Đánh thuế thu nhập từ mua bán nhà đất theo thời gian sở hữu: Có khả thi?

8 giờ trướcBài gốc

Theo các chuyên gia, việc Bộ Tài chính đề xuất nghiên cứu quy định thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng BĐS theo thời gian sở hữu sẽ tác động mạnh đến thị trường.

Tại dự thảo tờ trình mới nhất gửi Chính phủ về đề nghị xây dựng Luật Thuế thu nhập cá nhân, Bộ Tài chính đề xuất nghiên cứu quy định thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng BĐS theo thời gian nắm giữ. Chính sách thuế thu nhập cá nhân hiện hành của Việt Nam không phân biệt theo thời gian nắm giữ BĐS của người chuyển nhượng. Đề xuất trên nhằm điều tiết hợp lý, tránh tình trạng đầu cơ, "bong bóng". Mức thuế suất cụ thể cần được nghiên cứu, xác định phù hợp, phản ánh được thực trạng hoạt động của thị trường BĐS.

Các chuyên gia cho rằng, việc đánh thuế cao đối với các cá nhân sở hữu BĐS trong thời gian ngắn sẽ làm giảm tính thanh khoản của các hoạt động mua bán BĐS với mục đích thương mại, mua đi bán lại để kiếm lời. Từ đó, giúp thị trường BĐS ổn định, lành mạnh, triệt tình trạng đầu cơ, "bong bóng".

Theo tôi, việc đánh thuế mua bán nhà đất theo thời gian sở hữu, về nguyên tắc, kinh nghiệm nhiều quốc gia trên thế giới cũng đã làm rồi. Cách làm này có những tác động như tăng động lực giữ nhà, giảm bớt điều kiện, cơ hội đầu cơ của những người mua bán nhà đất nhanh kiểu lướt sóng. Đây là một trong những tác động quan trọng giúp định hình, lành mạnh hóa, minh bạch hóa các cung cầu, tạo sự bình đẳng giữa những chủ sở hữu nhà đất khác nhau. Ví như anh đầu cơ, mua bán lướt thì đương nhiên anh phải đóng thuế nhiều hơn, còn những người mua nhà đất thời gian dài họ mới bán để làm việc khác thì thuế sẽ thấp hơn. Một tác động nữa sẽ giảm bớt một phần cơn sốt nóng, lạnh trên thị trường. Đây là yếu tố cũng rất quan trọng, giúp cho những người chưa có nhà có cơ hội sở hữu nhà một giá, chứ không cao do đầu cơ.

Tôi cho rằng, việc đánh thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng BĐS là một trong những biện pháp lập lại trật tự, hạn chế tình trạng đầu tư, tích trữ. Chúng ta phải hiểu rằng, bất cứ loại hàng hóa hay sản phẩm nào mà đầu cơ, tích trữ cũng đều mang lại những hậu quả không tốt, BĐS cũng như vậy. Tích trữ BĐS dẫn đến tình trạng người tích trữ nhiều nhà đất, có người không có cái nào. Do đó, tôi cho rằng, cần hướng đến đánh thuế những người có nhiều BĐS nhưng cũng cần phải tính toán.

Nếu triển khai ngay đề xuất đánh thuế mua bán nhà đất theo thời gian sở hữu sẽ ảnh hưởng lớn đến những người sở hữu BĐS hiện nay. Đồng thời cũng sẽ ảnh hưởng đến thị trường. Có thể giá BĐS hiện nay ảo, việc đánh thuế sẽ khiến nhiều người ồ ạt bán, nhưng không bán được, từ đó sẽ ảnh hưởng lớn. Do đó tôi cho rằng cần xem xét, nghiên cứu đánh thuế mua bán BĐS ở mức nào, diện tích bao nhiêu, xem xét thị trường ra sao để không làm ảnh hưởng. Nếu không nghiên cứu kỹ, khi áp dụng có khi lúc quá cao, lúc lại quá thấp.

Tôi cho rằng, cần khoảng thời gian 3 đến 5 năm định hướng dần để người dân, những nhà đầu tư hiểu được. Khi người ta đầu tư nhà đất khoảng 1 năm, 2 năm, 3 năm thì người ta phải bán chứ không thể đầu cơ dài. Ví như đất để khoảng chục năm không làm gì cả, khi đầu tư vào giá chỉ có 5, 10 triệu/m2 nhưng khi giá tăng lên 100 triệu đồng/m2 anh mới xây, dẫn đến lãng phí, không có sản phẩm. Do đó, những người được giao đất mà không xây dựng cũng phải thu hồi để giao cho nhà đầu tư khác để thi công.

