'Cửa' vay tín dụng cho bất động sản hẹp lại nhưng 'chất' hơn

5 giờ trướcBài gốc

Sau kỷ lục 4 triệu tỷ đồng dư nợ đã được đổ vào địa ốc tính đến cuối năm vừa qua, năm 2026 được xác định là thời điểm "thanh lọc" dòng tiền mạnh mẽ nhất. Không còn cảnh giải ngân ồ ạt, các nhà băng sẽ đóng chặt cửa với hoạt động đầu cơ và chỉ mở lối cho những dự án pháp lý sạch, phục vụ nhu cầu thực, đúng theo định hướng "nắn" dòng vốn quyết liệt của Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước.

Tín dụng bất động sản "phình to" 4 triệu tỷ

Báo cáo mới nhất của Công ty Chứng khoán Vietcombank (VCBS) đã phác họa bức tranh tín dụng năm 2025 với gam màu chủ đạo là bất động sản (BĐS). Tính đến cuối tháng 8/2025, tổng dư nợ liên quan đến BĐS (gồm vay mua nhà và kinh doanh) đã cán mốc 4 triệu tỷ đồng, tăng 19% so với cùng kỳ và chiếm tới 24% tổng dư nợ toàn nền kinh tế.

Đáng chú ý, cơ cấu dòng tiền đang có sự chuyển dịch mạnh. Nếu như trước đây, vay mua nhà là chủ đạo, thì nay tín dụng kinh doanh BĐS của các chủ đầu tư đang tăng tốc "phi mã".

Cụ thể: Tín dụng kinh doanh BĐS đạt hơn 1,82 triệu tỷ đồng vào cuối quý III/2025, tăng 35% so với đầu năm; riêng nhóm doanh nghiệp phát triển dự án tăng trưởng tới gần 40%, vượt qua cả nhóm khách hàng cá nhân. Vay mua nhà đạt hơn 2,28 triệu tỷ đồng, tăng 12,4%. Sự hồi phục này được thúc đẩy bởi nguồn cung mới và giá nhà khu vực trung tâm biến động mạnh nhờ hạ tầng.

"Dòng tiền BĐS giai đoạn vừa qua phần lớn tập trung vào mục đích kinh doanh, len lỏi giữa chủ đầu tư và người mua thứ cấp", VCBS nhận định.

Trong khi tín dụng sản xuất kinh doanh nửa đầu năm 2025 còn yếu, nhiều ngân hàng tư nhân đã tận dụng hệ sinh thái doanh nghiệp để đẩy mạnh cho vay BĐS. Danh sách các nhà băng có tỷ trọng cho vay địa ốc và xây dựng cao nhất hệ thống tính đến quý III/2025 đã được VCBS chỉ rõ, gồm: KienlongBank- qúan quân với tỷ trọng lên tới 54% tổng dư nợ; SHB xếp thứ hai với 43%; NCB đứng thứ ba ở mức 40%.

Nhóm bám đuổi gồm Techcombank, BVBank (quanh mức 34%), VPBank (29%). Ngược lại, nhóm ngân hàng quốc doanh (Big 4) như Vietcombank, VietinBank và ngân hàng bán lẻ thận trọng như ACB chỉ duy trì tỷ trọng này ở mức "an toàn" từ 5-6%.

Lịch sử thị trường cho thấy, sự nới lỏng tín dụng thiếu kiểm soát từng là nguyên nhân trực tiếp dẫn đến "bong bóng bất động sản" giai đoạn trước. Như tăng trưởng tín dụng năm 2007 lên tới hơn 37%, dòng vốn ồ ạt đổ vào đầu tư bất động sản, trong khi khâu kiểm soát sử dụng vốn bị buông lỏng. Hệ quả là giai đoạn đóng băng kéo dài 2011 - 2013, nợ xấu ngân hàng tăng vọt, buộc hệ thống phải mất nhiều năm xử lý. Những bài học đó đến nay vẫn còn nguyên giá trị.

