Chung cư Hà Nội: Bán cắt lỗ hay chỉ 'âm thầm' cắt lãi?

2 giờ trướcBài gốc

Trong bối cảnh nhiều nhà đầu tư công bố mức cắt lỗ lên tới vài trăm triệu đồng mỗi căn. Tuy nhiên, các đơn vị môi giới và chủ sở hữu lâu năm lại phản ánh bức tranh khác: không ít căn hộ trung - cao cấp vẫn giữ giá, thậm chí có biên độ tăng mạnh so với giá mua ban đầu.

“Làn sóng” cắt lỗ hay cắt lãi ?

Trong hơn một năm qua, thị trường căn hộ Hà Nội chứng kiến lượng lớn tin rao bán cắt lỗ trên các nền tảng giao dịch. Nhiều chủ nhà tuyên bố phải giảm hàng trăm triệu đồng, thậm chí cả tỷ đồng đối với các căn hộ mua giai đoạn 2020 - 2022. Nguyên nhân phổ biến là gánh nặng tài chính khi lãi suất vay ưu đãi hết chu kỳ và chuyển sang mức cao hơn, trong khi thu nhập không tăng tương ứng.

Nhà đầu tư dài hạn ưu tiên tài sản bền vững thay vì chạy theo biến động ngắn hạn.

Một số dự án cao cấp tại khu vực Tây Hà Nội, từng được giới đầu tư săn đón, nay xuất hiện nhiều tin rao giảm giá mạnh. Tuy nhiên, theo các môi giới lâu năm, mức “cắt lỗ” thường dựa trên kỳ vọng bán lại của chủ nhà, chứ không phải so với giá mua gốc. Nhiều người rao cắt lỗ 300 triệu nhưng thực tế họ chỉ giảm so với mức kỳ vọng lời trước đó, còn giá bán vẫn cao hơn giá gốc vài phần trăm.

Ở khu vực trung tâm và các quận có hạ tầng ổn định như Cầu Giấy, Đống Đa, Hai Bà Trưng, tình trạng cắt lỗ thực sự ít xảy ra. Những tin rao giảm sâu thường thuộc về các chủ đầu tư thứ cấp “ôm” nhiều căn hộ để lướt sóng, nên khi thị trường chậm lại họ buộc phải rút vốn nhanh nhằm giảm áp lực dòng tiền.

Một yếu tố khác khiến “làn sóng” cắt lỗ lan rộng là tâm lý bi quan. Khi thông tin tiêu cực xuất hiện nhiều trên mạng, những người có nhu cầu bán thường niêm yết giá thấp hơn mặt bằng chung để thu hút sự chú ý, dù thực tế mức giá đó chưa chắc thấp hơn giá họ đã bỏ ra ban đầu.

Trong khi đó, nhóm người mua ở thực lại tỏ ra thận trọng. Họ chưa vội xuống tiền dù giá có phần mềm hơn, bởi lo ngại thị trường chưa chạm đáy. Điều này khiến thanh khoản chậm, tạo cảm giác thị trường đang giảm mạnh, càng củng cố niềm tin rằng “đang thời cắt lỗ”.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, thị trường không giảm đồng loạt. Chỉ những chung cư xa trung tâm, mật độ quá cao hoặc bàn giao chất lượng không tương xứng mới rơi vào vòng xoáy cắt lỗ rõ rệt.

Trái ngược với bức tranh ồn ào từ mạng xã hội là một diễn biến âm thầm nhưng đáng chú ý: nhiều căn hộ Hà Nội vẫn được bán có lãi. Điều này thường xảy ra ở các dự án có vị trí tốt, chất lượng bàn giao ổn định và số lượng nguồn cung mới hạn chế.

Chị Hoàng Thị Lan - cư dân tại khu đô thị Vinhome Ocean Park (Gia Lâm, Hà Nội) cho biết: “Tôi mua căn hộ diện tích 43m2 với giá 2,4 tỷ đồng từ tháng 3/2025, sau khi mua được 7 tháng, gia đình có công chuyện nên muốn bán căn hộ. Tôi rất ngạc nhiên khi mặt bằng giá bán căn hộ nhà tôi đã lên 3,2 tỷ đồng, tương đương 75 triệu đồng/m2”.

“Sau hơn nửa năm, gia đình bỗng dưng lãi ra 800 triệu đồng, đi làm văn phòng như tôi cũng không thể tiết kiệm được số tiền lớn như vậy. Nhiều chủ nhà cứ đăng bài “rao bán cắt lỗ”, nhưng thực tế họ chỉ đang cắt lỗ trên số lãi kỳ vọng, còn so với giá ban đầu mua vào, họ đã lời khá rồi”, chị Lan nhận định.

