Đất đang thế chấp ngân hàng bị thu hồi: Người dân cần lưu ý gì để tránh rủi ro pháp lý?

2 giờ trướcBài gốc

UBND TP Hà Nội vừa thông tin công tác giải phóng mặt bằng trên địa thành phố, được xác định là nhiệm vụ trọng tâm, cấp bách nhằm khơi thông nguồn lực đất đai, thúc đẩy đầu tư hạ tầng và tạo động lực tăng trưởng kinh tế - xã hội trong giai đoạn tới.

Theo thống kê, hiện các xã, phường trên địa bàn đang triển khai giải phóng mặt bằng cho khoảng 1.428 dự án, trong đó có 1.281 dự án sử dụng vốn ngân sách và 147 dự án ngoài ngân sách. Thành phố cũng xác định 27 công trình, dự án lớn, quan trọng cần tập trung tháo gỡ nhằm xử lý các điểm nghẽn phát triển của Thủ đô.

Từ tháng 11/2025 đến nay, công tác giải phóng mặt bằng đã ghi nhận nhiều chuyển biến tích cực. Nhiều dự án tồn đọng kéo dài nhiều năm đã hoàn thành giải phóng mặt bằng, nổi bật là 4 cầu vượt sông Hồng gồm cầu Hồng Hà, Mễ Sở, Vân Phúc và Ngọc Hồi.

Bên cạnh đó, tiến độ giải phóng mặt bằng tại nhiều dự án giao thông trọng điểm cũng được đẩy nhanh như tuyến Vành đai 1 đoạn Hoàng Cầu - Voi Phục, một số hạng mục tuyến Vành đai 4 Vùng Thủ đô, nút giao quanh khu tưởng niệm danh nhân Chu Văn An kết nối đường 70 và tuyến Tam Trinh.

Hiện Hà Nội tiếp tục tập trung triển khai giải phóng mặt bằng cho các tuyến vành đai 2,5; 3; 3,5 cùng 3 cầu vượt sông Hồng còn lại gồm Tứ Liên, Trần Hưng Đạo và Thượng Cát. Thành phố đặt mục tiêu hoàn thành công tác này trước ngày 30/6 đối với 3 cây cầu và các đoạn còn lại của tuyến Vành đai 2,5.

Song song với hạ tầng giao thông, Hà Nội đang triển khai 9 dự án quy mô lớn trong lĩnh vực đô thị, công nghệ, y tế và cảnh quan nhằm tạo dư địa phát triển mới cho Thủ đô trong thời gian tới.

Tuy nhiên, không ít các tài sản bất động sản, đất nền đang được thế chấp tài sản tại ngân hàng hiện trong diện quy hoạch Nhà nước thu hồi. Đây là vấn đề pháp lý phức tạp bởi liên quan đồng thời đến quyền lợi của người dân, tổ chức tín dụng và cơ quan Nhà nước.

Ảnh minh họa

Trao đổi với PV, Th. S Luật Sư Mai Chí Đức - Phó giám đốc công ty luật Hoàng Duy và Cộng sự cho biết, việc xử lý các trường hợp này hiện được điều chỉnh bởi Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2024 cùng các văn bản hướng dẫn như Nghị định 102/2024/NĐ-CP. Nguyên tắc chung là phải bảo đảm hài hòa lợi ích giữa các bên, đồng thời bảo vệ quyền thu hồi nợ hợp pháp của ngân hàng.

Khi đất đang thế chấp bị Nhà nước thu hồi thì quyền sử dụng đất tuy chấm dứt do quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nhưng nghĩa vụ trả nợ của người vay đối với ngân hàng không vì thế mà tự động mất đi. Về nguyên tắc, khoản bồi thường, hỗ trợ hoặc tái định cư phát sinh từ việc thu hồi đất sẽ được xem xét trong mối liên hệ với nghĩa vụ bảo đảm của khoản vay. Nói cách khác, quyền tài sản phát sinh từ việc bồi thường có thể trở thành căn cứ để xử lý nghĩa vụ nợ với ngân hàng.

Th. S Luật Sư Mai Chí Đức - Phó giám đốc công ty luật Hoàng Duy và Cộng sự

Hợp đồng thế chấp không tự động chấm dứt

Một trong những vấn đề được nhiều người quan tâm là khi đất bị thu hồi để giải phóng mặt bằng thì hợp đồng thế chấp giữa người dân và ngân hàng có còn hiệu lực hay không.

Theo quy định pháp luật, việc Nhà nước thu hồi đất khiến quyền sử dụng đất chấm dứt theo quyết định hành chính. Tuy nhiên, điều này không đồng nghĩa hợp đồng tín dụng và nghĩa vụ trả nợ của người vay tự động chấm dứt.

Trong thực tế, quyền nhận tiền bồi thường, hỗ trợ hoặc tái định cư phát sinh từ việc thu hồi đất thường được xem là giá trị thay thế cho tài sản bảo đảm. Do đó, ngân hàng vẫn có quyền yêu cầu sử dụng khoản tiền bồi thường để ưu tiên thanh toán nghĩa vụ nợ vay theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp.

