Cung nhiều, cầu ít, bất động sản đối diện 'khủng hoảng thừa'?

một giờ trướcBài gốc

Quý II/2026 chứng kiến sự sôi động hiếm thấy của thị trường bất động sản phía Nam khi hàng loạt dự án đồng loạt khởi công, mở bán hoặc tái khởi động.

Nguồn cung trở lại mạnh mẽ

Tại khu Đông TP HCM, các đại đô thị và dự án quy mô lớn liên tiếp được giới thiệu ra thị trường. Những khu vực từng được xem là “điểm nóng” phát triển đô thị như Thủ Thiêm, An Phú hay khu đô thị Sala tiếp tục xuất hiện thêm nguồn cung mới.

Ở phía Tây Bắc, các đại dự án quy mô hàng nghìn ha cũng bắt đầu bước vào giai đoạn triển khai bán hàng.

Không chỉ TP HCM, các địa phương vệ tinh như Đồng Nai, Bình Dương cũ hay Tây Ninh cũng ghi nhận nhiều dự án căn hộ, khu đô thị mới được khởi động sau thời gian dài chờ hoàn thiện pháp lý.

Theo thống kê của các đơn vị nghiên cứu thị trường, chỉ trong 6 tháng đầu năm, khu vực phía Nam đã ghi nhận hơn 120.000 sản phẩm bất động sản từ các dự án khởi công, chuẩn bị mở bán hoặc tái khởi động.

Riêng quý II, TP HCM đón khoảng 10.000-12.000 sản phẩm mới. Đây là mức tăng đáng kể nếu so với giai đoạn 2023-2024, khi nguồn cung liên tục sụt giảm do vướng mắc pháp lý và khó khăn tài chính của doanh nghiệp.

Thị trường bất động sản phía Nam và cả nước đang xảy ra tình trạng "thừa thì vẫn thừa, thiếu thì vẫn thiếu".

Sự trở lại của nguồn hàng cho thấy các nút thắt pháp lý đang dần được tháo gỡ, doanh nghiệp địa ốc bắt đầu lấy lại niềm tin để tái triển khai dự án.

Tuy nhiên, bức tranh thị trường lại không hoàn toàn sáng màu như những con số về nguồn cung. Trong khi các chủ đầu tư đẩy mạnh hoạt động bán hàng, người mua vẫn tỏ ra thận trọng.

Theo dữ liệu từ các đơn vị nghiên cứu, tỷ lệ hấp thụ của nhiều dự án mới chỉ dao động 30-40%, thấp hơn đáng kể so với giai đoạn thị trường thuận lợi. Đặc biệt ở phân khúc nhà liền thổ, tỷ lệ giao dịch thành công chỉ ở mức rất thấp.

Anh Tùng, một nhà đầu tư tại TP HCM, cho hay đầu năm 2022, anh bỏ ra 4,8 tỷ đồng mua khu đất gần 1.200m2 tại Bảo Lâm, Lâm Đồng theo mô hình farmstay nghỉ dưỡng.

Khi đó, khu vực liên tục xuất hiện các đoàn xe môi giới đưa khách đi xem đất, giá đất tăng từng tuần nhờ kỳ vọng vào các dự án hạ tầng lớn. Nhưng kể từ giữa năm 2023, thị trường bất ngờ đảo chiều. Nhu cầu đầu tư suy giảm mạnh, thanh khoản lao dốc.

Đến nay, anh Tùng chấp nhận rao bán với giá khoảng 3,6 tỷ đồng, tương đương mức lỗ hơn 1 tỷ đồng, nhưng vẫn chưa tìm được khách mua phù hợp. “Tôi nhận ra thời kỳ mua hôm nay, vài tháng sau bán có lời đã qua rồi. Người mua giờ tính toán rất kỹ”, anh Tùng nói.

Thực tế, sự thay đổi trong hành vi đầu tư đang diễn ra trên diện rộng. Nếu như giai đoạn 2020-2022, nhiều giao dịch được thúc đẩy bởi tâm lý FOMO và kỳ vọng tăng giá nhanh, thì hiện nay nhà đầu tư chú trọng nhiều hơn tới pháp lý, khả năng khai thác dòng tiền và giá trị sử dụng thực tế.

Có nguy cơ “khủng hoảng thừa”?

