Cuộc đua phát triển trung tâm thương mại: Cơ hội lớn, thách thức không nhỏ

2 giờ trướcBài gốc

Thị trường bán lẻ khởi sắc, TTTM “hút vốn”

Trong năm 2025, thị trường bán lẻ bao gồm các trung tâm thương mại ghi nhận là một trong những phân khúc thu hút dòng vốn mạnh mẽ, phản ánh sự lạc quan của nhà đầu tư trong và ngoài nước đối với tăng trưởng tiêu dùng nội địa. Theo báo cáo của Việt Nam Domestic Market Report, tổng doanh thu thị trường bán lẻ hàng hóa và dịch vụ trong năm 2025 đạt khoảng 270 tỷ USD, tăng gần 10% so với cùng kỳ, đánh dấu mức tăng trưởng nhanh nhất trong vòng 5 năm trở lại đây, đã thúc đẩy nhu cầu đầu tư vào cơ sở hạ tầng bán lẻ, đặc biệt là các TTTM hiện đại.

Đáng chú ý, làn sóng đầu tư không chỉ đến từ các doanh nghiệp trong nước mà còn từ các “ông lớn” nước ngoài. Các tập đoàn lớn như Aeon (Nhật Bản), Lotte (Hàn Quốc) hay Central Retail (Thái Lan) đã và đang cam kết rót hàng tỷ USD vào mở rộng hệ thống TTTM hiện đại, đặc biệt tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh. Dữ liệu sơ bộ về vốn đầu tư nước ngoài (FDI) cho thấy, tổng vốn đăng ký vào mọi lĩnh vực tại Việt Nam tính đến cuối năm 2025 đạt khoảng 38,4 tỷ USD, phản ánh sức hấp dẫn của môi trường đầu tư nói chung, trong đó BĐS thương mại là một trong những phan khúc được quan tâm lớn.

“BĐS thương mại - bán lẻ, năm 2025 ghi nhận hơn 418.000m2 nguồn cung mới, tăng 1,4 lần so với năm 2024. Cuộc đua phát triển TTTM tiếp tục sôi động, tập trung vào các tổ hợp quy mô lớn, đa dạng trải nghiệm, gắn với các đại đô thị nhằm gia tăng giá trị toàn khu và đáp ứng nhu cầu sinh hoạt, mua sắm của cư dân. BĐS thương mại - văn phòng bổ sung hơn 200.000m2 diện tích sàn mới, xu hướng dịch chuyển văn phòng ra khu vực vùng ven đô thị, với nhu cầu ưu tiên các tòa nhà hiện đại, đạt chứng chỉ xanh” - ông Lê Đình Chung - Phó Chủ tịch Hội đồng nghiên cứu và đánh giá thị trường BĐS Việt Nam cho hay.

Thị trường bán lẻ khởi sắc, dòng vốn đổ mạnh vào các TTTM.

Theo các tổ chức nghiên cứu thị trường, Việt Nam hiện nằm trong nhóm các quốc gia có tốc độ tăng trưởng bán lẻ cao của khu vực. Quy mô dân số hơn 100 triệu người, cơ cấu dân số trẻ, tầng lớp trung lưu mở rộng nhanh cùng quá trình đô thị hóa mạnh mẽ là những yếu tố nền tảng thúc đẩy nhu cầu mua sắm, giải trí, trải nghiệm. Đây cũng chính là “điểm tựa” khiến các nhà phát triển BĐS bán lẻ liên tục mở rộng quỹ TTTM.