Về chủ trương, tôi đồng tình việc đánh sắc thuế với mua bán nhà đất theo thời gian sở hữu. Sắc thuế này sẽ hạn chế tình trạng “bong bóng” BĐS, lướt cọc. Ví như Singapore, đối với đất mua đi, bán lại trong năm đầu tiên, họ đánh thuế 100% trên giá trị chênh lệch mua, bán, sau 2 năm mức thuế suất là 50% và sau 3 năm là 25%. Nghĩa là với mức đánh thuế này, nhà đầu tư sẽ không có lãi nữa, thậm chí là lỗ chi phí vốn đầu tư.

Tuy nhiên, cần phải có cơ sở dữ liệu chuẩn thì mới đánh thuế. Đồng thời phải đồng bộ với số lượng BĐS sở hữu. Bởi vì số lượng BĐS sở hữu của một cá nhân nào đó càng nhiều mà họ không đưa vào hoạt động kinh doanh sẽ được hiểu là đầu cơ, còn BĐS quay vòng thật nhanh thì hiểu là lướt sóng. Theo tôi phải đưa sắc thái thuế đồng bộ mà muốn vậy phải có cơ sở dữ liệu về người mua, dữ liệu về giá. Khi đó đánh thuế mới đúng và trúng. Dù chính sách đúng nhưng đánh trượt sẽ gây ra sự phản ứng trong dư luận hoặc bất công bằng trong xã hội.

Việc Bộ Tư pháp khi góp ý về đề xuất trên của Bộ Tài chính cho rằng, chưa có sự đồng bộ trong quản lý nhà nước giữa thuế và đất đai đề xuất giải pháp này không khả thi. Tôi cho rằng, góp ý này có cơ sở. Khi chưa đồng bộ giữa dữ liệu về giá với dữ liệu vật lý của đất đai. Nhiều khi chúng ta chỉ đánh thuế đất nhưng nhà còn lớn hơn đất. Do đó cần phải tách bạch, giá BĐS bằng giá đất cộng giá nhà nhưng gần như giá nhà chúng ta không đưa vào dữ liệu. Nếu chỉ đánh thuế giá đất mà không đánh thuế nhà trên đất là chưa đầy đủ. Tôi đề xuất nhiều với cơ quan chức năng về dữ liệu của đất đai, nhà ở và công trình gắn liền trên đất, bên cạnh đó là giá đất và giá công trình gắn liền trên đất, gọi chung là dữ liệu giá BĐS. Sau đó mới đưa ra các sắc thuế đồng bộ. Khi đó mới đúng, trúng và thực tiễn. Còn bây giờ, nếu vội vàng đưa ra, mang tính chất xử lý phần ngọn sẽ không hiệu quả.

Tôi đồng tình đánh thuế mua bán nhà đất theo thời gian sở hữu sẽ hạn chế được đầu cơ. Tuy nhiên tôi cho rằng, muốn xác định được việc mua đi bán lại các bất động sản phát sinh ngay trong giai đoạn đầu thì dữ liệu phải đầy đủ. Tức là trong luật phải quy định rõ từng trường hợp, bởi có người mua nhà xong vì một lý do nào đó như cần vốn phải bán ngay, cái này sẽ khác trường hợp mua rồi bán luôn nhằm sinh lời.

Bên cạnh đó cần yêu cầu nộp thuế với những trường hợp có thu nhập, tức là bán có lãi, như thế mới đảm bảo công bằng với người dân. Thuế được tính trên chênh lệch giá bán và giá mua, sau đó trừ các chi phí phát sinh như lãi vay ngân hàng. Khi có lãi mới phải nộp thuế - đó là nguyên tắc tính thuế. Khi đó, nếu bán ngay trong vài ba tháng đầu sau khi mua sẽ áp thuế suất cao trên lợi nhuận mà người bán thu được. Nếu 3 - 5 - 7 năm sau mới bán, mức thuế sẽ thấp hơn.

Đề xuất của Bộ Tài chính về việc đánh thuế thu nhập từ chuyển nhượng BĐS theo thời gian sở hữu là một bước đi đúng đắn nhằm ổn định thị trường, hạn chế đầu cơ và bảo vệ người mua nhà thực sự. Chính sách này giúp kiểm soát giá nhà đất, đảm bảo một thị trường bất động sản lành mạnh, minh bạch và bền vững. Đây là một chủ trương phù hợp với thông lệ quốc tế và đáp ứng yêu cầu phát triển của nền kinh tế trong giai đoạn hiện nay.