Nhà đầu tư dài hạn nói không với bán tháo?

Theo CBRE, thị trường căn hộ Hà Nội quý III/2025 ghi nhận hơn 10.000 căn hộ mới mở bán, với hơn 11.000 căn được hấp thụ. Bên cạnh đó, thanh khoản ghi nhận vẫn ổn định, phần lớn giao dịch đến từ phân khúc trung - cao cấp.

Nhận định về mặt bằng giá chung cư Hà Nội, bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc CBRE Hà Nội cho biết, hầu như không còn dự án nào dưới 60 triệu đồng/m2. Phân khúc tầm trung gần như biến mất, buộc người mua ở thực và giới đầu tư phải chọn sản phẩm trên ngưỡng giá này.

Theo đó, từ năm 2026 trở đi, các dự án tại Gia Lâm, Đông Anh, Hoài Đức… sẽ hoàn tất về pháp lý và ra hàng. Nguồn cung dồi dào sẽ khiến mặt bằng giá có xu hướng “hạ nhiệt chuẩn mực” nhưng không giảm sâu, Tuy nhiên, những khu vực có tiện ích đa dạng và hạ tầng đồng bộ vẫn sẽ giữ “phong độ tăng giá” nhưng sẽ tăng chậm.

Đối với nhà đầu tư dài hạn, đặc biệt là những người sở hữu căn hộ ở vị trí tốt, pháp lý minh bạch và chất lượng quản lý ổn định, tin rằng giá sẽ tiếp tục tăng trong trung và dài hạn. Họ chọn giữ tài sản hoặc cho thuê để tạo dòng tiền đều đặn, thay vì bán với mức giảm sâu chỉ nhằm đáp ứng kỳ vọng của người mua đang chờ “đáy”.

Ngoài ra, mặt bằng chi phí xây dựng và giá đất hiện nay đã tăng đáng kể, tạo thành “đáy giá mới” cho thị trường chung cư. Điều này khiến nhà đầu tư dài hạn càng có cơ sở để kỳ vọng giá không thể giảm mạnh trong thời gian tới.

Nhóm này thường đặt trọng tâm vào hiệu quả tổng thể thay vì biến động ngắn hạn, vì vậy họ gần như không tham gia vào làn sóng bán tháo, góp phần giữ mặt bằng giá ổn định hơn trong bối cảnh thị trường đang phân hóa mạnh.

Bên cạnh đó, cả Savills và CBRE đều cho rằng, năm 2026 sẽ không có kịch bản giảm giá đại trà, mà là điều chỉnh cấu trúc cạnh tranh. Điều này khiến chủ đầu tư buộc phải thay đổi tư duy từ “bán giá” sang “bán trải nghiệm thực tế”.

Bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc CBRE Hà Nội chia sẻ thêm: “Người mua ngày càng quan tâm đến quản lý vận hành, tiện ích, mật độ cư dân sống và chất lượng xây dựng từ chủ đầu tư…hơn là những quảng cáo hay chiết khấu ngắn hạn”.

Câu hỏi “chung cư Hà Nội hiện nay đang cắt lỗ hay cắt lãi?” không có câu trả lời duy nhất, bởi thị trường đang phân mảnh mạnh theo vị trí, chất lượng và nhu cầu tài chính của người bán. Phần nhiều, các tin rao cắt lỗ thuộc về nhà đầu tư ngắn hạn với kỳ vọng sinh lời cao nhưng chịu áp lực dòng tiền, trong khi những căn hộ có giá trị thực vẫn tăng giá.

Với người mua có nhu cầu ở thật, giai đoạn này được xem là thời điểm phù hợp để đánh giá kỹ các dự án: từ pháp lý, chất lượng bàn giao, tiện ích vận hành cho tới uy tín chủ đầu tư. Sự phân hóa mạnh của thị trường giúp người mua dễ dàng nhận diện sản phẩm có giá trị thực, tránh rủi ro chạy theo tâm lý đám đông.

Trong khi đó, với nhà đầu tư dài hạn, bối cảnh hiện tại lại mở ra cơ hội tiếp cận những tài sản tốt, vốn hiếm khi xuất hiện trên thị trường khi chu kỳ tăng nóng. Các căn hộ vị trí đẹp, chất lượng cao, nguồn cung hạn chế thường chỉ được chào bán khi chủ nhà có lý do đặc biệt. Đây chính là nhóm sản phẩm được nhiều nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn ưu tiên xem xét, thay vì chạy theo biến động ngắn hạn.

Tiến Anh

Nguồn Vnbusiness : https://vnbusiness.vn/toan-canh/chung-cu-ha-noi-ban-cat-lo-hay-chi-am-tham-cat-lai-1110905.html