'Cú sốc' giá chung cư vượt nhà phố

2 giờ trướcBài gốc

Một nghịch lý đang diễn ra khi loại hình vốn được xem là “giải pháp nhà ở” cho số đông nay lại trở thành sản phẩm xa xỉ, đẩy giấc mơ an cư ngày càng xa vời.

Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, trong 8 tháng đầu năm 2025, giá căn hộ tại khu Đông TP.HCM tăng trung bình 30%, gấp đôi tốc độ tăng của nhà riêng.

Khu Nam cũng chứng kiến mức tăng giá căn hộ 35% trong khi nhà phố chỉ tăng khoảng 10%. Kết quả là, khoảng cách giá giữa căn hộ và nhà liền thổ không những bị thu hẹp mà ở nhiều nơi, căn hộ đã vượt lên.

Giá chung cư vượt nhà phố là dấu hiệu bất ổn của thị trường bất động sản.

Một minh chứng rõ rệt là khu vực Thủ Thiêm. Các dự án chung cư mới như The Privé, Eaton Park hiện được chào bán với mức giá 130 – 250 triệu đồng/m², trong khi nhà phố liền kề trong bán kính 2 km chỉ dao động 110 – 200 triệu đồng/m².

Ở khu Nam, Celesta Rise (Nhà Bè) đang neo giá 80 triệu đồng/m², cao hơn mặt bằng nhà phố lân cận chỉ 60 – 70 triệu đồng/m². Thậm chí, ở khu Tây, căn hộ tại Diamond Alnata Plus (Celadon City) được bán gần 85 triệu đồng/m², trong khi nhà phố khu vực lân cận lại rẻ hơn 15 – 30 triệu đồng/m² (ở mức 50-70 triệu đồng/m2).

Điều nghịch lý là trong bối cảnh giá căn hộ ngày càng cao, nguồn cung lại ngày càng lệch pha với nhu cầu thực tế.

VARS cho biết tại Hà Nội, từ năm 2019, phân khúc bình dân dưới 25 triệu đồng/m² dần biến mất, và đến 2023 thì hoàn toàn “vắng bóng”. Năm 2024 ghi nhận hơn 95% căn hộ mở bán mới có giá trên 50 triệu đồng/m². Sang 2025, 60% nguồn cung mở bán mới tại Hà Nội đã trên 80 triệu đồng/m².

Trong khi đó, thị trường cao cấp và hạng sang lại bùng nổ. Nhiều dự án tại TP.HCM vọt lên mức giá “không tưởng”, như căn hộ ở Empire City ở mức 60 – 70 triệu đồng/m² vào năm 2016 nay giao dịch ở 180 – 220 triệu đồng/m², thậm chí những căn view sông chạm ngưỡng 300 – 350 triệu đồng/m², tức gấp 5 lần sau 7 năm.

Rõ ràng, căn hộ đã không còn đóng vai trò là lựa chọn an cư phổ thông, mà trở thành sản phẩm đầu tư, tích trữ tài sản cho giới giàu. Việc pháp lý các dự án chung cư được tháo gỡ mạnh trong thời gian qua cộng thêm lãi suất giảm đã khiến dòng tiền đổ vào phân khúc này, đẩy giá lên cao ngoài tầm kiểm soát.

Điều đáng lo ngại nhất chính là sự mất cân đối cung – cầu. Trong khi nguồn cung bình dân khan hiếm, lượng cầu thực từ người dân có thu nhập trung bình và trung bình khá ngày càng bị bỏ rơi. Nhiều người trẻ, dù thu nhập 40 – 50 triệu đồng/tháng, vẫn không dám nghĩ đến việc mua căn hộ nếu không có hỗ trợ tài chính từ gia đình.

Như trường hợp của chị Thanh Hương, 32 tuổi, nhân viên văn phòng ở TP.HCM, cho biết vợ chồng có tổng thu nhập khoảng 40 triệu đồng mỗi tháng nhưng vẫn chưa dám mua nhà trả góp.

Chị Hương kể, gia đình đang muốn có thêm con thứ 2, nhu cầu cấp thiết là chuyển sang căn hộ rộng hơn, tối thiểu 2 phòng ngủ. Nhưng giá một căn hộ loại này tại TP.HCM hiện dao động 3,7-4 tỷ đồng, vượt quá khả năng tài chính của vợ chồng dù đã tích lũy nhiều năm.

"Chúng tôi chưa đủ điều kiện vay trả, nên đành gác ước mơ có nhà riêng. Ngay cả kế hoạch sinh con thứ 2 cũng đang được tính toán rất kỹ lưỡng. Nhiều khi nghĩ thấy nản lắm", chị Hương chia sẻ.

Nghịch lý ở chỗ, nhà phố vốn được coi là “tài sản lớn”, nay lại có giá mềm hơn nhiều căn hộ cao tầng. Điều này đặt ra câu hỏi, liệu có nên tiếp tục khuyến khích phát triển nhà ở theo mô hình căn hộ, nếu như sản phẩm này ngày càng xa rời chức năng cơ bản là đáp ứng nhu cầu an cư?

Khi căn hộ vượt giá nhà phố, đó không chỉ là một hiện tượng “gây sốc” mà còn là dấu hiệu cảnh báo về sự bất ổn trong cấu trúc thị trường. Điều này kéo theo nhiều hệ lụy như giấc mơ an cư xa dần với người trẻ, thị trường lệ thuộc quá nhiều vào giới đầu cơ và nhà giàu, và nguy cơ bong bóng giá nếu dòng tiền rút ra đột ngột.

Trong dài hạn, việc cân đối lại cung – cầu, đặc biệt là phát triển phân khúc nhà ở bình dân và trung cấp, là yêu cầu cấp bách. Nếu không, căn hộ sẽ mất đi vai trò là “tổ ấm” của đa số cư dân đô thị, để lại khoảng trống an sinh xã hội mà nhà phố không thể bù đắp.

Tựu trung lại, thị trường bất động sản quý III/2025 đang cho thấy sức phục hồi mạnh mẽ sau biến động vĩ mô, nhưng sự phục hồi này lại bị che mờ bởi cú sốc “giá căn hộ vượt giá nhà phố”. Đây không phải dấu hiệu của một thị trường lành mạnh, mà là hồi chuông cảnh báo. Bởi lẽ, một thị trường phát triển bền vững không thể dựa trên những sản phẩm xa xỉ, mà phải dựa trên khả năng tiếp cận nhà ở của đại đa số người dân.

Nhật Minh

Nguồn Vnbusiness : https://vnbusiness.vn/tin-tuc/cu-soc-gia-chung-cu-vuot-nha-pho-1109910.html