Một trong những thuận lợi lớn nhất của thị trường TTTM hiện nay đến từ quá trình đô thị hóa nhanh, sự gia tăng của các khu đô thị mới, khu dân cư tập trung tạo ra lượng khách hàng ổn định, đặc biệt là nhóm khách trẻ, gia đình trẻ có nhu cầu cao về không gian mua sắm, vui chơi an toàn, tiện nghi. Bên cạnh đó, xu hướng tiêu dùng cũng đang dịch chuyển theo hướng “trải nghiệm hóa”, người dân không chỉ đến TTTM để mua sắm đơn thuần mà còn để ăn uống, gặp gỡ, giải trí, tham gia các sự kiện văn hóa – nghệ thuật. Điều này mở ra cơ hội để các TTTM tái định vị vai trò, trở thành không gian sinh hoạt cộng đồng của đô thị hiện đại.

“Đáng chú ý, sự phục hồi của du lịch, đặc biệt là du lịch nội địa và quốc tế tại các đô thị lớn, cũng góp phần gia tăng lượng khách cho các TTTM nằm ở vị trí trung tâm hoặc khu vực có tính kết nối cao. Nhiều TTTM đã tận dụng tốt dòng khách du lịch thông qua việc phát triển các ngành hàng đặc trưng, ẩm thực vùng miền, sản phẩm lưu niệm, dịch vụ giải trí về đêm…” - Phó Chủ tịch Hội đồng nghiên cứu và đánh giá thị trường BĐS Việt Nam Lê Đình Chung cho biết thêm.

Cần tầm nhìn dài hạn và chiến lược khác biệt

Theo chuyên gia kinh tế, TS Nguyễn Quang Huy, dù có nhiều thuận lợi, song phân khúc TTTM đang đối mặt với không ít thách thức. Trước hết là sự cạnh tranh ngày càng gay gắt, khi nguồn cung liên tục gia tăng khiến áp lực lấp đầy và duy trì trở thành bài toán khó, đặc biệt với các TTTM ở vị trí không thực sự đắc địa hoặc thiếu sự khác biệt trong vận hành.

Bên cạnh đó, sự phát triển mạnh mẽ của thương mại điện tử đang làm thay đổi thói quen mua sắm truyền thống, khiến các ngành hàng bán lẻ thuần túy gặp khó khăn. Chi phí vận hành TTTM cũng là một thách thức lớn (giá thuê mặt bằng cao, chi phí nhân sự, điện nước, bảo trì…) tạo áp lực lên cả chủ đầu tư và khách thuê. Ngoài ra, một số dự án sau thời gian vận hành đã bộc lộ hạn chế về thiết kế, phân khu chức năng, thiếu không gian trải nghiệm, dẫn tới tình trạng vắng khách, gian hàng trống gia tăng.

“Trong bối cảnh cạnh tranh ngày càng gay gắt, hiệu quả khai thác mặt bằng chính là “chìa khóa” quyết định sự thành công hay thất bại của một TTTM. Hiện nay, TTTM không thể chỉ là nơi cho thuê mặt bằng bán hàng, chủ đầu tư cần coi đây là một hệ sinh thái dịch vụ – trải nghiệm, trong đó mặt bằng phải được tổ chức linh hoạt, phù hợp với từng nhóm khách hàng mục tiêu, nếu không tạo ra được giá trị khác biệt, TTTM rất dễ bị đào thải” – TS Nguyễn Quang Huy nhìn nhận.

Việt Nam vẫn là điểm đến hấp dẫn của các thương hiệu bán lẻ quốc tế, nhưng họ ngày càng khắt khe hơn trong việc lựa chọn mặt bằng, không chỉ quan tâm đến vị trí, mà còn đánh giá rất kỹ lưu lượng khách, khả năng kết nối giao thông, chất lượng quản lý và tiềm năng tăng trưởng dài hạn… buộc các chủ đầu tư TTTM phải chuyên nghiệp hóa hơn nữa. Bài học từ nhiều thị trường trong khu vực cho thấy, việc phát triển TTTM thiếu tính toán rất dễ dẫn đến tình trạng dư thừa, đóng cửa hoặc phải tái cấu trúc tốn kém.

