'Đại bàng' ngoại ồ ạt làm tổ, vì sao nhà đầu tư Việt bỏ trống sân nhà?

2 giờ trướcBài gốc

Vốn ngoại giữ nhịp

Theo báo cáo của JLL Việt Nam, bất động sản tiếp tục là lĩnh vực thu hút nhiều hoạt động M&A nhất trong năm qua với tổng giá trị giao dịch năm 2025 ước đạt khoảng 2,4 tỷ USD, thậm chí cao hơn nếu tính cả các thương vụ chưa công bố.

Bà Lê Thị Huyền Trang - Tổng Giám đốc JLL Việt Nam - cho biết, nhà đầu tư nước ngoài vẫn giữ vai trò quan trọng trên đường đua M&A bất động sản nhưng chiến lược của họ ngày càng chọn lọc và dài hạn hơn. Các quỹ ngoại tập trung vào những dự án quy mô lớn, mang tính chiến lược, gắn với phát triển đô thị, khu công nghiệp hoặc các thành phố cảng, trung tâm logistics.

UOA nắm quyền phát triển khu đất rộng hơn 2.000 m2 trên đường Võ Thị Sáu, phường Tân Định. Ảnh: Fili.

Gần đây nhất, thị trường bất động sản TPHCM xuất hiện thêm một thương vụ SkyWorld Development Berhad - nhà phát triển đô thị đến từ Malaysia - thông qua công ty con SkyWorld Việt Nam đã ký biên bản ghi nhớ hợp tác với Công ty Vina An Thuận Phát, hướng tới việc thâu tóm khu đất gần 1 ha tại phường Lái Thiêu, TPHCM. Theo thỏa thuận, SkyWorld dự kiến mua lại toàn bộ vốn điều lệ của Vina An Thuận Phát cùng các quyền lợi liên quan. Khu đất được quy hoạch phát triển dự án tháp căn hộ cao tối đa 40 tầng với 1.241 căn hộ.

Tương tự, UOA Group - một tập đoàn địa ốc lớn của Malaysia - thông qua công ty con UOA Việt Nam đã chi khoảng 68 triệu USD (tương đương gần 1.700 tỷ đồng) để thâu tóm 100% cổ phần Công ty CP VIAS Hồng Ngọc Bảo. Thương vụ này giúp UOA nắm quyền phát triển khu đất rộng hơn 2.000 m2 trên đường Võ Thị Sáu, phường Tân Định - một trong những khu đất hiếm hoi còn lại tại lõi trung tâm TPHCM. Gamuda Land cũng hoàn tất thương vụ thâu tóm quỹ đất quy mô hơn 1,1 ha tại Hải Phòng với tổng giá trị khoảng 1.000 tỷ đồng để phát triển dự án chung cư cao cấp.

Theo các chuyên gia, trong bối cảnh địa chính trị thế giới bất ổn, bất động sản Việt Nam đang là điểm đến hấp dẫn của dòng vốn ngoại. Do đó, nhà đầu tư trong nước nếu chần chừ vì lo ngại lãi suất cao trong ngắn hạn sẽ bỏ lỡ cơ hội. Khi dòng tiền rẻ quay trở lại, thị trường bất động sản sẽ tăng tốc. Từ tháng 9/2025, sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài đến Việt Nam tăng mạnh.

Hiện, sự quan tâm của nhà đầu tư nước ngoài đến thị trường chứng khoán và bất động sản đều tăng, đặc biệt gia tăng ở nhóm đầu tư trực tiếp vào bất động sản. Theo quan sát của JLL Việt Nam, có 3 yếu tố đang nâng đỡ dòng vốn M&A gồm nhu cầu tiếp tục tăng từ thương mại điện tử và ngành phân phối, chi phí đất tại các khu công nghiệp hình thành lâu năm tăng, tiêu chuẩn vận hành ngày càng cao về công nghệ, tự động hóa và thực hành ESG.

Bất động sản Việt Nam đang là điểm đến hấp dẫn của dòng vốn ngoại. Ảnh: Phạm Nguyễn.

