Đất đai bị 'găm giữ' làm chậm nhịp tăng trưởng

2 giờ trướcBài gốc

Xây dựng và chỉnh trang đô thị không chậm vì xã hội thiếu tiền, mà vì đất đai đã bị dòng vốn đầu cơ tấn công suốt nhiều năm. Ở nhiều nơi, đất không còn được nhìn như một yếu tố sản xuất mà bị biến thành một kho chứa tài sản để tích lũy và chờ tăng giá.

Kết quả là hàng nghìn lô đất vẫn có chủ nhưng không được đưa vào sử dụng. Chủ đất không phải vì thiếu khả năng tài chính mà cố tình để trống, chờ khi khu vực xung quanh phát triển, hạ tầng hoàn thiện và giá trị tài sản tăng cao.

Trong khi đó, người dân thực sự cần đất để ở, doanh nghiệp cần đất để mở rộng sản xuất và nhiều ngành kinh tế cần quỹ đất để phát triển lại không thể tiếp cận được. Người giữ đất thì chờ người khác đầu tư trước, còn người có nhu cầu thật thì không với tới đất.

Vòng luẩn quẩn này tạo ra điểm nghẽn tăng trưởng nghiêm trọng, khiến quá trình chỉnh trang đô thị bị chậm lại và làm tổn hại đến sức phát triển của nền kinh tế. Đó chính là chi phí cơ hội khổng lồ khi đất đai, nguồn lực khan hiếm nhất, bị giam giữ một cách thụ động, không tạo ra giá trị nhưng lại góp phần đẩy mặt bằng giá ngày càng cao.

Tình trạng này không chỉ làm méo mó thị trường mà còn cản trở trực tiếp đến phát triển, vì doanh nghiệp mất cơ hội mở rộng, người dân mất cơ hội an cư và Nhà nước mất khả năng tổ chức không gian phát triển hợp lý.

Nguyên nhân sâu xa của thực trạng này là người nắm giữ đất trống gần như không phải trả chi phí gì đáng kể. Họ có thể giữ đất nhiều năm mà không bị đánh thuế tương xứng, không chịu sức ép phải đưa vào sử dụng và cũng không bị buộc tuân thủ đúng chức năng theo quy hoạch.

Khi chi phí nắm giữ đất không đáng kể, thì lựa chọn hợp lý nhất của người sở hữu là tiếp tục giữ đất càng lâu càng có lợi. Đồng thời, hệ thống định giá đất lại bị chi phối bởi tâm lý kỳ vọng tăng giá, khiến đất càng bị xem như một loại tài sản tài chính đặc biệt.

Việc thiếu vắng cơ chế điều tiết theo chức năng sử dụng đất, không tách biệt giữa đất sản xuất, đất phục vụ phát triển vùng và đất thị trường, đã làm mọi loại đất đều bị cuốn vào vòng xoáy đầu cơ.

Sự kết hợp giữa chi phí nắm giữ thấp và kỳ vọng tăng giá cao đẩy thị trường vào trạng thái giam giữ đất. Nguồn lực quý giá nhất của quốc gia không được đưa vào lưu thông, trong khi người dân và doanh nghiệp phải mua đất với mức giá ngày càng xa rời khả năng sản xuất.

Khi đất đai bị đóng băng, toàn bộ nền kinh tế phải trả giá. Chi phí sản xuất và chi phí sinh hoạt tăng mạnh. Đất bị đẩy giá quá cao khiến mặt bằng trở thành gánh nặng lớn nhất của doanh nghiệp. Các ngành cần diện tích lớn như dệt may, da giày, chế biến thực phẩm, logistics hay thương mại dịch vụ đều gặp khó trong việc mở rộng.

Giá nhà và giá thuê leo thang khiến phần lớn người dân đô thị vượt khả năng chi trả. Nhiều nhu cầu công cộng như trường học, y tế, bãi đỗ xe hay không gian xanh không thể được bố trí đầy đủ vì các vị trí phù hợp đã bị chiếm giữ quá lâu.

Đất đai bị giam giữ cũng kéo lùi năng suất tổng hợp, vốn là yếu tố quyết định tăng trưởng dài hạn. Một nền kinh tế chỉ nâng được năng suất khi tài nguyên được phân bổ đúng nơi sử dụng hiệu quả nhất. Thế nhưng đất hiện nay lại nằm trong tay những người không có nhu cầu sử dụng thực, trong khi các doanh nghiệp có năng lực sản xuất tốt hoặc các dự án phát triển quy mô lại không có mặt bằng.

Đất không chảy về nơi tạo ra giá trị, khiến nhiều cụm công nghiệp, khu logistics, trung tâm nghiên cứu và các hoạt động dịch vụ hiện đại không thể hình thành. Đây chính là tình trạng phân bổ sai nguồn lực mà nhiều nước đã phải cải cách thể chế đất đai để khắc phục.

Không chỉ hạn chế doanh nghiệp riêng lẻ, sự "giam giữ" đất còn làm mất cơ hội phát triển vùng. Những vị trí chiến lược dọc theo các trục giao thông, cửa ngõ vùng, khu vực gần cảng biển, sân bay hay các trung tâm logistics thường là nơi đầu cơ mạnh nhất.

