Chuyên gia: Lãi suất đang buộc thị trường bất động sản trở về giá trị thật

4 giờ trướcBài gốc

Quý I/2026, lãi suất duy trì ở mức cao khiến thanh khoản thị trường bất động sản bị ảnh hưởng đáng kể.

Hiện lãi suất vay mua nhà ưu đãi giai đoạn đầu phổ biến ở mức 8,5-10%/năm. Sau thời gian ưu đãi, lãi suất thả nổi tăng lên khoảng 12-14%/năm, tiệm cận mức đỉnh cuối năm 2022. Mức lãi suất này tạo áp lực tài chính lớn đối với người mua nhà, đặc biệt trong bối cảnh giá bất động sản đã tăng mạnh so với thu nhập thực tế.

Lãi suất đảo chiều, thị trường bất động sản lập tức “hạ nhiệt”

Giai đoạn 2019 - 2021, nhiều nhà đầu tư sẵn sàng vay ngân hàng để “ôm” vài lô đất chỉ sau một cuộc điện thoại. Giá tăng theo tuần, môi giới kín lịch dẫn khách, còn cụm từ “dòng tiền rẻ” trở thành nhiên liệu đẩy bất động sản vào cơn sốt chưa từng có.

Nhưng hiện tại, thị trường đã đổi chiều.

Lãi suất thả nổi hiện ở mức 12-14%/năm, tiệm cận mức đỉnh cuối năm 2022. (Ảnh minh họa)

Người vay bắt đầu sợ lãi suất. Nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính chật vật giữ tài sản. Không ít doanh nghiệp bất động sản buộc phải co cụm vì áp lực vốn và thanh khoản. Giao dịch chậm lại, dòng tiền phòng thủ hơn, còn cụm từ “cắt lỗ” xuất hiện dày đặc trên thị trường.

Trường hợp của anh Trần Quốc Hưng (ngụ phường Hiệp Bình, TP.HCM) là một trong những minh chứng điển hình.

Cuối năm 2021, anh Hưng vay ngân hàng gần 2 tỷ đồng để mua hai lô đất vùng ven với niềm tin giá sẽ tiếp tục tăng mạnh như những tháng trước đó.

“Khi ấy, gần như ai cũng nghĩ đất chỉ có tăng. Môi giới nói hôm nay không xuống tiền thì tuần sau sẽ mất thêm vài trăm triệu”, anh kể.

Thời điểm đó, mặt bằng lãi suất thấp khiến dòng tiền đổ mạnh vào bất động sản. Không ít nhà đầu tư sẵn sàng vay ngân hàng để “ôm đất”, chấp nhận sử dụng đòn bẩy cao với kỳ vọng lướt sóng nhanh.

Ở nhiều khu vực vùng ven TP.HCM như Bình Dương, Long An, Bình Phước (cũ), Đồng Nai hay các tỉnh thành từng xuất hiện cơn sốt đất, giá bất động sản tăng liên tục dù hạ tầng, dân cư hay khả năng khai thác thực tế chưa thay đổi tương xứng.

Có những lô đất được sang tay vài lần chỉ trong vài tháng. Giá tăng chủ yếu dựa trên kỳ vọng “sẽ còn lên nữa”, thay vì dòng tiền khai thác hay nhu cầu ở thực. Nhưng khi lãi suất bắt đầu tăng, thị trường lập tức đổi chiều.

Khoản vay của anh Hưng hiện chuyển sang lãi suất thả nổi, chi phí tài chính đội lên trong khi thanh khoản lao dốc. Hai lô đất gần như không có người hỏi mua suốt nhiều năm, dù anh đã giảm giá so với thời điểm xuống tiền.

“Tôi mới nhận ra giá trước đó bị đẩy lên quá nhanh. Nhiều người mua chỉ vì sợ bỏ lỡ cơ hội chứ không phải tài sản thực sự tạo ra giá trị”, anh nói.

Không riêng anh Hưng, nhiều nhà đầu tư từng phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính đang buộc phải cơ cấu lại danh mục, giảm kỳ vọng lợi nhuận hoặc chấp nhận bán ra để giảm áp lực dòng tiền.

Sự thay đổi của thị trường diễn ra song song với biến động của mặt bằng lãi suất trong hơn hai năm qua.

