Cơ chế huy động nguồn lực từ đất đai để đầu tư hệ thống TOD

6 giờ trướcBài gốc

Luật Thủ đô 2024

Ga Cầu Giấy, tàu metro Nhổn - ga Hà Nội. Ảnh: Khánh Huy

Cần phải có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500

Chia sẻ về cơ chế huy động nguồn lực từ đất đai để đầu tư hệ thống Metro Hà Nội thông qua phát triển đô thị gắn với nút giao thông công cộng TOD, nguyên Thứ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư Đặng Huy Đông cho biết, theo Kết Luận 49 của Bộ Chính trị về định hướng phát triển đường sắt Việt Nam, đến năm 2035 “cơ bản hoàn thành hệ thống đường sắt đô thị (Metro)” (khoảng 200km) của TP. Theo một khái toán, tổng mức đầu tư để hoàn thành nhiệm vụ này sẽ rơi vào khoảng 20 - 25 tỷ USD. Đây là một thách thức tài chính rất lớn đối với mọi TP, mọi quốc gia, không riêng gì đối với TP Hà Nội. Nếu chỉ dựa vào huy động từ những nguồn vốn truyền thống từ trước đến nay chắc chắn sẽ không đủ, chủ trương này sẽ là một nhiệm vụ bất khả thi. Tuy nhiên, nếu chúng ta huy động vốn thông qua đấu thầu nhượng quyền khai thác giá trị gia tăng từ đất trong khu vực quy hoạch đô thị nén TOD sẽ là một giải pháp huy động vốn mới và rất khả thi.

Ông Đặng Huy Đông cho biết thêm, một nghiên cứu của Viện Quy hoạch và Phát triển chỉ ra rằng, việc giao đất, đấu giá đất cho nhà đầu tư bất động sản, khu đô thị theo quy hoạch phân khu chức năng ở tỷ lệ 1/2000, chưa phản ánh đúng giá trị của khu đất. Hiện nay Nhà nước chỉ thu được tiền thuê đất, hoặc trong một số trường hợp gần đây tiền đấu thầu dự án có sử dụng đất, tổng tiền thu được về cho ngân sách rất khiêm tốn, trong khi DN bất động sản thì thu lợi khổng lồ với bằng chứng là hàng chục tỷ phú đô la đều đi lên từ đất đai. Đó là hậu quả của việc để sơ hở trong chính sách quản lý quy hoạch sử dụng đất đai trong suốt thời gian dài.

Muốn xác định giá trị thực của khu đất, cần phải có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, theo đó toàn bộ công năng, chức năng và mục đích sử dụng đất, hệ số mật độ xây dựng đã được xác định rõ. Khu đất quy hoạch hệ số sử dụng, mật độ xây dựng càng cao, càng nén, càng được làm nhiều căn hộ, diện tích sàn trung tâm mua sắm giải trí, bãi đỗ xe càng lớn, càng nhiều tiện ích, chất lượng cuộc sống càng văn minh, hiện đại thì giá trị đất khu vực TOD càng cao. Chỉ khi được quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 như vậy, khu đất mới thật sự là một hàng hóa đủ điều kiện đưa ra đấu giá một cách minh bạch và hiệu quả cho ngân sách Nhà nước.

Phương án tạo nguồn thu từ đất

Ông Đặng Huy Đông đưa ra phương án về đấu giá quyền đầu tư dự án đô thị TOD. Ví đụ, một khu đô thị diện tích đất 36ha, với giá đền bù thu hồi đất mà nhà đầu tư phải trả chỉ có hơn 2.500 tỷ đồng (tính ra chỉ 7 triệu đồng/1m2) được xây với mật độ dày đặc với diện tích sàn lên tới 2 triệu đồng/m2. Chủ đầu tư bán với giá 45- 50 triệu đồng/1m2 sàn. Biết rằng suất đầu tư bình quân theo mét vuông sàn chỉ khoảng 7 triệu đồng/m2 thời gian đó. Nếu chúng ta đấu giá quyền thực hiện dự án khu đô thị này với quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 như trên, với giá là 5 triệu đồng/m2 diện tích sàn (thương mại và chung cư) thì Nhà nước đã thu về được hàng chục nghìn tỷ đồng (khoảng 200 triệu USD) từ một dự án khu đô thị trên mảnh đất này. Với giá 5 triệu đồng/1m2 cộng giá thành xây dựng 7 triệu đồng, tổng chi phí cho 1m2 sàn mới là 12 triệu đồng, so với giá bán 80 triệu đồng/1m2 thì nhà đầu tư vẫn còn lãi lớn. Khoản tiền này đủ để làm 2km Metro ngầm hoàn toàn.

