Có nên liệt kê các giao dịch bắt buộc phải công chứng?

3 giờ trướcBài gốc

Bộ Tư pháp đang xây dựng Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Công chứng (dự thảo luật).

Trong đó đáng chú ý là việc sửa đổi, bổ sung quy định về giao dịch phải công chứng với hai phương án được cơ quan soạn thảo đưa ra. Phương án 1 cơ bản giữ nguyên như Điều 3 của Luật Công chứng hiện hành, tuy nhiên có chỉnh lý theo hướng giao dịch phải công chứng chỉ là giao dịch được luật quy định phải công chứng; không bao gồm giao dịch được quy định ở văn bản nghị định theo quy định của Luật Công chứng năm 2024, để bảo đảm nguyên tắc luật định đối với trường hợp này.

Phương án 2 thì theo hướng liệt kê cụ thể chín nhóm loại giao dịch phải công chứng, các giao dịch khác được công chứng tự nguyện, theo yêu cầu.

Báo Pháp Luật TP.HCM đã ghi nhận một số ý kiến của các chuyên gia về đề xuất trên của dự thảo:

TS - công chứng viên NINH THỊ HIỀN, Trưởng Văn phòng công chứng Bảy Hiền:

Cụ thể nhưng cần phải hợp lý

Tôi cho rằng nên đi theo hướng liệt kê, bởi việc công chứng dựa vào quy định của luật chuyên ngành, tuy ngắn gọn nhưng không cụ thể. Dù vậy, cách thức liệt kê như phương án 2 tại dự thảo tôi thấy vẫn chưa hoàn toàn hợp lý, cần rà soát.

Đơn cử, nhóm 4 quy định giao dịch phải công chứng là “Văn bản tặng cho bất động sản (BĐS) và những giao dịch chuyển dịch quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS, trừ trường hợp được đăng ký theo quy định của luật; hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh BĐS; hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng mà các bên tham gia giao dịch là cá nhân”.

Quy định trên đã đánh đồng công chứng với đăng ký, trong khi đây là hai phạm trù, công việc mang bản chất hoàn toàn khác nhau. Chúng ta không nên hành chính hóa việc công chứng bởi vì công chứng là chứng nhận ý chí, tự do, tự nguyện thỏa thuận trong việc xác lập hợp đồng.

Bản chất của công chứng là bảo đảm an toàn pháp lý cho các bên tham gia giao dịch; phòng ngừa tranh chấp; góp phần bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức; ổn định và phát triển kinh tế - xã hội. Thường thì sau khi hợp đồng được các bên giao kết thực hiện xong quyền và nghĩa vụ của mình, các bên sẽ chuyển sang thủ tục đăng ký.

Bản chất của đăng ký là công việc quản lý nhà nước về đất đai. Kết quả của đăng ký là người sử dụng đất, sở hữu tài sản mới được cập nhật tên/xác nhận trên giấy chứng nhận hoặc cấp mới giấy chứng nhận từ đây họ tiếp tục được thực hiện quyền của theo quy định của pháp luật.

Do đó, tôi đề xuất nội dung nhóm 4 nêu trên nên cần được sửa lại là “Giao dịch phải công chứng là văn bản tặng cho BĐS và những giao dịch chuyển dịch quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS, hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh BĐS; hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng mà các bên tham gia giao dịch là cá nhân, tổ chức không hoạt động kinh doanh BĐS”.

Công chứng viên đang kiểm tra hồ sơ, giấy tờ của người có yêu cầu công chứng. Ảnh: NTH

***

Công chứng viên NGUYỄN HỒ PHƯƠNG VINH, Trưởng Phòng Công chứng số 1, TP.HCM:

Cần bỏ 1 nội dung

Tôi cơ bản đồng ý phương án 2. Việc cụ thể hóa các giao dịch quan trọng, đòi hỏi mức độ an toàn pháp lý cần phải công chứng nhằm giúp công chứng viên khi hành nghề cần tuân thủ thực hiện, bảo đảm quyền và lợi ích cho người dân và doanh nghiệp.

Tuy nhiên, tại nhóm 4, tôi đề nghị bỏ nội dung “trừ trường hợp được đăng ký theo quy định của luật”. Bởi vì đối với những trường hợp luật đã có quy định văn bản tặng cho BĐS và những giao dịch chuyển dịch quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS được đăng ký theo quy định của luật thì được thực hiện theo quy định đó mà không cần đưa nội dung này vào Luật Công chứng.

Ngoài ra, đề nghị bổ sung quy định đối với các trường hợp doanh nghiệp không có chức năng kinh doanh BĐS khi thực hiện các giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cũng cần phải công chứng. Việc bổ sung này hoàn toàn phù hợp với quy định tại Luật Nhà ở năm 2023 và Luật Kinh doanh BĐS năm 2023.

