Chuyên gia nhận định có 'bong bóng đầu cơ' ở phân khúc chung cư

một ngày trướcBài gốc

Giá thuê chung cư ít biến động

Anh Lê Ngọc Bảo (Thanh Xuân, Hà Nội) thuê một căn hộ chung cư 60m2 tại khu vực đường Nguyễn Trãi cho biết: “Giá tôi thuê 12 triệu đồng/tháng chưa kể điện, nước, phí dịch vụ và gửi xe. Tiền nhà đóng tháng 3 tháng/lần. Giá ổn định liên tục trong khoảng gần 2 năm nay, hợp đồng quy định mỗi năm nếu tăng 1 lần thì không quá 5% trên tháng nhưng chủ nhà không tăng giá”.

Tuy nhiên, căn hộ anh Bảo thuê có mức giá mua bán tăng từ 2,5 tỷ đồng lên hơn 4 tỷ đồng cũng trong khoảng thời gian anh thuê. Như vậy, giá cho thuê tăng cao nhưng vẫn không theo kịp mức tăng giá bán nhà.

Theo khảo sát của phóng viên, tại khu đô thị Times City (Hai Bà Trưng, Hà Nội), giá cho thuê một căn 2 phòng ngủ đang ở mức 15-25 triệu đồng/tháng, tùy nội thất.

Mức giá này tăng khoảng 20% so với 3 năm trước và đi ngang kể từ đầu năm nay. Trong khi đó, giá bán căn hộ tại đây tăng khoảng 75% so với năm 2021, trung bình 6,5-7,5 tỷ đồng/căn.

Hay loại căn hộ dưới 50 m2 ở chung cư HH Linh Đàm (Hoàng Mai, Hà Nội) đang được cho thuê với giá khoảng 7,5 triệu đồng/tháng trong khi giá bán 1,8 tỷ đồng. Trước khi chung cư sốt giá, căn hộ này được giao dịch trong khoảng 950 triệu đồng, giá cho thuê lúc bấy giờ khoảng 5,5-6 triệu đồng/tháng.

Theo báo cáo quý I của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), phân khúc căn hộ chung cư tiếp tục giữ vai trò chủ đạo, chiếm tỷ trọng hơn 69% trong cơ cấu nguồn cung nhà ở mở bán.

Tuy nhiên, căn hộ chung cư cao cấp, hạng sang vẫn chiếm tỷ trọng lớn, với số lượng dự án hạng sang mới đang có xu hướng tăng trong khi căn hộ chung cư thương mại giá bình dân hoàn toàn "vắng bóng".

Giá các căn hộ chung cư có giá thuê dưới 10 triệu đồng/ tháng, giá thuê căn hộ 1 phòng ngủ phổ biến 10 - 15 triệu đồng/tháng, 2 phòng ngủ 15 - 20 triệu đồng/tháng.

Tại khu vực vùng ven, giá thuê căn hộ trung bình từ 6,5-15 triệu đồng mỗi tháng, tăng từ mức phổ biến 3-8 triệu đồng/tháng trong vòng chưa đầy 5 năm.

Theo VARS, tỷ suất lợi nhuận từ cho thuê căn hộ ngày càng thấp do giá thuê không theo kịp đà tăng giá nhà. Theo đó, mặc dù giá thuê cũng đã tăng nhẹ 10-20%/năm nhưng việc giá bán các căn chung cư tại Hà Nội tăng mạnh đến 60-90% thậm chí có nhiều căn tăng gấp đôi trong cùng giai đoạn thì tỷ suất lợi nhuận từ việc cho thuê giảm thấp hơn cả việc gửi tiết kiệm ngân hàng.

Căn hộ dưới 50 m2 ở chung cư HH Linh Đàm (Hoàng Mai, Hà Nội) đang được cho thuê với giá khoảng 7,5 triệu đồng/tháng trong khi giá bán 1,8 tỷ đồng. Ảnh: Bình Minh.

Dấu hiệu của bong bóng đầu cơ

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cơ cấu nguồn cung nhà ở vẫn đang trong tình trạng mất cân đối nghiêm trọng. Nguồn cung nhà ở mới chủ yếu phục vụ nhóm người có tài chính cao và nhà đầu tư, tiềm ẩn rủi ro cho sự phát triển bền vững của thị trường.

"Mức thu nhập tối thiểu để mua một căn nhà có giá trung bình tại Thủ đô cao hơn khoảng 2,3-10 lần so với thu nhập thực tế của hộ gia đình. Với mặt bằng giá hiện tại, người thu nhập trung bình thấp rất khó để tiếp cận được nhà ở"- ông Đính nhận định.

Còn theo ông Đinh Minh Tuấn, chuyên gia bất động sản cho rằng: Hiện tượng giá mua - bán tăng nhưng giá thuê ít biến động là dấu hiệu của "bong bóng đầu cơ", không phải giá trị thực. Khi tín dụng siết chặt hoặc nhu cầu thuê không đủ, những thị trường này dễ thay đổi.

Ông Tuấn lấy ví dụ về thị trường cho thuê căn hộ hiện nay tại Hà Nội, giá bán ở một số dự án tăng gần 60% trong một năm nhưng giá thuê chỉ tăng 4%/năm, tỷ suất lợi nhuận giảm từ 4% về 2,6%. Theo lời chuyên gia, nếu căn hộ này phục vụ mục đích đầu tư, nhà đầu tư nên bán.

Khi đó, một số căn hộ có giá thuê cao nhưng khi tính toán tỷ suất lợi nhuận thì lại thấp hơn nhiều kênh đầu tư khác, trường hợp này nhà đầu tư cũng nên bán. Chẳng hạn một căn hộ có giá thuê 30 triệu đồng/tháng, nhưng giá mua là 10 tỷ đồng thì tỷ suất cho thuê chỉ khoảng 2,6%/năm.

"Tỷ suất này không hiệu quả so với các kênh đầu tư khác như nhà mặt phố, chứng khoán, gửi tiết kiệm hay vàng", ông Tuấn nhận xét.

Bình Minh

Nguồn Đại Đoàn Kết : https://daidoanket.vn/chuyen-gia-nhan-dinh-co-bong-bong-dau-co-o-phan-khuc-chung-cu-10305291.html