Lãi suất duy trì ở mức cao khiến thanh khoản thị trường bất động sản bị ảnh hưởng đáng kể. (Ảnh minh họa)

Sau giai đoạn tiền rẻ hậu COVID-19, xu hướng lãi suất toàn cầu neo cao khiến chi phí vốn tăng lên, dòng tiền đầu cơ vào bất động sản cũng dần bị thu hẹp. Khi việc vay vốn không còn dễ dàng và rẻ như trước, thị trường bắt đầu phân hóa mạnh hơn.

Những sản phẩm bị đẩy giá quá cao, pháp lý chưa rõ ràng hoặc phụ thuộc hoàn toàn vào kỳ vọng tăng giá trở nên khó thanh khoản. Trong khi đó, các bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực, có pháp lý đầy đủ, khả năng khai thác dòng tiền tốt vẫn duy trì được giao dịch.

Chính điều này làm dấy lên tranh luận lớn trên thị trường hiện nay: Lãi suất cao đang “bóp nghẹt” bất động sản, hay thực chất đang buộc thị trường quay trở lại với giá trị thật sau thời gian dài tăng nóng?

Không thể để thị trường phụ thuộc quá lâu vào tín dụng rẻ

Trả lời với Báo Điện tử VTC News, bà Mai Thanh Thảo - Phó Giám đốc Bộ phận Ngân hàng và Dịch vụ Doanh nghiệp Savills Việt Nam cho rằng, nếu buộc phải lựa chọn giữa hai quan điểm “lãi suất đang bóp nghẹt thị trường” và “thị trường đang được thanh lọc”, bà nghiêng nhiều hơn về vế thứ hai.

Theo bà Thảo, không thể phủ nhận mặt bằng lãi suất cao đang tạo áp lực rất lớn lên thanh khoản, tâm lý người mua và khả năng hấp thụ của thị trường. Tuy nhiên, nếu nhìn ở góc độ dài hạn, một thị trường phát triển bền vững không thể phụ thuộc quá lâu vào tín dụng rẻ và đòn bẩy tài chính cao.

Nữ chuyên gia nhắc lại giai đoạn 2020 - 2022, khi lãi suất duy trì ở mức thấp, dòng tiền đổ mạnh vào bất động sản khiến giá tại nhiều khu vực tăng nhanh hơn rất nhiều so với giá trị khai thác thực tế.

“Có thời điểm, mặt bằng giá bị kéo đi khá xa khỏi nền tảng dòng tiền và nhu cầu sử dụng thực”, bà nói.

Điều đang diễn ra hiện nay không đơn thuần là câu chuyện lãi suất tăng khiến thị trường chững lại, mà sâu xa hơn là quá trình thị trường tự điều chỉnh sau một chu kỳ tăng nóng dựa nhiều vào kỳ vọng.

“Lãi suất chỉ là chất xúc tác. Bản chất là thị trường đang tái cân bằng và tái định giá lại”, bà nhận định.

Theo chuyên gia, lãi suất chỉ là chất xúc tác, bản chất là thị trường đang tái cân bằng và tái định giá lại. (Ảnh minh họa)

Ở góc nhìn của bà Thảo, nếu trước đây nhiều quyết định đầu tư được đưa ra dựa trên kỳ vọng giá sẽ tiếp tục tăng, thì hiện tại dòng tiền bắt đầu trở nên thận trọng hơn và quay về các yếu tố thực chất.

Nhà đầu tư hiện không còn xuống tiền chỉ vì tâm lý “sợ mất cơ hội”, mà bắt đầu quan tâm nhiều hơn tới khả năng khai thác dòng tiền, pháp lý dự án và thanh khoản thực tế của tài sản. Sự thay đổi này thể hiện rất rõ ở các nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính cao.

Đây là nhóm chịu tác động mạnh nhất khi lãi suất tăng. Các khoản vay chuyển sang lãi suất thả nổi khiến chi phí vốn tăng nhanh, trong khi thị trường chậm thanh khoản khiến nhiều nhà đầu tư rơi vào áp lực dòng tiền.

“Càng nắm nhiều tài sản nhưng không tạo được dòng tiền, áp lực càng lớn”, bà nói.

Không ít nhà đầu tư buộc phải giảm kỳ vọng lợi nhuận, bán cắt lỗ hoặc cơ cấu lại danh mục để giảm gánh nặng lãi vay. Đây cũng là nguyên nhân khiến thanh khoản ở nhiều phân khúc suy giảm mạnh trong thời gian qua.

