Cơn sốt đất lên quận Thanh Trì hạ nhiệt: Nhà đầu tư mắc cạn khi 'sóng' rút lui

11 giờ trướcBài gốc

Thanh Trì - vùng đất phía Nam Thủ đô từng được xem là “điểm nóng” khi kỳ vọng lên quận lan tỏa khắp nơi. Nhưng khi thông tin này dần lắng xuống, mặt bằng giá và tâm lý thị trường cũng nguội theo. Những căn nhà từng được rao bán cao ngất nay lặng lẽ hạ giá, môi giới rút dần, giao dịch thưa thớt.

Giấc mơ “đất vàng” hóa gánh nặng ?

“Thời điểm năm 2022, tin tức Thanh Trì sắp lên quận lan truyền khắp giới đầu tư, tôi quyết định xuống tiền mua một lô đất 63m2 tại xã Đại Áng, khi đó chủ nhà rao bán gần 5 tỷ đồng, tương đương gần 80 triệu đồng/m2”, anh Hoàng Minh Dũng (phường Cầu Giấy) chia sẻ.

Anh Dũng cho biết thêm: “Tôi vay ngân hàng để mua đất 60%, tôi nghĩ nếu lên quận thì giá đất sẽ được định giá cao hơn nhiều, khi đó bán chênh lệch cũng lãi được tiền tỷ. Tuy nhiên, hiện nay cứ trả lãi hàng tháng để nuôi đất khiến gia đình tôi vô cùng mệt mỏi, bán thì lỗ, có thời điểm có người hỏi mua với giá chỉ hơn 70 triệu đồng/m2, tôi băn khoăn không biết nên “ôm đất” hay bán cắt lỗ”.

Nhiều lô đất mặt đường vẫn rao bán giá cao, những lô trong ngõ có dấu hiệu chững lại.

Không riêng anh Dũng, nhiều nhà đầu tư khác tại Thanh Trì cũng đang “đuối sức”, tại khu vực Ngọc Hồi, căn hộ 4 tầng, 52m2 vừa được chị Nguyễn Thị Ngọc bán cắt lỗ 5,2 tỷ đồng. “Tôi mua căn hộ này cuối năm ngoái với giá 5,8 tỷ đồng, mục đích ban đầu mua để đầu tư sinh lời và cho thuê. Tuy nhiên, giá đất có phần bị ảnh hưởng vì chờ mãi mà Thanh Trì vẫn chưa thể lên quận, ý định đóng “sóng” đầu tư của tôi bị lỗ khoảng 600 triệu”.

Ông Phạm Văn Tiến - môi giới tại khu vực Tứ Hiệp cho rằng, nhiều khu vực từng rất sôi động như Tứ Hiệp, Đông Mỹ, Vạn Phúc từng rất sôi động, nhưng hiện nay nhiều lô đất trong tình trạng treo biển “bán gấp”, “ chính chủ cần vốn”... Cơn sốt đầu tư dường như rút nhanh đến mức không ai kịp trở tay”.

“Gần đây có khoảng 70% giao dịch bán với lý do cắt lỗ, đa phần khách bán là người vay vốn, lãi cao, thu nhập không gánh nổi. Khi kỳ vọng lên quận tan, họ chẳng còn lý do để giữ đất”, ông Tiến nói.

Lô đất 62m2 tại Vạn Phúc đang được rao bán với giá 4,8 tỷ đồng.

Trong khi đó, khi giá có dấu hiệu giảm, người mua ở thực lại chọn thái độ chờ đợi, giữ tiền để chờ một mặt bằng giá hợp lý hơn. Tâm lý này khiến thị trường “đóng băng kép”: nhà đầu tư muốn thoát hàng, người mua muốn chờ đợi, còn giao dịch thực gần như tắc nghẽn.

Khảo sát của các sàn giao dịch cho thấy, giá đất Đại Áng hiện dao động từ 65 đến 110 triệu đồng/m² tùy vị trí. Đất mặt đường hoặc gần dự án còn cầm cự được, nhưng những lô trong ngõ sâu gần như “bất động”. Một năm chỉ vài cuộc gọi hỏi giá, chủ đất nhiều khi tự hạ 200 - 300 triệu mà vẫn không có khách.

Thanh Trì dù giáp trung tâm, nhưng nhiều khu vẫn giữ dáng dấp vùng quê với đường làng, nhà thấp tầng và thiếu không gian thương mại. Điều đó khiến giá đất bị ‘treo’ trên năng lực thật của khu vực.