Giám đốc Savills Hà Nội Matthew Powell

Chuyên gia kinh tế TS Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, việc nhiều TTTM thất bại không phải vì thiếu vốn mà vì thiếu hiểu biết sâu về khách hàng, khai thác mặt bằng hiệu quả phải bắt đầu từ việc xác định đúng phân khúc, nhu cầu. Vì vậy, vai trò của việc nghiên cứu thị trường và hành vi tiêu dùng là hết sức quan trọng, để khai thác hiệu quả mặt bằng TTTM cần thay đổi tư duy từ “cho thuê diện tích” sang “tối ưu giá trị không gian”, có sự linh hoạt trong thiết kế, xu hướng tiêu dùng, thay vì cố định cứng nhắc.

Thứ hai, là cần đẩy mạnh ứng dụng công nghệ trong quản lý và vận hành, các giải pháp số hóa giúp phân tích dữ liệu khách hàng, tối ưu bố trí mặt bằng, hỗ trợ khách thuê trong việc kết nối bán hàng đa kênh (online – offline), từ đó nâng cao hiệu quả kinh doanh cho cả hai bên. Ngoài ra, chính sách thuê linh hoạt, chia sẻ rủi ro với khách thuê cũng được xem là giải pháp quan trọng để tạo sự đa dạng, mới mẻ cho TTTM.

“Việc các nhà đầu tư quay lại phân khúc TTTM cho thấy niềm tin vào sức phục hồi của thị trường bán lẻ. Tuy nhiên, giai đoạn tới sẽ không còn là “cuộc đua số lượng” mà là cuộc cạnh tranh về năng lực vận hành và khả năng thích ứng với thay đổi hành vi tiêu dùng. TTTM mại muốn tồn tại và phát triển bền vững phải xác định rõ phân khúc khách hàng mục tiêu, không thể xây dựng theo mô hình đại trà, rất dễ rơi vào tình trạng khai thác kém hiệu quả” - TS Nguyễn Trí Hiếu nhấn mạnh.

Ở góc độ quy hoạch, theo chuyên gia về quy hoạch đô thị KTS Nguyễn Trung Hiếu, sự phát triển mạnh của các TTTM cần được đặt trong tổng thể chiến lược phát triển không gian đô thị đa trung tâm. TTTM không chỉ là hạ tầng thương mại mà còn là một cấu phần của đô thị hiện đại. Nếu được quy hoạch bài bản, TTTM sẽ trở thành động lực góp phần tái phân bố dân cư, giảm áp lực cho khu vực lõi đô thị.

“Trong giai đoạn tới, cuộc đua phát triển TTTM sẽ bước vào giai đoạn “thanh lọc”. Chỉ những dự án có chiến lược rõ ràng, gắn với nhu cầu thực của người dân, chú trọng yếu tố xanh – thông minh – trải nghiệm mới có thể đứng vững. TTTM cần được nhìn nhận như một thiết chế kinh tế – xã hội trong đô thị, không chỉ đơn thuần là nơi tiêu dùng. Khi làm được điều đó, TTTM sẽ góp phần nâng cao chất lượng sống và tạo động lực tăng trưởng cho kinh tế đô thị” – KTS Nguyễn Trung Hiếu nói.

Theo đánh giá, “cuộc đua” phát triển TTTM sẽ còn tiếp tục sôi động trong những năm tới, song không phải dự án nào cũng có thể thành công. Trong bối cảnh thị trường ngày càng chọn lọc, TTTM không chỉ là nơi mua sắm, mà phải trở thành “điểm đến” của đô thị – nơi kết nối con người, văn hóa và trải nghiệm. Đó cũng chính là hướng đi tất yếu để phân khúc BĐS bán lẻ vượt qua thách thức, tận dụng tốt cơ hội trong giai đoạn mới.

Doãn Thành

Nguồn KTĐT : https://kinhtedothi.vn/cuoc-dua-phat-trien-trung-tam-thuong-mai-co-hoi-lon-thach-thuc-khong-nho.981219.html