Chung cư Hà Nội lập đỉnh mới, giấc mơ 'an cư' của người dân ngày càng xa vời

Chung cư Hà Nội lập đỉnh mới, giấc mơ 'an cư' của người dân ngày càng xa vời
4 giờ trướcBài gốc
Giá chung cư Hà Nội tăng mạnh
Giá nhà không ngừng tăng, nguồn cung liên tục mở rộng, nhưng người thu nhập trung bình vẫn chật vật với bài toán “an cư”. Khi giá căn hộ tại Hà Nội lập đỉnh mới, hàng nghìn người buộc phải rời xa giấc mơ sở hữu nhà ở vì mức giá đã vượt quá khả năng chi trả.
TĂNG CẢ SƠ CẤP LẪN THỨ CẤP
Theo báo cáo mới đây của CBRE, trong quý 3/2025, tổng nguồn cung mở bán mới chung cư tại Hà Nội đạt hơn 10.300 căn hộ, đánh dấu quý thứ hai trong vòng 5 năm trở lại đây có nguồn cung mới vượt mốc 10.000 căn. Lũy kế 9 tháng đầu năm, tổng nguồn cung đạt gần 21.100 căn, tăng 10% so với cùng kỳ năm 2024.
Đáng chú ý, quý này ghi nhận mức cao kỷ lục về nguồn cung mới từ các dự án có giá chào bán trên 120 triệu đồng/m2 thông thủy (chưa bao gồm VAT và kinh phí bảo trì, chiết khấu), đạt hơn 2.000 căn mở bán. Các dự án mở bán mới phân bổ đa dạng tại nhiều khu vực, trong đó nổi bật là các khu vực có kết nối tốt như Tây Hồ, Cầu Giấy và Long Biên.
Ngoài ra, các dự án có mức giá từ 60 triệu đồng/m2 thông thủy trở lên cũng xuất hiện ngày càng nhiều tại các khu vực xa trung tâm như Đan Phượng và Văn Giang, Hưng Yên (tỉnh giáp ranh Hà Nội).
Sự xuất hiện của nhiều dự án mới tại các vị trí thuận lợi đã góp phần thúc đẩy hoạt động giao dịch trong quý. Tổng lượng giao dịch căn hộ trong quý 3/2025 tại Hà Nội đạt hơn 11.100 căn, là mức cao nhất theo quý từng được ghi nhận tại Hà Nội kể từ năm 2018.
Về diễn biến giá bán, giá chào bán căn hộ tiếp tục xu hướng tăng trong quý 3, cả ở thị trường sơ cấp và thứ cấp. Giá chào bán sơ cấp trung bình đã vượt mốc 90 triệu đồng/m2 thông thủy (chưa bao gồm VAT, kinh phí bảo trì, chiết khấu), cao hơn mức giá trung bình của thị trường căn hộ tại TP.HCM trong quý này. Giá sơ cấp căn hộ chung cư tại Hà Nội trong quý 3/2025 cao hơn quý trước 14% và cao hơn 40% so với cùng kỳ năm trước.
Mặc dù mặt bằng giá bán sơ cấp đang ở mức cao, phần lớn các dự án mở bán mới trong quý vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tích cực, trung bình đạt khoảng 70–80% số căn mở bán. Diễn biến này phần nào cho thấy nhu cầu đầu tư bất động sản tại Hà Nội vẫn duy trì ổn định, chưa có dấu hiệu chững lại.
Ở thị trường thứ cấp, giá bán trung bình đạt 58 triệu đồng/m2 thông thủy (chưa bao gồm VAT và kinh phí bảo trì), tăng 19% theo năm. Mức tăng theo năm nói trên tuy có chậm hơn so với mức tăng của năm 2024, nhưng tăng tốc hơn so với hai quý đầu năm.
Giá chào bán chung cư sơ cấp Hà Nội trung bình đã vượt mốc 90 triệu đồng/m2
Trong những tháng cuối năm 2025, thị trường căn hộ Hà Nội được kỳ vọng sẽ tiếp tục duy trì sự sôi động. Tổng nguồn cung mới trong quý cuối năm tại Hà Nội dự kiến đạt hơn 11.100 căn, nâng tổng số căn mở bán mới cả năm 2025 dự kiến vượt 32.300 căn, cao hơn so với năm 2024. Nguồn cung mới đa dạng hơn về vị trí sẽ giúp thị trường ghi nhận thêm các sản phẩm thuộc phân khúc giá từ 50–60 triệu đồng/m2.
Ở chiều ngược lại, giá bán thứ cấp chung cư Hà Nội dự kiến tiếp tục ghi nhận xu hướng tăng đến cuối năm, với mức tăng ước đạt khoảng 20% so với cùng kỳ năm trước. Mặc dù mức tăng giá bán thứ cấp chung cư Hà Nội dự kiến đến cuối năm 2025 thấp hơn so với năm 2024, vốn là một năm thị trường ghi nhận mức tăng trưởng nóng do môi trường lãi suất duy trì ổn định và tín dụng tăng trưởng, nhưng đây vẫn là một mức tăng cao so với mặt bằng chung của thị trường Hà Nội.