Khi những khu vực then chốt bị chiếm giữ mà không được đưa vào sử dụng, Nhà nước không thể hình thành hành lang kinh tế, không thể tạo quỹ đất sạch cho các dự án chiến lược và không thể kết nối vùng một cách đồng bộ. Điều này làm suy yếu cả ba động lực tăng trưởng mà Việt Nam đang theo đuổi, gồm giá trị gia tăng nội địa, năng suất tổng hợp và khả năng tiếp cận thị trường quốc tế.

Nghiêm trọng hơn, đất đai bị đóng băng làm suy yếu năng lực điều tiết không gian phát triển của Nhà nước. Khi đất hai bên tuyến giao thông bị nắm giữ chờ thời, chi phí giải phóng mặt bằng tăng rất cao khiến Nhà nước khó triển khai hạ tầng mới. Đô thị trở nên rời rạc, nơi thì thiếu trường học, nơi thì thiếu bãi đỗ xe hay công trình công cộng.

Quá trình phát triển biến thành một cuộc chạy đua không lành mạnh, trong đó tư nhân chờ Nhà nước mở đường để hưởng lợi, còn Nhà nước lại không thể mở đường vì đất đã bị găm giữ quá lâu và quá đắt. Vòng lặp méo mó này làm chậm nhịp tăng trưởng và làm mất đi cơ hội nâng cấp công nghiệp, mở rộng chuỗi giá trị.

Để chấm dứt tình trạng này, điều cốt yếu là phải thay đổi động cơ hành vi của người sở hữu đất. Việc cải cách cần làm cho nắm giữ đất trống trở nên tốn kém và đưa đất vào sử dụng trở nên có lợi.

Chi phí nắm giữ đất phải được nâng lên thông qua thuế lũy tiến đối với đất bỏ hoang, nghĩa vụ tài chính gắn với tiến độ sử dụng và thuế tài sản đối với những người sở hữu nhiều đất nhưng không khai thác. Khi nắm giữ đất trở nên đắt đỏ hơn kỳ vọng tăng giá, đất sẽ tự chảy về nơi có nhu cầu thực.

Tiếp theo, cần thiết kế lại quy tắc thị trường để đất sản xuất trở nên rẻ, ổn định và tách biệt khỏi dòng đầu cơ. Khung giá đất theo chức năng phải được áp dụng để đất sản xuất có giá thấp và ổn định dài hạn, còn đất thương mại đi theo giá thị trường. Đồng thời, cơ chế "dùng thì giữ", "không dùng thì mất" cần được thực thi nghiêm túc.

Đất giao cho doanh nghiệp phải được đưa vào sử dụng đúng thời hạn, nếu không Nhà nước thu hồi hoặc chuyển sang chủ thể có nhu cầu thật.

Thị trường đất đai cũng cần được minh bạch tuyệt đối. Giá giao dịch phải được công khai như mô hình đang áp dụng tại Hàn Quốc. Các giao dịch thiếu minh bạch, kê khống hay thao túng giá phải bị kiểm soát chặt chẽ.

Tín dụng cho vay mua đất để tích trữ cần được siết lại, chỉ ưu tiên vốn cho sản xuất, cho các dự án nhà ở thật và cho những hoạt động tạo giá trị. Khi việc vay tiền để đầu cơ trở nên khó khăn, sức nóng của đầu cơ sẽ tự giảm.

Nhà nước cũng phải đóng vai trò chủ động trong tổ chức không gian phát triển. Những vị trí chiến lược của vùng như dọc tuyến cao tốc, quanh sân bay, tại cảng biển hoặc các trung tâm logistics phải được quản lý bởi một cơ quan phát triển đất đai vùng để bảo đảm có quỹ đất sạch và tránh đầu cơ đón lõng. Khi Nhà nước giữ vai trò dẫn dắt không gian, sự phát triển vùng sẽ trở nên bài bản, đồng bộ và hiệu quả.

Cuối cùng, cần có các ưu đãi mạnh cho những chủ thể sử dụng đất hiệu quả. Doanh nghiệp đưa đất vào sản xuất nhanh phải được giảm thuế, được hỗ trợ hạ tầng và ưu tiên tiếp cận vốn. Các dự án mang lại giá trị xã hội cần được tạo thuận lợi tối đa. Khi sử dụng đất mang lại lợi ích rõ ràng và bỏ hoang trở nên tốn kém, đất sẽ được đưa về đúng nơi tạo giá trị.

Muốn đất không còn bị tích trữ mà trở thành động lực cho phát triển, Việt Nam phải làm cho việc nắm giữ đất trở nên đắt đỏ, việc sử dụng đất trở nên có lợi và không gian phát triển phải do Nhà nước dẫn dắt một cách chủ động.

Khi 3 yếu tố này vận hành đồng bộ, đất đai sẽ thoát khỏi trạng thái bị giam giữ thụ động và trở lại đúng chức năng là nền tảng cho sản xuất, cho mở rộng công nghiệp và cho tăng trưởng bền vững.

TS. Huỳnh Thanh Điền

Nguồn SGĐT : https://dttc.sggp.org.vn/dat-dai-bi-gam-giu-lam-cham-nhip-tang-truong-post128860.html