'Đại bàng' công nghệ và sản xuất nườm nượp kéo vào bất động sản khu công nghiệp Việt Nam

6 giờ trướcBài gốc

Bất động sản khu công nghiệp như con gà đẻ trứng vàng cho Việt Nam

Từ LG, Avery Dennison đến Cooler Master…, các "đại bàng" công nghệ và sản xuất đang không ngừng mở rộng đầu tư vào các khu công nghiệp Việt Nam. Làn sóng FDI mới không chỉ kéo theo vốn, mà còn mang lại công nghệ, việc làm và cú hích mạnh cho thị trường bất động sản công nghiệp.

VỐN FDI NƯỜM NƯỢP KÉO ĐẾN

Dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đang tiếp tục đổ mạnh vào lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam, đặc biệt là phân khúc bất động sản khu công nghiệp. Nhiều dự án quy mô lớn từ các nhà đầu tư nước ngoài đã và đang được triển khai, tạo động lực cho thị trường công nghiệp phát triển sôi động.

Mới đây, một dấu ấn quan trọng đã được thiết lập tại Thừa Thiên Huế khi Công ty Cổ phần Kim Long Motor Huế ký kết Bản ghi nhớ hợp tác (MOU) với LG Energy Solution – nhà sản xuất pin cao cấp hàng đầu thế giới cho xe điện. Theo thỏa thuận, LG sẽ cung cấp các cell pin dạng trụ, trong khi Kim Long Motor chịu trách nhiệm sản xuất và lắp ráp bộ pin hoàn chỉnh.

Dự án này sẽ được triển khai tại Khu Công nghiệp Kim Long Motor Huế, với quy mô 9ha và tổng vốn đầu tư lên tới 1.200 tỷ đồng. Dự kiến, nhà máy sẽ chính thức đi vào hoạt động vào đầu năm 2026, góp phần thúc đẩy hệ sinh thái sản xuất công nghiệp công nghệ cao tại khu vực miền Trung.

Tại TP.HCM, Khu công nghiệp Đông Nam (huyện Củ Chi cũ) cũng vừa chào đón sự hiện diện của một ông lớn trong lĩnh vực phụ trợ may mặc Công ty TNHH Liên doanh Avery Dennison Worldon Việt Nam (công ty liên doanh giữa Avery Dennison và Shenzhou Group). Nhà máy mới được khánh thành vào tháng 5/2025, được đầu tư 4,7 triệu USD trên diện tích 3.960m2, với công suất sản xuất lên tới 0,8 triệu nhãn mác/ngày.

Đáng chú ý, đây là nhà máy thứ 3 của Avery Dennison tại Việt Nam, sau các cơ sở tại Bắc Ninh và Long Hậu (Long An). Trong toàn khu vực Đông Nam Á, Avery Dennison chỉ có 4 nhà máy, trong đó Việt Nam chiếm tới 3, cho thấy tầm quan trọng chiến lược của thị trường Việt Nam trong chuỗi cung ứng toàn cầu của tập đoàn.

Vốn ngoại đổ mạnh vào khu công nghiệp

Ở khu vực phía Bắc, Bắc Ninh tiếp tục giữ vai trò là “điểm nóng” thu hút FDI với sự hiện diện ngày càng lớn của các tập đoàn quốc tế. Cuối tháng 7/2025, Chủ tịch UBND tỉnh Bắc Ninh, ông Vương Quốc Tuấn, đã có buổi tiếp và làm việc với ông Andy Lin, Chủ tịch Tập đoàn Cooler Master (Trung Quốc).

Cooler Master hiện đang vận hành nhà máy tại Bắc Ninh với tổng vốn đầu tư hơn 200 triệu USD (hơn 5.200 tỷ đồng), sau hai lần điều chỉnh vốn kể từ khi được cấp phép vào tháng 1/2023.

Không dừng lại ở đó, doanh nghiệp này đang lên kế hoạch mở rộng sản xuất với đề xuất thuê thêm 11ha đất tại Khu công nghiệp Gia Bình, đồng thời kêu gọi sự hỗ trợ trong việc thu hút thêm nhà cung cấp và đối tác để ổn định chuỗi cung ứng. Ngoài ra, Cooler Master cũng đề xuất xây dựng khu nhà ở cho người lao động và cán bộ kỹ thuật, thể hiện chiến lược đầu tư bài bản và dài hạn tại Việt Nam.

Tại miền Trung, thành phố Đà Nẵng đang ghi nhận những bước đi tích cực trong việc xây dựng nền tảng cho các khu thương mại tự do. Trong tháng 6/2025, tại lễ công bố Quyết định 1142/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ về thành lập Khu Thương mại tự do Đà Nẵng, chính quyền thành phố đã trao thông báo cho phép nghiên cứu đầu tư cho 4 nhà đầu tư chiến lược: Công ty Cổ phần Đại chúng Amata Việt Nam, Công ty Cổ phần Green Ipark, Công ty TNHH Điện khí Quốc Quang (Guoguang Electric) và Công ty Cổ phần Nhựa Châu Âu (European Plastic).