Theo các chuyên gia CBRE, trường hợp giá bán thứ cấp có khả năng tiếp tục duy trì đà tăng mạnh trong thời gian tới sẽ đặt ra những lo ngại về tính bền vững của thị trường, đặc biệt trong bối cảnh nhu cầu thực và khả năng chi trả của người mua đang có dấu hiệu phân hóa rõ nét.
Việc đa dạng hóa nguồn cung, cùng với chính sách điều tiết hợp lý từ phía cơ quan quản lý và chiến lược phát triển sản phẩm của các chủ đầu tư, sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc duy trì sự ổn định và lành mạnh của thị trường căn hộ Hà Nội trong giai đoạn 2026-2027.
Rõ ràng, dù giá tăng mạnh, các dự án vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ cao, cho thấy lực cầu đầu tư còn lớn, nhưng lại đẩy hàng nghìn người cần nhà thực sự đã bị đẩy ra khỏi cuộc chơi. Nếu xu hướng này tiếp diễn, thị trường có thể sẽ bị “thổi phồng” bởi còn có nhóm đầu cơ.
PHẢI CÓ GIẢI PHÁP TỔNG THỂ
Chia sẻ với Thương gia, ông Lưu Ngọc Long, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Tập đoàn Bất động sản Trường An, Chủ tịch CLB Golf Land cho biết, hiện nay, thị trường bất động sản Việt Nam, đặc biệt là tại các khu vực trung tâm, đang chứng kiến tình trạng giá nhà neo ở mức quá cao. Trong khi đó, nguồn cung lại chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp. Điều này dẫn đến sự lệch pha rõ rệt giữa cung và cầu.
Trong khi đó, đối tượng mà Nhà nước hướng tới có nhà ở là những người có thu nhập trung bình hoặc trung bình khá, mà những người này lại gần như không thể tiếp cận được sản phẩm phù hợp. Thực trạng này đang trở thành điểm nghẽn rõ rệt, đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM.
Để nhóm người mua ở thực tiếp cận nhà ở dễ dàng hơn, cả về nguồn cung lẫn tín dụng, Tổng giám đốc Bất động sản Trường an cho rằng, cần một giải pháp tổng thể từ nhiều phía, chứ không thể chỉ dựa vào một bên.
Thứ nhất, từ phía Nhà nước, Chính phủ cần có chính sách hỗ trợ các chủ đầu tư trong việc rút ngắn thủ tục pháp lý. Hiện nay, thời gian hoàn thiện thủ tục quá lâu, có dự án mất 3 - 5 năm, thậm chí hơn 10 năm mới triển khai xong. Việc kéo dài như vậy khiến chi phí tài chính tăng cao, làm đội giá nhà lên. Do đó, rút ngắn thủ tục sẽ giúp giảm áp lực chi phí và đẩy nhanh tiến độ cung ứng nhà ở.
Bên cạnh đó, Nhà nước cần có các chính sách ưu đãi đặc thù dành riêng cho các dự án phát triển phân khúc trung cấp, hướng tới đối tượng đa số người dân Việt Nam. Phân khúc cao cấp không thiếu, nhưng loại nhà ở phù hợp với túi tiền của người thu nhập trung bình, thấp thì đang rất thiếu. Đây phải là định hướng ưu tiên trong chính sách phát triển nhà ở.
Ông Lưu Ngọc Long, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Tập đoàn Bất động sản Trường An, Chủ tịch CLB Golf Land
Từ góc độ chính sách vĩ mô, theo ông Long Nhà nước cũng cần hạn chế hoạt động đầu cơ bất động sản. Việc Bộ Tài chính đề xuất các chính sách thuế bất động sản nếu được triển khai hiệu quả sẽ giúp làm giảm hoạt động đầu cơ, góp phần đưa giá nhà ở khu vực trung tâm về mức hợp lý hơn. Khi thị trường định hình rõ ràng hơn giữa người mua ở thực và nhà đầu tư, nguồn cung sẽ quay về đúng hướng phục vụ nhu cầu thực của người dân.
Về phía Ngân hàng Nhà nước, cần có chính sách tài chính linh hoạt và ưu đãi hơn, cụ thể là các gói tín dụng lãi suất thấp dành cho người mua nhà lần đầu, người có thu nhập ổn định ở mức trung bình, thấp. Hiện tại, lãi suất vay dù đã giảm so với thời kỳ cao điểm nhưng vẫn còn ở mức khá cao, khiến nhiều người mua khó tiếp cận được vốn vay hiệu quả.
Đối với doanh nghiệp bất động sản, đặc biệt là các chủ đầu tư, cũng cần điều chỉnh tư duy. Thay vì chỉ tập trung vào phân khúc cao cấp để tối đa hóa lợi nhuận, nên đầu tư nhiều hơn vào quỹ đất phù hợp để phát triển sản phẩm trung cấp, nơi có nhu cầu thực rất lớn.
"Ngoài ra, chính sách bán hàng cũng phải linh hoạt, tạo điều kiện tiếp cận dễ dàng hơn cho người mua ở thực, chẳng hạn như giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ vay vốn, hoặc tăng cường các ưu đãi thực chất", vị lãnh đạo doanh nghiệp cho hay.
Mỹ Linh
Nguồn Thương Gia : https://thuonggiaonline.vn/chung-cu-ha-noi-lap-dinh-moi-giac-mo-an-cu-cua-nguoi-dan-ngay-cang-xa-voi-post563937.html