Theo các chuyên gia, chính sự mất cân đối giữa giá và nhu cầu thực đã khiến dòng vốn đầu tư dạt ra nơi khác. Thanh Trì giống như con tàu đã rời cảng quá sớm khi thủy triều chưa lên. Khi sóng kỳ vọng đi qua, những ai không kịp thoát hàng sẽ phải neo lại giữa vùng nước cạn.

Nhưng trong cái “chững” vẫn le lói cơ hội cho người mua ở thật. Thị trường hạ nhiệt giúp giá quay về gần giá trị thực, tạo điều kiện cho những người muốn an cư tìm được sản phẩm hợp túi tiền.

Thị trường phân hóa, kỳ vọng dài hạn dựa vào hạ tầng

Hiện giá nhà đất tại Thanh Trì đang phân hóa mạnh. Ở các khu vực trung tâm như Văn Điển, Tân Triều, Thanh Liệt - nơi hạ tầng và dịch vụ phát triển, nhà mặt phố được rao bán 120 - 200 triệu đồng/m², nhà trong ngõ ô tô từ 85 - 135 triệu đồng/m². Dọc các tuyến chính như Phan Trọng Tuệ, Ngọc Hồi hay gần Vành đai 3, mức giá cao hơn trung bình 10 - 15%.

Ngược lại, các khu vực như Đông Mỹ, Duyên Hà, Văn Phúc, Yên Mỹ vẫn có giá mềm, chỉ 35 - 55 triệu đồng/m² đối với nhà trong ngõ và 70 - 110 triệu đồng/m² cho nhà mặt đường. Dù vậy, đây cũng là nhóm được đánh giá có tiềm năng tăng giá trung hạn khi Vành đai 4 và các tuyến kết nối Ngọc Hồi - Thường Tín hoàn thiện.

Sự hạ nhiệt hiện nay không hẳn là tín hiệu xấu. Thị trường đang tự điều chỉnh về giá trị thật. Khi hạ tầng giao thông hoàn thiện, đặc biệt là các tuyến vành đai, Thanh Trì sẽ hưởng lợi tự nhiên từ kết nối vùng, không còn phụ thuộc vào kỳ vọng hành chính.

Bài học từ các đợt “sốt đất lên quận” ở Đông Anh, Gia Lâm hay Hoài Đức cho thấy, những nơi có hạ tầng thực tế được đầu tư mới giữ được giá trị bền vững. Nếu Thanh Trì phát triển được các trục giao thông chính, khu công nghiệp sạch, và trung tâm thương mại quy mô, thì giá trị đất sẽ tăng trở lại một cách tự nhiên, không cần tin đồn.

Dưới góc độ vĩ mô, việc thị trường hạ nhiệt là điều cần thiết để giảm rủi ro bong bóng. Khi giá nhà đất gắn với năng lực phát triển kinh tế và thu nhập người dân, đó mới là sự bền vững thật sự. Giai đoạn này phù hợp cho người mua ở thực, nhất là khi chủ đất sẵn sàng thương lượng, chiết khấu sâu.

Dù vậy, Thanh Trì vẫn còn những “cánh cửa mở” trong tương lai. Khi các tuyến đường vành đai hoàn thiện, kết nối về trung tâm chỉ mất 15 - 20 phút, khu vực này có thể trở thành vùng đô thị vệ tinh năng động. Cùng với đó, quy hoạch các khu đô thị mới và cụm công nghiệp sạch được triển khai sẽ tạo cú hích mới cho dòng vốn.

Một điểm sáng khác là xu hướng dịch chuyển dân cư ra ngoại thành để tìm không gian sống rộng rãi hơn, giá hợp lý hơn. Khi các gia đình trẻ hướng tới an cư tại khu vực có hạ tầng tốt mà giá mềm, Thanh Trì vẫn còn dư địa phát triển dài hạn.

Thị trường nhà đất Thanh Trì vì thế đang bước vào giai đoạn “lọc sóng”, nơi giá trị thực được khẳng định, còn đầu cơ ngắn hạn dần rời bỏ. Trong một thị trường trưởng thành, sự chững lại đôi khi chính là bước chuẩn bị cho một chu kỳ mới, lành mạnh và bền vững hơn.

Tiến Anh

Nguồn Vnbusiness : https://vnbusiness.vn/toan-canh/con-sot-dat-len-quan-thanh-tri-ha-nhiet-nha-dau-tu-mac-can-khi-song-rut-lui-1110452.html