Có được cấp nhiều sổ đỏ cho cùng một thửa đất?

2 giờ trướcBài gốc

Trong bối cảnh Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực, nhiều quy định mới liên quan đến việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ) đang thu hút sự quan tâm đặc biệt của người dân.

MỘT MẢNH ĐẤT CÓ THỂ CẤP NHIỀU SỔ ĐỎ

Một trong những nội dung được hỏi nhiều nhất là liệu một mảnh đất có thể được cấp nhiều sổ đỏ hay không, và nếu có thì trong trường hợp nào. Quy định pháp luật hiện hành đã đưa ra câu trả lời rõ ràng: về nguyên tắc, mỗi thửa đất chỉ được cấp một Giấy chứng nhận, và duy nhất một trường hợp ngoại lệ cho phép một thửa đất có thể phát sinh nhiều Giấy chứng nhận khác nhau.

Theo khoản 1 Điều 135 của Luật Đất đai 2024, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất cho người có quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi có nhu cầu và đủ điều kiện theo quy định.

Điều này khẳng định nguyên tắc cơ bản, mỗi thửa đất tương ứng với một Giấy chứng nhận. Nhà nước không cấp trùng lặp nhiều sổ cho cùng một chủ thể đối với cùng một thửa đất, nhằm đảm bảo tính minh bạch, thống nhất trong quản lý và phòng ngừa tranh chấp.

Tuy nhiên, pháp luật cũng ghi nhận thực tế phổ biến trong đời sống là một thửa đất có thể thuộc quyền sử dụng hoặc quyền sở hữu chung của nhiều người. Đó có thể là tài sản chung của vợ chồng, tài sản thừa kế của nhiều người con, hoặc tài sản chung do nhiều cá nhân cùng góp vốn nhận chuyển nhượng. Trong những trường hợp này, khoản 2 Điều 135 quy định rõ, nếu thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung tài sản gắn liền với đất thì cấp cho mỗi người một Giấy chứng nhận riêng.

Đây chính là trường hợp duy nhất một mảnh đất được cấp nhiều sổ đỏ. Tuy nhiên, cần hiểu đúng bản chất, không phải một thửa đất bị “nhân bản” sổ đỏ một cách tùy tiện, mà mỗi Giấy chứng nhận được cấp cho từng đồng chủ sử dụng, trên cơ sở xác lập quyền chung hợp pháp.

Mỗi sổ đều ghi nhận đầy đủ thông tin về người được cấp và thể hiện rõ tình trạng “cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất với người khác”. Như vậy, tính thống nhất của thửa đất vẫn được đảm bảo, đồng thời quyền lợi của từng đồng sở hữu cũng được bảo vệ minh bạch.

Bên cạnh phương án cấp riêng cho từng người, pháp luật cũng mở ra cơ chế linh hoạt hơn. Nếu những người có chung quyền sử dụng đất hoặc chung quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có yêu cầu, họ có thể đề nghị cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện. Khi đó, trên sổ sẽ ghi thông tin của người đại diện, kèm theo dòng xác nhận tư cách đại diện cho những người cùng sử dụng đất hoặc cùng sở hữu tài sản. Thông tin đầy đủ về các đồng chủ sử dụng vẫn được thể hiện qua mã QR trên Giấy chứng nhận, bảo đảm tính công khai và khả năng tra cứu.

Quy định này đặc biệt có ý nghĩa trong các quan hệ tài sản phổ biến. Chẳng hạn, với tài sản chung của vợ chồng, Giấy chứng nhận phải ghi cả họ tên vợ và chồng, trừ khi hai bên có thỏa thuận chỉ ghi tên một người làm đại diện. Trường hợp trước đây sổ đỏ chỉ ghi tên một bên nhưng thực tế là tài sản chung vợ chồng, hai bên có thể yêu cầu cấp đổi sang Giấy chứng nhận mới ghi đầy đủ tên của cả hai, nhằm tránh rủi ro pháp lý về sau.

Đối với đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình, pháp luật quy định cấp một Giấy chứng nhận ghi đầy đủ tên các thành viên có chung quyền sử dụng và trao cho người đại diện. Việc xác định ai là thành viên có chung quyền sử dụng đất do các thành viên tự thỏa thuận và tự chịu trách nhiệm trước pháp luật. Trong trường hợp các thành viên có nhu cầu khác, họ vẫn có thể đề nghị cấp theo hình thức phù hợp với thỏa thuận nội bộ, miễn bảo đảm đúng quy định.

KHÔNG GIỚI HẠN SỐ NGƯỜI ĐỨNG TÊN

Một vấn đề khác cũng được nhiều người quan tâm là một sổ đỏ có thể đứng tên tối đa bao nhiêu người. Câu trả lời từ Luật Đất đai 2024 là không giới hạn số lượng. Chỉ cần những người đó có chung quyền sử dụng đất hoặc chung quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất một cách hợp pháp, họ đều có thể được ghi nhận trên Giấy chứng nhận. Điều này phản ánh thực tế đa dạng của các quan hệ dân sự, đặc biệt trong bối cảnh gia đình nhiều thế hệ hoặc các nhóm đầu tư chung bất động sản.

Cách ghi tên nhiều người trên Giấy chứng nhận cũng được hướng dẫn cụ thể tại khoản 5 Điều 32 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT. Nếu cấp cho từng thành viên, trên mỗi Giấy chứng nhận sẽ ghi đầy đủ thông tin của người được cấp, sau đó bổ sung nội dung thể hiện việc cùng sử dụng đất hoặc cùng sở hữu tài sản với người khác.

Nếu cấp một Giấy chứng nhận cho người đại diện, nội dung trên sổ sẽ nêu rõ tư cách đại diện và phạm vi đại diện. Mã QR trên sổ là công cụ quan trọng giúp thể hiện toàn bộ thông tin liên quan đến các đồng chủ sử dụng, góp phần hiện đại hóa công tác quản lý đất đai.

Có thể thấy, quy định mới của Luật Đất đai 2024 vừa bảo đảm nguyên tắc một thửa đất một Giấy chứng nhận, vừa linh hoạt trong trường hợp có nhiều người cùng quyền. Việc cho phép cấp nhiều sổ đỏ cho cùng một thửa đất chỉ diễn ra khi có nhiều người đồng quyền và mỗi người được cấp một Giấy chứng nhận riêng. Đây không phải là kẽ hở pháp lý, mà là cơ chế bảo vệ quyền lợi cá nhân trong tài sản chung.

Trong thực tiễn, người dân cần hiểu rõ quyền và lựa chọn của mình. Nếu là đồng sở hữu, mỗi người có thể yêu cầu cấp riêng Giấy chứng nhận để thuận tiện trong việc quản lý, thế chấp, chuyển nhượng phần quyền của mình theo quy định. Ngược lại, nếu mong muốn đơn giản hóa thủ tục hành chính và thống nhất quản lý, các bên có thể thỏa thuận cấp chung một sổ và cử người đại diện.

Sự minh bạch trong quy định mới không chỉ giúp hạn chế tranh chấp, mà còn tăng cường niềm tin vào hệ thống quản lý đất đai. Trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng sôi động, việc nắm vững quy định về cấp Giấy chứng nhận là yếu tố then chốt để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mỗi cá nhân, hộ gia đình và tổ chức. Luật đã rõ ràng, vấn đề còn lại là người dân cần chủ động tìm hiểu và thực hiện đúng để tránh những hệ lụy pháp lý không đáng có.

Giang Hồng

Nguồn Thương Gia : https://thuonggiaonline.vn/co-duoc-cap-nhieu-so-do-cho-cung-mot-thua-dat-post569394.html