Một trong những nguyên nhân lớn nhất khiến thanh khoản thị trường bất động sản phía Nam và cả nước chưa thể bứt phá nằm ở mặt bằng giá.

Dù thị trường trải qua giai đoạn điều chỉnh kéo dài, giá sơ cấp tại nhiều dự án mới vẫn tiếp tục tăng. Nguồn cung mới chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang, trong khi sản phẩm vừa túi tiền ngày càng khan hiếm.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc thị trường nhà ở CBRE Việt Nam, nhận định thị trường đang xuất hiện tình trạng lệch pha cung - cầu rõ rệt. Phần lớn dự án mở bán thuộc phân khúc cao cấp, trong khi nhu cầu lớn nhất của thị trường lại nằm ở nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực.

Giá căn hộ tại nhiều khu vực TP HCM hiện đã vượt xa khả năng chi trả của phần đông người dân. Những mức giá trước đây chỉ xuất hiện ở khu trung tâm hiện đã lan rộng ra các khu vực ven đô.

Khi giá nhà tăng nhanh hơn tốc độ tăng thu nhập, người mua ở thực buộc phải trì hoãn quyết định xuống tiền hoặc chuyển sang các địa phương xa trung tâm hơn. Điều này khiến lượng khách quan tâm vẫn lớn nhưng tỷ lệ chuyển đổi thành giao dịch thực tế lại thấp.

Sự gia tăng mạnh của nguồn cung trong khi thanh khoản chưa tương xứng khiến nhiều người đặt câu hỏi liệu bất động sản phía Nam có đang đứng trước nguy cơ “khủng hoảng thừa”?

Xét về bề mặt, những con số về nguồn hàng mới có thể tạo cảm giác dư cung. Hàng chục nghìn sản phẩm được tung ra thị trường trong khi tỷ lệ hấp thụ chưa cao.

Tuy nhiên, theo giới phân tích, khái niệm “khủng hoảng thừa” chưa phản ánh đúng thực trạng hiện nay.

Cụ thể, khủng hoảng thừa thường xảy ra khi thị trường có quá nhiều sản phẩm so với nhu cầu thực tế. Trong khi đó, tại TP HCM và khu vực phía Nam, nhu cầu nhà ở vẫn rất lớn nhờ tốc độ đô thị hóa, tăng dân số cơ học và nhu cầu an cư của lực lượng lao động.

Vấn đề nằm ở chỗ nguồn cung hiện nay không phù hợp với cơ cấu nhu cầu. Nói cách khác, thị trường không thừa nhà ở nói chung mà đang thiếu sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả của số đông.

Những căn hộ giá hợp lý, pháp lý minh bạch, vị trí thuận tiện vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tốt. Ngược lại, các sản phẩm định giá quá cao hoặc phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng tăng giá trong tương lai đang gặp khó khăn.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, nhìn nhận tâm lý quan sát vẫn đang bao trùm thị trường khi lãi suất chưa tạo được cú hích đủ lớn và giá bán dự án mới vẫn neo cao.

Trong bối cảnh đó, số lượng dự án mở bán không còn là thước đo phản ánh sức khỏe thị trường như trước. Điều quan trọng hơn là khả năng hấp thụ và sự quay trở lại của nhóm khách hàng ở thực.

Thị trường bất động sản phía Nam hiện không đối mặt với một cuộc khủng hoảng thừa theo nghĩa truyền thống. Thay vào đó, đây là giai đoạn tái cân bằng sau nhiều năm tăng trưởng nóng.

Nguồn cung đang phục hồi, nhưng cầu cũng đang trở nên khắt khe hơn. Nhà đầu tư không còn dễ dàng chấp nhận mọi mức giá, còn người mua ở thực ngày càng quan tâm tới giá trị sử dụng và khả năng tài chính.

Vì vậy, thách thức lớn nhất của thị trường hiện nay không phải là quá nhiều sản phẩm, mà là làm sao đưa ra những sản phẩm đúng nhu cầu, đúng khả năng chi trả và đủ sức thuyết phục người mua xuống tiền, qua đó giải quyết tình trạng cung - cầu lệch pha.

Hưng Nguyên

Nguồn Vnbusiness : https://vnbusiness.vn/cung-nhieu-cau-it-bat-dong-san-doi-dien-khung-hoang-thua.html