Ở cấp độ doanh nghiệp, áp lực cũng không nhỏ. Các doanh nghiệp phát triển dự án hiện chịu “áp lực kép”: Chi phí vốn tăng trong khi tốc độ bán hàng chậm lại. Điều này khiến bài toán dòng tiền trở nên khó khăn hơn nhiều so với giai đoạn thị trường tăng nóng.

Trong khi đó, người mua ở thực dù vẫn có nhu cầu nhưng đã thận trọng hơn đáng kể với quyết định vay vốn dài hạn.

“Nếu trước đây nhiều người chấp nhận vay mạnh vì tin giá nhà sẽ tiếp tục tăng, thì hiện nay họ bắt đầu tính toán kỹ hơn khả năng trả nợ và hiệu quả tài chính”, bà nói.

Đáng chú ý, bà Thảo cho rằng thị trường hiện nay không hẳn “đóng băng”, mà đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc mạnh.

Nếu là đóng băng, thị trường sẽ mất hoàn toàn giao dịch và dòng tiền. Nhưng thực tế hiện nay, các sản phẩm có pháp lý rõ ràng, phục vụ nhu cầu ở thực và mức giá phù hợp vẫn phát sinh giao dịch. Điều đó cho thấy dòng tiền chưa biến mất, mà đang trở nên chọn lọc hơn rất nhiều.

“Nhiều năm trước, nhà đầu tư chủ yếu nhìn vào khả năng tăng giá. Nhưng hiện tại, thị trường đang thay đổi theo hướng ưu tiên tài sản có dòng tiền thực, thanh khoản thực và khả năng khai thác thực”, bà nhận định.

Chuyên gia cho rằng thị trường hiện nay không hẳn “đóng băng”, mà đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc mạnh. (Ảnh minh họa)

Theo bà Thảo, xu hướng này có thể làm thay đổi hành vi đầu tư bất động sản trong nhiều năm tới: Từ “lướt sóng” sang nắm giữ dài hạn, từ sử dụng đòn bẩy cao sang ưu tiên quản trị rủi ro, và từ đầu tư theo tâm lý đám đông sang chú trọng giá trị thật của tài sản.

Ở góc độ chính sách, bà Thảo cho rằng nhận định “lãi suất đang được dùng để hạ nhiệt đầu cơ” là có cơ sở, nhưng chưa đầy đủ.

Việc duy trì mặt bằng lãi suất cao hơn hoặc kiểm soát tín dụng chặt hơn chắc chắn sẽ làm giảm sức hấp dẫn của hoạt động đầu cơ ngắn hạn, bởi chi phí giữ tài sản trở nên đắt đỏ hơn. Tuy nhiên, cái giá phải trả là thanh khoản thị trường suy giảm, doanh nghiệp khó tiếp cận vốn hơn và cả người mua ở thực cũng chịu áp lực lớn hơn với bài toán vay mua nhà.

“Nói cách khác, quá trình hạ nhiệt đầu cơ gần như không thể diễn ra mà không tạo ra những đau đớn nhất định cho thị trường”, bà nói.

Dù vậy, nữ chuyên gia cho rằng lãi suất chỉ nên là một phần trong bộ công cụ điều tiết thị trường, chứ không thể thay thế cho các giải pháp về pháp lý, hạ tầng hay phát triển nguồn cung phù hợp. Điều thị trường bất động sản thiếu nhất lúc này không chỉ là dòng tiền, mà còn là niềm tin.

“Bất động sản là thị trường phụ thuộc rất lớn vào kỳ vọng. Khi người mua tin rằng giá đã hợp lý hơn, pháp lý minh bạch hơn và kinh tế ổn định hơn, dòng tiền sẽ quay trở lại”, bà nói.

Dự báo về khả năng phục hồi, bà cho rằng thị trường có thể cần thêm khoảng 12 - 24 tháng để thực sự bước qua giai đoạn khó khăn hiện nay và hình thành chu kỳ phục hồi rõ nét hơn, nếu các yếu tố vĩ mô ổn định và tiến trình tháo gỡ pháp lý tiếp tục được thúc đẩy.

Thy Huệ

Nguồn VTC : https://vtcnews.vn/chuyen-gia-lai-suat-dang-buoc-thi-truong-bat-dong-san-tro-ve-gia-tri-that-ar1018114.html