tiện; mở rộng không gian đô thị theo mô hình cụm đô thị vệ tinh, siêu đô thị, bám các trục giao thông lớn.

Kinh nghiệm thế giới cho thấy, mất cân đối cung – cầu nhà ở nếu kéo dài sẽ trở thành lực cản cho cả công bằng lẫn phát triển. Người trẻ không thể mua nhà thì khó lập thân lập nghiệp; lao động không tìm được nơi ở phù hợp thì khó dịch chuyển theo việc làm; giá nhà vượt xa thu nhập sẽ làm suy giảm niềm tin.

Khi nguồn cung nhà ở xã hội tăng, giá thị trường có thể chậm lại, tạo khoảng thở cho thu nhập hộ gia đình bắt kịp. Đây là sự “ổn định lành mạnh”, không bào mòn giá trị tài sản hiện hữu, không gây bất ổn hệ thống, mà cải thiện khả năng chi trả theo thời gian.

Vì thế, tăng cung nhà ở xã hội đi kèm hạ tầng đồng bộ chính là “chìa khóa kép”, vừa kìm hãm đà tăng giá trong trung hạn, vừa cho thu nhập của hộ gia đình có thời gian bắt kịp.

Thành công không đo bằng việc giá nhà sụt giảm, mà bằng việc giá tăng chậm lại, bền vững hơn để người đi thuê, người mua lần đầu vẫn có hy vọng; trong khi chủ sở hữu hiện tại không lo mất mát, và thị trường không rơi vào bất ổn.

Thị trường bất động sản cần được nhìn trong bức tranh rộng hơn của tài sản tài chính. Về dài hạn, tài sản có xu hướng tăng giá một phần do tích lũy tư bản, một phần do lạm phát tiền tệ kéo giá trị danh nghĩa đi lên.

Những giai đoạn điều chỉnh chắc chắn có, nhưng hiếm khi giá giảm quá sâu, trừ khi bị buộc bán tháo. Thường thì người bán cố giữ, chi phí đầu vào cao, tâm lý “neo giá” bám chặt. Hệ quả là giá không rớt nhiều, nhưng thanh khoản đóng băng, người mua chờ đợi, kẻ bán níu lại. Đó là thực tế đã lặp đi lặp lại ở nhiều quốc gia.

Bởi thế, mục tiêu chính sách không phải là “đè bẹp” giá tài sản vì điều này vừa trái quy luật thị trường, vừa gieo bất ổn cho hệ thống. Điều cần làm là điều tiết quỹ đạo tăng giá, giá nhà vẫn tăng, nhưng đi cùng nhịp với thu nhập. Cân bằng này mới thực sự bảo đảm cho an sinh, người dân dần cải thiện khả năng chi trả, ngân hàng an toàn, thị trường không sốc, và toàn nền kinh tế tránh khỏi những vòng xoáy cực đoan.

Đương nhiên, chính sách này đòi hỏi sự đánh đổi, nguồn lực ngân sách phải dàn trải, ưu tiên khác phải nhường chỗ. Nhưng nếu chần chừ, xã hội sẽ trả cái giá còn lớn hơn bất bình đẳng gia tăng, khả năng chi trả ngày một thu hẹp, dòng lao động kẹt lại, và niềm tin vào tương lai lung lay.

An Chi

Nguồn Nhà Quản Trị : https://theleader.vn/chung-cu-dat-do-he-luy-kho-luong-d42187.html