***

PGS-TS PHAN QUANG THỊNH, Trường ĐH Công nghệ Sài Gòn:

Phù hợp với bối cảnh hiện nay

Việc quy định cụ thể chín nhóm giao dịch phải công chứng như dự thảo luật là phù hợp bối cảnh hiện nay. Về nguyên tắc áp dụng văn bản quy phạm pháp luật thì khi có xung đột giữa các quy định trong các luật sẽ ưu tiên áp dụng luật chuyên ngành. Khi Luật Công chứng đã quy định cụ thể các giao dịch phải công chứng, nếu các quy định liên quan đến công chứng trong luật khác có xung đột với quy định của Luật Công chứng, sẽ ưu tiên áp dụng Luật Công chứng. Do đó, quy định này sẽ hạn chế tình trạng một số cơ quan, tổ chức (có thể) tùy tiện áp đặt các giao dịch phải công chứng. Về phía người dân, việc quy định cụ thể sẽ giúp họ dễ dàng nhận biết được các giao dịch buộc phải công chứng và thực hiện theo đúng quy định pháp luật.

***

Luật sư NGUYỄN DUY BINH, Đoàn Luật sư TP.HCM:

Người dân dễ nắm bắt và thực hiện

Luật hiện hành không phân định rõ ràng, chung chung khiến người dân không am hiểu pháp luật, khó khăn trong việc tra cứu tìm kiếm các văn bản pháp luật liên quan, lúng túng không biết trường hợp của mình có phải công chứng hay không, rất dễ vi phạm pháp luật và ảnh hưởng đến quyền lợi của mình.

Luật Công chứng là luật chuyên ngành mà lại không quy định cụ thể và rõ ràng thì không hợp lý. Do đó, đứng dưới góc độ người dân thì quy định cụ thể giao dịch buộc phải công chứng là hợp lý, người dân dễ nắm bắt và thực hiện.

Dù vậy, trong số các giao dịch được liệt kê tại phương án 2, quy định về việc phải công chứng văn bản thỏa thuận về việc mang thai hộ, cần được rà soát kỹ hơn.

Điều 96 Luật Hôn nhân và Gia đình quy định thỏa thuận về việc mang thai hộ phải được lập thành văn bản có công chứng. Trong trường hợp vợ chồng bên nhờ mang thai hộ ủy quyền cho nhau hoặc vợ chồng bên mang thai hộ ủy quyền cho nhau về việc thỏa thuận thì việc ủy quyền phải lập thành văn bản có công chứng.

Có thể thấy trường hợp ủy quyền tại Luật Hôn nhân và Gia đình nêu trên chưa được liệt kê trong đề xuất của dự thảo. Điều này đặt ra vấn đề: Luật nào sẽ được áp dụng trong trường hợp này? Dự thảo luật phải có quy định để giải quyết vấn đề này.

Đề xuất chín nhóm giao dịch phải công chứng

Nhóm 1: Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, trừ hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh BĐS.

Nhóm 2: Hợp đồng thuê, góp vốn, hợp tác kinh doanh bằng quyền sử dụng đất, văn bản chấp thuận của người sử dụng đất đồng ý cho xây dựng nhà ở đối với chủ sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở mà không phải là tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài; văn bản thỏa thuận của các thành viên có chung quyền sử dụng đất đồng ý đưa quyền sử dụng đất vào doanh nghiệp.

Nhóm 3: Hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết; mua bán, thuê mua nhà ở thuộc tài sản công; mua bán, thuê mua nhà ở mà một bên là tổ chức, bao gồm: Nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; thuê, mượn, ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở.

Nhóm 4: Văn bản tặng cho BĐS và những giao dịch chuyển dịch quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS, trừ trường hợp được đăng ký theo quy định của luật; hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh BĐS; hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng mà các bên tham gia giao dịch là cá nhân.

Nhóm 5: Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; văn bản chấp thuận của người sử dụng đất đồng ý cho xây dựng công trình; văn bản thừa kế về nhà ở.

Nhóm 6: Văn bản lựa chọn người giám hộ.

Nhóm 7: Di chúc của người bị hạn chế về thể chất hoặc của người không biết chữ.

Nhóm 8: Văn bản thỏa thuận về việc mang thai hộ.

Nhóm 9: Các loại giao dịch quan trọng, đòi hỏi mức độ an toàn pháp lý cao khác được luật quy định phải công chứng.

NGUYỄN CHÍNH

Nguồn PLO : https://plo.vn/video/co-nen-liet-ke-cac-giao-dich-bat-buoc-phai-cong-chung-post886543.html