Việc áp dụng thuế thu nhập cá nhân theo thời gian sở hữu BĐS là một chính sách hợp lý khi nhìn từ nhiều góc độ khác nhau.

Trước hết, nó giúp giảm thiểu tình trạng đầu cơ lướt sóng, vốn là một trong những nguyên nhân chính đẩy giá nhà đất lên cao bất hợp lý trong thời gian qua. Khi giao dịch ngắn hạn bị đánh thuế cao, những nhà đầu tư chỉ tìm kiếm lợi nhuận nhanh sẽ phải cân nhắc kỹ lưỡng hơn trước khi mua bán, từ đó làm giảm bớt các giao dịch mang tính chất đầu cơ, giúp thị trường phát triển theo hướng ổn định.

Thực tế, mô hình thuế này đã được áp dụng thành công ở nhiều quốc gia trên thế giới. Tại Singapore, thuế Stamp Duty có thể lên đến 12% nếu bất động sản được bán trong vòng một năm kể từ khi mua, nhằm ngăn chặn tình trạng đầu cơ tràn lan. Đài Loan thậm chí còn áp dụng mức thuế lên đến 45% đối với giao dịch diễn ra trong năm đầu tiên, sau đó giảm dần theo thời gian nắm giữ. Nhờ chính sách này, những quốc gia trên đã kiểm soát được tình trạng sốt đất ảo, bảo vệ được sự cân bằng cung – cầu và giúp giá nhà phản ánh đúng giá trị thực tế.

Việt Nam đang có những dấu hiệu tương tự về sự biến động của thị trường bất động sản. Do đó, việc áp dụng chính sách thuế này mang tính cấp bách để đảm bảo sự phát triển bền vững.

Chính sách thuế này còn mang lại nhiều lợi ích về mặt tài chính cho ngân sách nhà nước. Khi các giao dịch BĐS ngắn hạn bị đánh thuế cao hơn, nguồn thu từ thuế sẽ tăng lên, giúp bổ sung ngân sách để đầu tư vào hạ tầng, giao thông, nhà ở xã hội và các dịch vụ công khác. Đây là một nguồn lực quan trọng để nhà nước có thể tiếp tục phát triển đô thị một cách bền vững, thay vì để giá trị bất động sản chỉ tập trung vào lợi ích của một nhóm nhỏ các nhà đầu cơ. Việc đánh thuế hợp lý cũng tạo ra một sân chơi công bằng hơn, nơi những người có nhu cầu mua nhà ở thực sự không bị lép vế trước những người chỉ mua bán để kiếm lợi nhuận.

Một điểm đáng chú ý, chính sách này không nhằm vào người dân có nhu cầu ở thực, mà ngược lại, còn giúp họ dễ dàng tiếp cận nhà ở hơn khi giá cả không bị đẩy lên một cách bất hợp lý bởi giới đầu cơ. Khi thị trường không còn những cơn sốt đất ảo, những người mua nhà để ở sẽ có nhiều lựa chọn hơn, với mức giá hợp lý hơn. Điều này đặc biệt quan trọng trong bối cảnh nhiều người trẻ và các hộ gia đình có thu nhập trung bình đang gặp khó khăn trong việc mua nhà tại các đô thị lớn.

Nhìn tổng thể, đề xuất của Bộ Tài chính về thuế chuyển nhượng bất động sản theo thời gian sở hữu là một chính sách đúng đắn, cần thiết và phù hợp với xu hướng quản lý bất động sản hiện đại. Vừa giúp hạn chế đầu cơ, vừa đảm bảo nguồn thu ngân sách, đồng thời tạo ra một môi trường đầu tư công bằng và lành mạnh. Đây là một bước tiến quan trọng trong việc điều tiết thị trường bất động sản, góp phần mang lại lợi ích lâu dài cho nền kinh tế và người dân.

Việc triển khai cần đồng bộ với các quy định khác nhằm đảm bảo hiệu quả cao nhất. Đồng thời, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan chức năng trong việc giám sát thực hiện, có cơ chế minh bạch để người dân và doanh nghiệp hiểu rõ và tuân thủ.

Xin cảm ơn các chuyên gia về cuộc trao đổi trên!