Chung cư Hà Nội dịch chuyển nguồn cung về phía Đông

8 giờ trướcBài gốc

Nguồn cung tăng nhẹ, “điểm rơi” về phía Đông

Theo dữ liệu thị trường, tổng nguồn cung căn hộ sơ cấp mới tại Hà Nội trong năm 2025 đạt khoảng 35.500 căn, tăng 2% so với năm 2024. Mức tăng không quá lớn, song mang ý nghĩa tích cực khi phản ánh chiến lược phát triển thận trọng, phù hợp với khả năng hấp thụ thực tế thay vì chạy theo tăng trưởng nóng.

Điểm nổi bật trong bức tranh nguồn cung năm qua là sự trỗi dậy mạnh mẽ của khu vực Văn Giang (Hưng Yên). Nếu như năm 2024, địa bàn này chỉ đóng góp khoảng 7% tổng nguồn cung mới thì sang năm 2025, tỷ trọng đã vọt lên khoảng 40%.

Riêng trong quý IV/2025, Văn Giang trở thành “đầu tàu” của thị trường khi có 4 dự án cao tầng quy mô lớn đồng loạt mở bán, chiếm hơn 60% tổng lượng sản phẩm ra hàng trong quý. Diễn biến này cho thấy chiến lược dịch chuyển phát triển sang các đô thị vệ tinh đang ngày càng rõ nét, thay thế dần quỹ đất nội đô vốn khan hiếm và chi phí cao.

Bước sang năm 2026, xu hướng này được dự báo tiếp tục tăng tốc. Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group ước tính khoảng 54% nguồn cung căn hộ sơ cấp mới sẽ tập trung tại khu vực phía Đông Hà Nội và Văn Giang (Hưng Yên). Nguồn hàng chủ yếu đến từ các đại đô thị và dự án cao tầng quy mô lớn như Vinhomes Ocean Park 2–3, Alluvia City, Sunshine Legend City, Ecopark cùng nhiều dự án khác.

Cùng với sự gia tăng nguồn cung, mặt bằng giá chung cư sơ cấp Hà Nội đã có dấu hiệu “hạ nhiệt” sau giai đoạn tăng nóng liên tiếp từ năm 2024.

Tính đến quý IV/2025, giá bán trung bình toàn thị trường đạt khoảng 86 triệu đồng/m², gần như đi ngang so với quý trước, cho thấy xu hướng ổn định rõ rệt hơn.

Sự chênh lệch giá giữa các khu vực đang tạo ra lợi thế cạnh tranh đáng kể cho các đô thị giáp ranh. Cụ thể, tại Văn Giang (Hưng Yên), giá bán sơ cấp trung bình chỉ khoảng 67 triệu đồng/m², thấp nhất toàn thị trường. Trong khi đó, giá căn hộ nội thành Hà Nội đạt khoảng 109 triệu đồng/m², cao gấp 1,6 lần.

Như vậy, giá căn hộ tại Văn Giang chỉ bằng khoảng 62% so với khu vực nội đô. Mức giá “mềm” này giúp mở rộng khả năng tiếp cận nhà ở cho người mua, đặc biệt là nhóm khách hàng trẻ và các gia đình có thu nhập trung bình – khá, đồng thời góp phần giữ mặt bằng giá chung của thị trường ở trạng thái cân bằng hơn.

Hình thành “thành phố bên kia sông”

Lợi thế về giá nhanh chóng chuyển hóa thành thanh khoản. Trong năm 2025, khu vực phía Đông đóng góp tới 53% tổng lượng tiêu thụ căn hộ toàn thị trường. Riêng Văn Giang chiếm 37% thị phần số bán và dẫn đầu về lượng giao dịch. Phần lớn dự án tại đây ghi nhận tỷ lệ hấp thụ cao, phản ánh nhu cầu ở thực và xu hướng tích sản dài hạn vẫn rất tích cực.

Giá chung cư chững lại, thanh khoản nghiêng ngoại ô

Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group cho biết, khoảng 95% hộ gia đình tại Hà Nội thuộc nhóm thu nhập đại chúng và thu nhập khá. Khi giá nhà nội đô vượt xa khả năng chi trả của số đông, các khu vực có mức giá hợp lý hơn như Văn Giang tất yếu trở thành lựa chọn ưu tiên.

Khảo sát 328 khách hàng mua chung cư tại Văn Giang cũng cho thấy, bên cạnh uy tín chủ đầu tư, yếu tố giá bán hợp lý là tiêu chí quan trọng nhất khi ra quyết định, tiếp theo là tiềm năng tăng giá, hệ thống tiện ích và môi trường sống đồng bộ.

Điều này phản ánh sự thay đổi rõ rệt trong hành vi người mua: thay vì đầu cơ ngắn hạn, khách hàng ngày càng hướng tới giá trị sử dụng thực và tính bền vững.

Dưới góc độ quy hoạch, giới chuyên gia nhận định khu Đông Hà Nội và Văn Giang đang bước vào chu kỳ phát triển tương đồng với mô hình “thành phố bên kia sông” từng thành công tại nhiều đô thị lớn trên thế giới.

Tại Thượng Hải, khu Đông Pudong từ một vùng đất ven sông đã trở thành trung tâm tài chính – thương mại, đóng góp khoảng 1/3 GDP thành phố và là nơi sinh sống của 20% dân số. Tại Seoul, khu vực phía Nam sông Hàn cũng phát triển thành Gangnam – biểu tượng của sự thịnh vượng và hiện đại.

Theo ông Trần Minh Tiến, những khu vực hội tụ đủ hạ tầng kết nối, quy hoạch đồng bộ và sự tham gia của các chủ đầu tư lớn thường nhanh chóng bước vào chu kỳ tăng trưởng bền vững trong trung và dài hạn. Với hệ thống cầu, đường và các đại đô thị quy mô lớn đang hoàn thiện, khu Đông và Văn Giang đang sở hữu nhiều điều kiện tương đồng.

Nhìn tổng thể, thị trường căn hộ Hà Nội đang bước sang giai đoạn phát triển cân bằng hơn: nguồn cung mở rộng, giá ổn định, thanh khoản tập trung vào nhu cầu thực thay vì đầu cơ.

Sự dịch chuyển sang phía Đông không chỉ giúp giảm áp lực cho khu vực nội đô mà còn mở ra không gian phát triển mới cho toàn thị trường. Trong bối cảnh đó, các sản phẩm có giá phù hợp, hạ tầng tốt và pháp lý minh bạch nhiều khả năng sẽ tiếp tục dẫn dắt giao dịch trong năm 2026.

Một chu kỳ tăng trưởng bền vững - thay vì “nóng sốt” đang dần hình thành, tạo nền tảng cho thị trường bất động sản Hà Nội phát triển ổn định hơn trong trung và dài hạn.

Hải Yến

Nguồn TBNH : https://thoibaonganhang.vn/chung-cu-ha-noi-dich-chuyen-nguon-cung-ve-phia-dong-177646.html