Các kết quả điều tra xu hướng tín dụng của NHNN cũng cho thấy, rủi ro tín dụng cao nhất hiện nay vẫn tập trung ở các khoản vay đầu tư, kinh doanh bất động sản, cao hơn cả chứng khoán và xuất nhập khẩu. Do đó, việc kiểm soát tín dụng vào lĩnh vực này được xem là biện pháp phòng ngừa cần thiết để tránh lặp lại chu kỳ “nóng - lạnh” cực đoan.

Siết đầu cơ, không để thị trường méo mó

Trước tình trạng dòng vốn có dấu hiệu tập trung quá mức vào một số phân khúc rủi ro, tại phiên họp sáng 13/1/2026, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã đưa ra chỉ đạo quyết liệt.

Thủ tướng nhấn mạnh yêu cầu "kéo giảm giá nhà ở thương mại xuống mức hợp lý" và giao NHNN kiểm soát chặt tín dụng BĐS. Mục tiêu là chặn đứng dòng vốn đầu cơ, thổi giá làm méo mó thị trường. "Chính sách nhà ở phải lấy người dân làm trung tâm, không để ai bị bỏ lại phía sau", người đứng đầu Chính phủ khẳng định.

Hiện thực hóa chỉ đạo của Chính phủ, NHNN đã công bố định hướng tăng trưởng tín dụng năm 2026 khoảng 15%. Tuy nhiên, thông điệp với BĐS rất rõ ràng: Không cấm, nhưng kiểm soát cực chặt.

Theo đó, NHNN yêu cầu các ngân hàng thương mại kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng BĐS không vượt quá tốc độ tăng trưởng tín dụng chung. Đồng thời, dòng vốn sẽ được "nắn" chảy vào các dự án có pháp lý đầy đủ, chủ đầu tư uy tín, nhà ở xã hội và nhu cầu ở thực. Cùng với đó, kiên quyết hạn chế cấp vốn cho các dự án đầu cơ, tiềm ẩn rủi ro nợ xấu.

Trước lo ngại thị trường địa ốc sẽ "đói vốn" khi cơ quan quản lý siết chặt kiểm soát rủi ro, các chuyên gia cho rằng dòng tiền năm 2026 vẫn sẽ chảy nhưng theo một lộ trình hoàn toàn khác. Cánh cửa vay vốn sẽ hẹp lại với các "tay to" đầu cơ, nhưng lại rộng mở hơn bao giờ hết cho những dự án minh bạch và người có nhu cầu ở thực.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP Invest cho biết, năm 2026, nguồn cung bất động sản chắc chắn gia tăng khi nhiều dự án đã hoàn tất thủ tục pháp lý, sẵn sàng đưa sản phẩm ra thị trường. Đây là diễn biến tất yếu sau giai đoạn dài thị trường bị “nén” bởi các vướng mắc về đất đai, đầu tư và xây dựng. Tuy nhiên, nguồn cung tăng chưa chắc đồng nghĩa với thị trường sôi động nếu dòng tiền không được khơi thông, đặc biệt là dòng vốn tín dụng.

Cả người mua nhà lẫn chủ đầu tư đều phụ thuộc rất lớn vào vốn vay ngân hàng. Nếu chính sách tín dụng không được điều tiết hợp lý, bất động sản có thể trở thành lĩnh vực nặng gánh đầu tiên cho mục tiêu tăng trưởng kinh tế.

Lãnh đạo một ngân hàng lớn tại TP.HCM cho biết, năm 2026 sẽ là năm "thanh lọc". Các ngân hàng sẽ không siết cho vay một cách cơ học mà sẽ cơ cấu lại danh mục: "Chúng tôi sẵn sàng rót vốn cho các dự án nhà ở xã hội, nhà cho người trẻ, nhưng sẽ nói không với các dự án chỉ nằm trên giấy hoặc có dấu hiệu làm giá".

Như vậy, thị trường BĐS 2026 dự báo sẽ chứng kiến sự phân hóa mạnh mẽ. Dòng tiền dễ dãi đã chấm dứt, nhường chỗ cho dòng vốn chọn lọc, hướng tới sự phát triển bền vững và giảm thiểu rủi ro cho toàn hệ thống.

Huyền Anh

Nguồn Vnbusiness : https://vnbusiness.vn/cua-vay-tin-dung-cho-bat-dong-san-hep-lai-nhung-chat-hon.html