Theo số liệu mới nhất từ Cục Thống kê (Bộ Tài chính) cho biết, tính đến ngày 31/8/2025, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam đạt 26,14 tỷ USD, tăng mạnh 27,3% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, bất động sản là lĩnh vực đứng thứ hai, thu hút 2,37 tỷ USD, chiếm 21,5% tổng lượng vốn FDI của 8 tháng đầu năm.

KỊCH BẢN NÀO CHO BẤT ĐỘNG SẢN KHU CÔNG NGHIỆP?

Theo Vietcombank Securities (VCBS) sau khi mức thuế đối ứng giữa Mỹ và Việt Nam được công bố, phần lớn các doanh nghiệp FDI đã kí MOU vẫn tiếp tục thực hiện hợp đồng và dịch chuyển sản xuất (đặc biệt các doanh nghiệp Trung Quốc).

Tuy vậy nhìn chung từ quý 2/2025, hoạt động khảo sát, đăng kí đầu tư mới đã có phần chững lại khi các khách hàng có xu hướng thận trọng để chờ các thỏa thuận đàm phán chi tiết và mối tương quan thuế suất giữa Việt Nam và các quốc gia khác.

Một số doanh nghiệp xuất khẩu sẽ phải hi sinh biên lợi nhuận để hấp thụ 1 phần áp lực tăng giá do thuế quan. Do đó, hoạt động sản xuất có thể chững lại, hoặc thậm chí chuyển một phần hoạt động sang quốc gia khác đối với các ngành có biên lợi nhuận thấp và không đòi hỏi lớn về trình độ nhân công và chuỗi logistics (dệt may, da giày). Điều này sẽ ảnh hưởng nhất định đến các kế hoạch mở rộng/ đầu tư mới của các doanh nghiệp và doanh số thuê đất tại các khu công nghiệp.

Nguồn: VCBS tổng hợp

Mặc dù mức thuế 20% đánh vào hàng xuất xứ từ Việt Nam (và thuế 40% đối với hàng trung chuyển) là không thấp và có thể ảnh hưởng nhất định đến hoạt động sản xuất, xuất khẩu của nhiều doanh nghiệp, VCBS đánh giá mức thuế trên chưa đủ mạnh để kích hoạt một xu hướng dịch chuyển sản xuất từ Việt Nam đến các quốc gia lân cận.

Trong bối cảnh áp dụng thuế đối ứng, làn sóng bảo hộ thương mại, thuế tối thiểu toàn cầu được triển khai và chi phí lao động tại Việt Nam không còn ở mức thấp như trước, Chính phủ Việt Nam đã chủ động đưa ra các chính sách mạnh mẽ và cơ chế đột phá nhằm nâng cao khả năng thu hút đầu tư vào các khu công nghiệp.

Theo đó, Chính phủ tập trung đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện các dự án hạ tầng kết nối; thúc đẩy các chính sách ưu đãi mới; thành lập các khu kinh tế và khu thương mại tự do (FTZ) với chính sách đầu tư và ưu đãi đặc biệt.

Về kịch bản trong thời gian tới, VCBS cho rằng, giai đoạn 2025 – 2026 sẽ chịu áp lực nhất định. Tuy không có làn sóng FDI ồ ạt rút khỏi Việt Nam, lượng đầu tư mới có thể chững lại.

Do đó, các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp sẽ chịu áp lực nhất định khi các hợp đồng cho thuê bị trì hoãn hoặc giãn tiến độ giải ngân. Ngoài ra, một số doanh nghiệp xuất khẩu sẽ phải hi sinh biên lợi nhuận để hấp thụ 1 phần áp lực tăng giá do thuế quan, do đó sẽ ảnh hưởng đáng kể đến hiệu quả kinh doanh và các kế hoạch đầu tư mới (ít nhất trong ngắn hạn). Nguồn cung khu công nghiệp lớn trong bối cảnh nhu cầu thuê đất chững lại dẫn đến dư địa tăng giá cho thuê là không nhiều,

Còn giai đoạn 2027 – 2020 sẽ tăng trưởng trở lại. Trong dài hạn, công ty chứng khoán vẫn đánh giá tích cực đối với khả năng thu hút đầu tư của Việt Nam và hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp.

Bởi, thứ nhất, các nhà nhập khẩu, người tiêu dùng Mỹ có thể dần quen với mặt bằng giá mới, tạo điều kiện cho việc phục hồi quy mô đơn hàng và biên lợi nhuận cho các doanh nghiệp xuất khẩu.

Thứ hai, quá trình dịch chuyển một phần sản xuất từ Trung Quốc đến các quốc gia lân cận để đa dạng hóa nguồn cung ứng là không thể đảo ngược. Việt Nam vẫn sở hữu nhiều lợi thế để thu hút các “đại bàng” và doanh nghiệp vệ tinh như: Samsung, LG, Foxconn,...

Thứ ba, các dự án logistics và chuỗi hạ tầng kết nối dần hoàn thiện, tạo nên lợi thế cạnh tranh tốt so với các đối thủ lân cận.

GIANG HỒNG

Nguồn Thương Gia : https://thuonggiaonline.vn/dai-bang-cong-nghe-va-san-xuat-nuom-nuop-keo-vao-bat-dong-san-khu-cong-nghiep-viet-nam-post563026.html