Đại gia địa ốc 'vung tiền' gom đất, hết thời 'neo giá ảo'

4 giờ trướcBài gốc

Mở màn đáng chú ý là động thái của Tập đoàn Đất Xanh (DXG) khi thông qua công ty thành viên Hà An nhận chuyển nhượng dự án rộng 8,6 ha tại phường Dĩ An, TP.HCM.

"Vung tiền" gom quỹ đất

Dự án trong thương vụ của DXG trước đó do Công ty Vương Bảo Long làm chủ đầu tư, dự kiến phát triển khoảng 410.000 m2 sàn xây dựng, cung ứng ra thị trường 3.800 căn hộ.

Đáng lưu ý, chủ trương thâu tóm quỹ đất trên đã được Hội đồng quản trị Đất Xanh thông qua từ năm 2022, cho thấy chiến lược “đi trước một bước” để tích lũy quỹ đất khi giá còn ở vùng hợp lý.

Song song đó, doanh nghiệp của ông Lương Trí Thìn cũng được chấp thuận thí điểm dự án Opal City hơn 6 ha tại Phước Long B. Việc liên tục bổ sung các dự án quy mô lớn cho thấy Đất Xanh đang tái cấu trúc danh mục đầu tư, tập trung vào các khu đất có pháp lý tương đối rõ ràng, sẵn sàng triển khai khi thị trường phục hồi.

Cuộc đua gom quỹ đất vẫn tiếp tục tăng nhiệt trên thị trường bất động sản.

Không chỉ Đất Xanh, Nhà Khang Điền (KDH) cũng nhanh chóng kích hoạt chiến lược mở rộng quỹ đất. Doanh nghiệp này thông qua việc công ty con nhận chuyển nhượng 99% vốn Công ty Phát triển Bất động sản An Lập với giá trị gần 2.553 tỷ đồng.

Thương vụ giúp An Lập trở thành công ty con gián tiếp của Khang Điền, bổ sung thêm nguồn lực phát triển dự án trong trung hạn.

Tương tự, Công ty Đầu tư và Kinh doanh Nhà (Intresco) đã mua 90,58% vốn CTCP Kinh doanh Nhà Nam Á, qua đó nắm quyền tại một dự án chung cư ở khu vực Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ), nay thuộc TP.HCM.

Các thương vụ liên tiếp trong quý I cho thấy xu hướng M&A không còn mang tính cục bộ mà đang trở thành “mặt trận” cạnh tranh chính của thị trường.

Ở phân khúc công nghiệp, Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC) đặt mục tiêu bàn giao hàng chục ha đất công nghiệp đã ký kết với doanh nghiệp FDI trong năm 2026.

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp như Saigonres cũng xây dựng kế hoạch mở rộng quỹ đất chiến lược. Điều này phản ánh xu hướng dịch chuyển rõ nét, ngoài đất ở, quỹ đất công nghiệp đang được xem là “mỏ vàng” mới nhờ làn sóng đầu tư công và dòng vốn ngoại.

Không có chỗ cho neo giá ảo

Theo giới phân tích, quỹ đất hiện là tài sản chiến lược có tính sống còn. Không chỉ là nền tảng triển khai dự án, quỹ đất sạch còn là công cụ để doanh nghiệp huy động vốn, cải thiện bảng cân đối kế toán và nâng định giá doanh nghiệp.

Đặc biệt, trong bối cảnh các tổ chức tài chính quốc tế siết tiêu chuẩn ESG (môi trường, xã hội và quản trị), những dự án minh bạch pháp lý, thân thiện môi trường càng được ưu tiên.

Bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Savills TP.HCM, nhận định các quỹ đầu tư châu Âu và Bắc Mỹ đặc biệt quan tâm tới dự án đáp ứng tiêu chí môi trường, xã hội và quản trị.

Thực tế cho thấy, nhóm dự án pháp lý hoàn thiện thường có giá cao hơn 15–20% so với dự án còn vướng mắc, song vẫn hút nhà đầu tư vì có thể triển khai ngay, rút ngắn thời gian hoàn vốn và giảm thiểu rủi ro.

Tuy nhiên, đằng sau bức tranh sôi động là hàng loạt rào cản. Trước hết là bài toán giá. Nhiều thương vụ đổ vỡ vì chủ đất đưa ra mức giá vượt xa sức chịu đựng của thị trường. Không ít chủ sở hữu cộng dồn chi phí lãi vay và chi phí cơ hội vào giá bán, khiến giá trị quỹ đất bị đẩy lên bất hợp lý.

Hơn 1 năm qua, thị trường từng chứng kiến những lô đất nghìn tỷ phải hủy đấu giá do không có nhà đầu tư tham gia. Điển hình Haxaco phải hủy phiên đấu giá lô đất hơn 6.280 m² trên đường Võ Văn Kiệt (TP.HCM) vì không có nhà đầu tư nào tham gia, dù giá khởi điểm 1.130 tỷ đồng. Một dự án khác ở Tây Ninh rộng hơn 2.100 ha, chào bán 27.000 tỷ đồng cũng “ế” vì giá quá cao.

Rào cản thứ hai đến từ chi phí tài chính. Mặt bằng chi phí vốn vẫn ở mức cao so với khả năng hấp thụ của thị trường. Tiền sử dụng đất tiếp tục là “ẩn số” lớn, khi chi phí đất và tiền sử dụng đất gần như ngang nhau. Nếu mức thẩm định vượt dự toán, doanh nghiệp buộc phải tăng giá bán, làm giảm thanh khoản.

Ngoài ra, sự chồng chéo giữa các luật và quy định chuyển nhượng vẫn khiến thời gian hoàn tất thủ tục kéo dài. Với nhà đầu tư ngoại, việc không được trực tiếp nhận chuyển nhượng đất buộc phải thông qua đối tác trong nước, làm gia tăng chi phí và rủi ro đàm phán.

Dù vậy, triển vọng trung hạn vẫn được đánh giá tích cực khi Luật Đất đai 2024 và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi có hiệu lực, kỳ vọng tháo gỡ nhiều điểm nghẽn về pháp lý và tiếp cận đất đai. Dòng vốn ngoại duy trì ổn định, cùng với sự minh bạch hơn trong khung khổ pháp lý, được dự báo sẽ tiếp tục tạo lực đẩy cho M&A.

Năm 2026 vì thế sẽ là giai đoạn phân hóa mạnh mẽ. Dòng tiền sẽ chỉ tìm đến những dự án pháp lý vững, vị trí chiến lược và có khả năng khai thác thực. Doanh nghiệp thiếu vốn, chậm cải tổ hoặc “neo giá ảo” sẽ khó tìm được đối tác.

Trong bối cảnh đó, cuộc đua gom quỹ đất sạch không đơn thuần là mở rộng quy mô, mà là cuộc sàng lọc khắc nghiệt về năng lực tài chính, tầm nhìn và quản trị rủi ro.

Thị trường đang bước vào giai đoạn tái định hình. Và chỉ những doanh nghiệp biết chọn đúng đất, đúng thời điểm, thay vì chạy theo diện tích, mới có thể đứng vững và đón đầu chu kỳ tăng trưởng mới của bất động sản Việt Nam.

Hưng Nguyên

Nguồn Vnbusiness : https://vnbusiness.vn/dai-gia-dia-oc-vung-tien-gom-dat-het-thoi-neo-gia-ao.html