Như vậy, nếu ta có 100 khu đô thị TOD theo phương án tính toán tương đối trên, nguồn thu của ngân sách từ chênh lệch địa tô có thể lên tới 20 tỷ USD là vừa vặn tổng mức đầu tư dự kiến, nếu chúng ta tổ chức đấu thầu cạnh tranh trong đầu tư xây dựng theo một số cách thức nhất định.

Việc thu lại lợi ích từ chênh lệch địa tô của nhà đầu tư dự án kinh doanh thương mại, bất động sản sinh lời sẽ được thực hiện qua cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất hay quyền đầu tư dự án phát triển đô thị TOD trong trường hợp này, tăng thu ngân sách để đầu tư vào các công trình kết cấu hạ tầng, kinh tế xã hội, cả xã hội được hưởng lợi, chính là bảo đảm đầy đủ yêu cầu hài hòa lợi ích giữa các bên.

Ông Đặng Huy Đông trình bày phương án 2 đó là có thể thành lập công ty đường sắt kết hợp kinh doanh bất động sản (gọi là công ty Metro TOD). Từ đó, cho phép công ty này được kinh doanh bất động sản trên cơ sở TP giao công ty làm chủ các khu đất quy hoạch làm đô thị TOD tại các nhà ga, trực tiếp đầu tư phát triển các đô thị TOD. Mô hình này công ty Metro TOD sẽ trực tiếp đứng ra là nhà đầu tư phát triển đô thị TOD và kinh doanh bất động sản. Công ty Metro TOD không chỉ tạo nguồn thu từ kinh doanh bất động sản mà còn thực hiện chức năng điều tiết cung cầu thị trường bất động sản, đưa giá bất động sản về mức phù hợp với túi tiền, khả năng chi trả của người dân, tạo cơ hội cho đại đa số người dân có nơi an cư để lạc nghiệp.

Theo như tính toán ở trên, tổng chi phí đầu tư khu đô thị, chia bình quân cho 1m2 diện tích sàn chung cư hoặc thương mại chỉ từ 25 - 30 triệu đồng gồm khoảng 10 triệu đồng tiền xây dựng và 10 - 15 triệu chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng, cộng thêm khoảng 5 triệu đồng lãi vay. Nếu bán ở mức 40 triệu đồng 1m2, tức thấp bằng một nửa giá thị trưởng mức thấp là 89 triệu đồng/1m2, lãi ròng công ty Metro TOD thu về là 10 triệu/1m2, cao gấp đôi so với phương án đấu giá nhượng quyền ở phương án 1 trên đây. Như vậy, với một khu đô thị như ví dụ tại phương án 1 trên đây thì công ty Metro TOD thu về được 400 triệu USD, với 100 khu sẽ có nguồn thu khoảng 40 tỷ USD, đủ để vừa xây dựng hệ thống Metro, vừa phát triển hạ tầng xã hội (trường học, y tế, thể dục thể thao...) của độ thi TOD.

Ông Đặng Huy Đông thông tin thêm, lợi thế của Nhà nước là nắm giữ quyền quy hoạch, chuyển đổi mục đích sử dụng đất và đầu tư cơ sở hạ tầng. Cả 3 yếu tố này mới thực sự góp phần tạo nên chênh lệch địa tô của một khu đất trước và sau khi thu hồi. Nếu 3 quyền lực trên của chính quyền TP được trao cho công ty Metro TOD quản lý sử dụng thì giữ được quyền làm chủ lợi ích từ bất động sản, thực hiện chức năng điều tiết thị trường nay để duy trì mức giá phù hợp với thu nhập của đa số cư dân theo từng thời kỳ, bảo đảm sự phát triển bền vững, bao trùm, không ai bị bỏ lại phía sau theo chủ trương của Đảng và Nhà nước.

Để thực hiện thành công cả 2 phương án huy động vốn trên đây, trước hết, cần phải thống nhất quan điểm, nhận thức chung là sẽ không thể và không bao giờ khắc phục được tình trạng ùn tắc giao thông nếu như không phát triển mạng lưới giao thông công cộng khối lượng lớn (MRT/Metro) theo một quy hoạch TP được tính toán, hoạch định một cách bài bản.

Thạc sĩ quản lý đô thị Phan Trường Thành cho biết, mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) đang được nhiều quốc gia, TP trên thế giới nghiên cứu, áp dụng. Đây là một giải pháp căn cơ và dài hạn để giải quyết những vấn đề lớn liên quan đến phát triển đô thị như: quá tải hạ tầng, ùn tắc giao thông, ô nhiễm môi trường, thiếu hụt nhà ở xã hội, thiếu hụt nguồn lực đầu tư phát triển hạ tầng…

Công Phương

Nguồn PL&XH : https://phapluatxahoi.kinhtedothi.vn/co-che-huy-dong-nguon-luc-tu-dat-dai-de-dau-tu-he-thong-tod-411177.html