Ông Tạ Mỹ Bách - Giám đốc Thị trường vốn JLL Việt Nam - dự báo, giai đoạn tháng 8-9/2026 có thể là khoảng thời gian sôi động đối với M&A khi doanh nghiệp đã tích lũy đủ nguồn lực, điều kiện khảo sát thực địa thuận lợi và tiến độ giải ngân cuối năm được đẩy nhanh. Tâm lý thị trường cũng có thể nhận hỗ trợ từ đợt đánh giá nâng hạng thị trường chứng khoán Việt Nam của FTSE Russell dự kiến trong quý III năm nay.

Giai đoạn 2026-2030, thị trường được kỳ vọng tiếp tục cạnh tranh dựa trên chất lượng sản phẩm và dịch vụ. M&A nhiều khả năng duy trì vai trò tích cực trong tái cấu trúc danh mục và nâng cao chất lượng nguồn cung.

Lãi lớn nhờ ngược dòng

Hiện nay, lãi vay tăng mạnh đã tạo rào cản tâm lý ngắn hạn khiến nhà đầu tư chần chừ, thị trường bất động sản bước vào giai đoạn sàng lọc.

Giai đoạn 2011-2012, khi lãi suất tăng đáng kể và nhà đầu tư trong nước ngần ngại xuống tiền, dòng vốn ngoại đua nhau thâu tóm quỹ đất, đến nay đã lãi cả chục lần.

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, trong giai đoạn 2015-2025, giá bất động sản trung tâm TPHCM tăng mạnh trên tất cả các phân khúc. Trong đó, đất nền dẫn đầu với mức tăng 384% (25 triệu lên 121 triệu đồng/m2), tiếp theo là chung cư tăng 197% (31 triệu lên 92 triệu đồng/m2), nhà riêng tăng 168% (56 triệu lên 150 triệu đồng/m2), nhà mặt phố tăng 134% (92 triệu lên 215 triệu đồng/m2).

Báo cáo của Bộ Xây dựng chỉ ra, từ năm 2022 đến nay, thị trường bất động sản từng bước phục hồi, với lượng giao dịch tăng tương ứng ở nhiều loại hình, phân khúc. Lượng giao dịch đạt 537.000-785.000 mỗi năm.

Thị trường bất động sản Việt Nam vẫn đang trong ngưỡng tiềm năng lớn.

Vài năm gần đây, giá chung cư, liền kề, biệt thự và đất nền tăng cao, bình quân khoảng 10-15% mỗi năm, cá biệt có giai đoạn tăng đến 30%. Tương tự, giá các loại hình khác như bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, khu công nghiệp... đều tăng theo từng năm nhưng mức tăng bình quân chỉ 5-10% mỗi năm, thấp hơn nhiều so với đà đi lên của giá nhà, đất ở. Riêng ở TPHCM, giai đoạn 2018-2024, giá căn hộ tăng từ 35 triệu lên hơn 91 triệu đồng/m2. Thậm chí, nhiều dự án ở khu trung tâm chạm ngưỡng 120-150 triệu đồng/m2.

Theo các chuyên gia, thông thường khi lãi suất trong nước cao hơn nước ngoài, nhà đầu tư nước ngoài quan tâm đầu tư mạnh vào Việt Nam hơn vì đây là lúc lợi suất của họ cao hơn.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) - cho biết, khi thu nhập bình quân đầu người còn dưới mức 7.000 USD thì thị trường bất động sản vẫn có tốc độ phát triển cao và tỷ suất sinh lời cũng khá cao. Vì vậy, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn đang trong ngưỡng tiềm năng lớn. Tuy nhiên, nhà đầu tư phải ưu tiên chọn các dự án có kết nối hạ tầng giao thông thuận lợi, tích hợp các hình thức giao thông TOD, đầy đủ dịch vụ tiện ích, chủ đầu tư uy tín…

Duy Quang

Nguồn Tiền Phong : https://tienphong.vn/dai-bang-ngoai-o-at-lam-to-vi-sao-nha-dau-tu-viet-bo-trong-san-nha-post1828200.tpo