Chung cư giá trên 100 triệu đồng/m2, ai mua?

2 giờ trướcBài gốc

Giá căn hộ mở bán mới tại Hà Nội đã tiệm cận, thậm chí nhiều nơi vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m2. Điều này đồng nghĩa một căn hộ đáp ứng nhu cầu sinh hoạt cơ bản cho một gia đình 3-4 thành viên có thể lên đến 5-7 tỷ đồng. Với mức thu nhập phổ biến 15-25 triệu đồng/tháng, hay thậm chí lên đến 30-40 triệu đồng/tháng, người lao động ở các đô thị lớn gần như không thể tiếp cận được nhà ở hiện nay.

Nghịch lý là dù giá chung cư ngày càng cao, lượng giao dịch tại nhiều dự án vẫn duy trì ở mức rất lớn. Không ít dự án chưa khởi công đã hết hàng, phản ánh những mâu thuẫn, bất cập trên thị trường.

Thu nhập trung lưu cũng khó mua nổi nhà

Chị Nguyễn Lan (35 tuổi, nhân viên hành chính tại Hà Nội) kể, hai vợ chồng dành dụm 5 năm được khoảng 900 triệu đồng, dự định vay thêm ngân hàng để mua một căn chung cư tầm trung. Tuy nhiên, khi đến xem các dự án mới ở khu vực phường Hoàng Mai và Tây Mỗ, giá rao bán đều từ 80 triệu đồng/m2 trở lên.

“Một căn hộ 2 phòng ngủ khoảng 65 m2 đã có giá hơn 5 tỷ. Với thu nhập 40 triệu đồng/tháng của cả hai vợ chồng, vay thêm cũng không thể nào kham nổi”, chị Lan chia sẻ.

Theo tính toán thông thường, một gia đình có thu nhập 50 triệu đồng/tháng chỉ nên dành khoảng 30-40% thu nhập để trả nợ vay mua nhà, tức mức vay hợp lý khoảng 2-3 tỷ đồng. Con số này vẫn còn cách rất xa so với giá bán thực tế trên thị trường chung cư Thủ đô hiện nay.

Chính vì vậy, không ít công chức, giáo viên, công nhân buộc phải chọn giải pháp thuê nhà dài hạn.

“Nếu nhà ở Hà Nội cứ từ 6-8 tỷ đồng/căn, người làm công ăn lương không bao giờ với tới. Thị trường này giờ chỉ còn chỗ cho những người thừa tiền”, anh Mạnh Hùng (tài xế công nghệ) nói.

Ai chi phối thị trường?

Trái ngược với sự bất lực của người mua ở thực, giới đầu tư, đầu cơ lại đang tận dụng triệt để các chính sách ưu đãi nhà ở để “lướt sóng” căn hộ.

Một môi giới tại phường Tây Mỗ (Hà Nội) cho hay trong 5 năm qua, không ít khách hàng "chốt" cùng lúc 4-5 căn hộ trong một dự án ở giai đoạn booking (đặt chỗ) hoặc mở bán. Chiến lược của nhóm này khá rõ ràng: căn hộ nào vị trí đẹp thì bán ngay sau khi ký hợp đồng, hưởng chênh vài trăm triệu; căn hộ khác giữ đến lúc bàn giao, khi chủ đầu tư chấm dứt hỗ trợ lãi vay; một số căn có thể được giữ lại để khai thác cho thuê.

“Trong giai đoạn ân hạn nợ gốc, lãi suất được ngân hàng ưu đãi, nhà đầu tư vừa không mất nhiều chi phí tài chính, vừa được hưởng chiết khấu 3-5% từ giá mua sớm. Khi giá tăng, họ bán ra và thu lợi nhanh chóng”, người này phân tích.

Từ năm 2024 đến nay, hàng chục nghìn căn hộ đổ bộ thị trường Hà Nội, chấm dứt tình trạng khan hiếm nguồn cung nhưng giá nhà vẫn không hạ nhiệt. Ảnh: Việt Linh.

Không chỉ vậy, trên thị trường thứ cấp, việc sang nhượng căn hộ chỉ sau thời gian ngắn nắm giữ diễn ra khá phổ biến.

Anh Thái Hoàng, một nhà đầu tư tại Hà Nội, cho biết từng mua căn hộ 2 phòng ngủ ở quận Nam Từ Liêm cũ với giá 3,8 tỷ đồng, sau 8 tháng đã sang tay, lãi khoảng 600 triệu đồng.

Ngoài ra, nhiều nhà đầu tư xác định mua nhà lúc này để cho thuê, vừa có dòng tiền, vừa là một khoản đầu tư lâu dài cho con cháu. Một khách hàng tại dự án cao cấp ở quận Tây Hồ cũ cho biết đã chốt mua căn hộ 100 m2 giá gần 11 tỷ không phải để ở, mà để cho khách nước ngoài thuê. Mỗi tháng thu về 25-30 triệu đồng, coi như vừa có dòng tiền, vừa chờ giá trị căn hộ tăng thêm.

"Sau này nếu không có nhu cầu nữa thì bán đi, hoặc để lại cho con cháu. Với diễn biến thị trường như hiện nay thì con, cháu sau này làm sao mua nổi nhà nếu không được hỗ trợ", bà nói.

Dữ liệu thị trường cũng phản ánh rõ thực trạng này. Theo khảo sát của DKRA trên hơn 2.000 giao dịch, người mua để ở chỉ chiếm khoảng 30%, còn lại 70% là nhà đầu tư. Trong khi đó, Batdongsan.com.vn cho biết có tới 86% giao dịch bất động sản được sang nhượng trong vòng chưa đầy một năm, nghĩa là người mua chủ yếu để lướt sóng, không phải để ở lâu dài. Đây là tỷ lệ bất thường, cho thấy sự mất cân đối nghiêm trọng giữa nhu cầu thực và nhu cầu đầu cơ.

Khi đầu cơ chiếm tỷ trọng áp đảo, căn hộ chung cư không còn là nơi an cư mà trở thành công cụ sinh lời. Hệ quả là giá nhà bị đẩy lên liên tục. Chỉ trong vòng 5 năm, giá bình quân căn hộ tại Hà Nội đã tăng từ 20-25 triệu đồng/m2 lên 80-100 triệu đồng/m2. Mức giá 50 triệu đồng/m2 trên thị trường sơ cấp hiện hoàn toàn biến mất.

Rủi ro “bong bóng” và bài toán chính sách

Các chuyên gia cảnh báo nếu tình trạng đầu tư lướt sóng tiếp tục chiếm đa số giao dịch, thị trường sẽ ngày càng biến động mạnh và khó đoán định. Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, nhận định: “Người mua để ở ngày càng ít, thay vào đó là dòng vốn đầu cơ, khiến thị trường không bền vững. Giá cao nhưng không đi kèm nhu cầu thật thì nguy cơ bong bóng là rất lớn”.

Nhận diện vấn đề này, Bộ Tài chính và Bộ Xây dựng từng đề xuất nhiều chính sách thuế nhằm hạn chế đầu cơ bất động sản. Một số phương án từng được đưa ra gồm: đánh thuế đối với căn nhà thứ hai trở lên, đánh thuế cao với bất động sản không đưa vào sử dụng hay áp dụng thuế lũy tiến với những trường hợp mua đi bán lại trong thời gian ngắn. Tuy nhiên, việc triển khai vẫn gặp trở ngại do cơ sở dữ liệu chưa đủ đáp ứng.

Theo các đơn vị nghiên cứu thị trường, người mua nhà hiện nay chủ yếu là giới đầu tư không phải người mua ở thật. Ảnh: Việt Linh.

Ông Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, cho rằng việc đánh thuế bất động sản là cần thiết để tạo sự công bằng và giảm đầu cơ. “Khi chi phí nắm giữ cao hơn, nhà đầu tư sẽ cân nhắc kỹ trước khi mua số lượng lớn. Điều đó giúp hạ nhiệt thị trường, tăng cơ hội cho người có nhu cầu thật sự”, ông nói. Dù vậy, ông cũng lưu ý việc áp dụng cần tính toán kỹ, tránh ảnh hưởng đến nhóm mua nhà phục vụ an sinh, chẳng hạn những gia đình mua thêm căn hộ nhỏ để dành cho con cái.

Với tốc độ tăng giá chóng mặt và cơ cấu người mua lệch về đầu cơ, thị trường chung cư tại các đô thị lớn đang bước vào giai đoạn khó lường. Nhiều chuyên gia cảnh báo nếu không có chính sách kịp thời, nhà ở sẽ ngày càng xa tầm tay người lao động, còn thị trường thì rơi vào vòng xoáy tăng giá bất tận.

Trong ngắn hạn, lượng giao dịch có thể vẫn duy trì nhờ nhà đầu tư tiếp tục “lướt sóng”. Nhưng về dài hạn, khi mức giá vượt quá xa thu nhập trung bình, tính thanh khoản sẽ suy giảm. Thị trường khi ấy có nguy cơ chững lại hoặc điều chỉnh mạnh.

Trên thực tế, dù giá nhà tăng mạnh, thị trường vẫn ghi nhận nhịp đi ngang hoặc suy giảm thanh khoản trong 5 năm qua. Chẳng hạn cuối quý III năm ngoái đến hết quý I năm nay, thị trường căn hộ cũ gần như không biến động về giá, nhiều nhà đầu tư lướt sóng mắc kẹt, phải hạ giá bán để thu hồi vốn. Điều này cho thấy rủi ro không chỉ nằm ở phía người mua ở, mà ngay cả nhà đầu tư cũng có thể bị cuốn vào vòng xoáy giá cả.

Sau cùng, các chuyên gia nhấn mạnh nếu không có chính sách can thiệp kịp thời, nhà ở tại các đô thị lớn sẽ ngày càng xa tầm tay của người lao động, trong khi thị trường rơi vào vòng luẩn quẩn tăng giá - lướt sóng.

“Điều quan trọng là phải đưa bất động sản quay trở lại đúng bản chất - phục vụ nhu cầu ở của số đông. Nếu để thị trường bị thao túng bởi giới đầu cơ, hệ lụy sẽ không chỉ dừng ở giá nhà tăng cao, mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến an sinh xã hội”, ông Nguyễn Văn Đính cảnh báo.

Thủy Tiên

Nguồn Znews : https://znews.vn/chung-cu-gia-tren-100-trieu-dongm2-ai-mua-post1588243.html