Luật sư Đức cho rằng đây là cơ chế nhằm bảo đảm an toàn tín dụng, tránh phát sinh rủi ro cho hệ thống ngân hàng khi tài sản bảo đảm không còn tồn tại.

Trường hợp số tiền bồi thấp hơn dư nợ vay thì khoản tiền bồi thường sẽ được dùng để thanh toán một phần nghĩa vụ nợ và phần dư nợ còn thiếu vẫn là nghĩa vụ mà người vay phải tiếp tục thanh toán cho ngân hàng. Đây là nguyên tắc rất quan trọng mà nhiều người dân thường nhầm lẫn, cho rằng khi tài sản bảo đảm không còn thì khoản nợ cũng chấm dứt. Trên thực tế, tài sản bảo đảm chỉ là nguồn thu hồi nợ thứ cấp, còn nghĩa vụ trả nợ vẫn thuộc về bên vay.

Trong nhiều hợp đồng tín dụng hiện nay, ngân hàng thường có điều khoản yêu cầu khách hàng bổ sung tài sản bảo đảm nếu giá trị tài sản thế chấp giảm sút hoặc tài sản không còn tồn tại. Vì vậy, khi đất bị thu hồi, ngân hàng hoàn toàn có thể yêu cầu người vay bổ sung tài sản bảo đảm khác hoặc áp dụng các biện pháp kiểm soát rủi ro theo hợp đồng. Nếu khách hàng không bổ sung được tài sản bảo đảm và khoản vay bị đánh giá là có nguy cơ mất khả năng thu hồi, ngân hàng có thể xem xét yêu cầu thanh toán trước hạn hoặc khởi kiện để thu hồi nợ theo quy định pháp luật và nội dung hợp đồng đã ký.

Về thực tiễn xử lý tiền bồi thường, thông thường cơ quan giải phóng mặt bằng sẽ rà soát tình trạng pháp lý của thửa đất, trong đó có thông tin đăng ký thế chấp tại ngân hàng. Trong nhiều trường hợp, cơ quan chức năng sẽ phối hợp với ngân hàng và người dân để xác định phương án thanh toán khoản bồi thường. Nếu có đăng ký giao dịch bảo đảm hợp pháp, ngân hàng có cơ sở pháp lý để yêu cầu ưu tiên xử lý khoản tiền bồi thường nhằm bảo đảm nghĩa vụ nợ. Thực tế có nơi tiền bồi thường được chuyển qua tài khoản phong tỏa hoặc thực hiện theo thỏa thuận ba bên giữa cơ quan bồi thường, ngân hàng và người dân nhằm tránh tranh chấp phát sinh về sau.

Người dân cần làm gì khi nhận thông báo thu hồi đất?

Cũng theo Luật sư Đức, người dân khi ký hợp đồng tín dụng cần đặc biệt lưu ý các điều khoản liên quan đến xử lý tài sản bảo đảm, nghĩa vụ bổ sung tài sản thế chấp, điều kiện thu hồi nợ trước hạn và quyền của ngân hàng khi tài sản bị giảm giá trị hoặc bị thu hồi. Nhiều tranh chấp hiện nay xuất phát từ việc khách hàng chỉ quan tâm đến khoản vay và lãi suất mà chưa đọc kỹ các điều khoản về xử lý rủi ro pháp lý đối với tài sản bảo đảm.

Thực tế, các tranh chấp giữa ngân hàng và người vay trong trường hợp đất bị giải tỏa vẫn phát sinh tương đối nhiều. Dạng tranh chấp phổ biến gồm: Tranh chấp về quyền nhận tiền bồi thường; tranh chấp về việc ngân hàng có được ưu tiên thanh toán từ tiền đền bù hay không; tranh chấp về nghĩa vụ trả phần nợ còn thiếu sau khi đã xử lý tiền bồi thường; hoặc tranh chấp liên quan đến việc ngân hàng thu hồi nợ trước hạn. Một số trường hợp còn phát sinh khi người vay tự nhận tiền bồi thường nhưng không thanh toán cho ngân hàng dẫn đến kiện tụng kéo dài.

Do đó, ngay khi nhận được thông báo thu hồi đất, người dân nên chủ động thông báo cho ngân hàng để cùng làm việc về phương án xử lý khoản vay. Việc chủ động trao đổi sớm thường giúp các bên có cơ hội cơ cấu lại nợ, điều chỉnh thời hạn thanh toán hoặc thống nhất phương án dùng tiền bồi thường để tất toán một phần nghĩa vụ. Đồng thời, người dân cũng cần rà soát kỹ hồ sơ pháp lý, quyết định thu hồi đất, phương án bồi thường và các thỏa thuận tín dụng để bảo vệ quyền lợi của mình.

Trong trường hợp ngân hàng và người vay không đạt được thỏa thuận về xử lý khoản nợ sau thu hồi đất, tranh chấp sẽ được giải quyết theo cơ chế dân sự thông qua thương lượng, hòa giải hoặc khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền. Khi đó, Tòa án sẽ xem xét toàn bộ hồ sơ tín dụng, hợp đồng thế chấp, giá trị bồi thường, nghĩa vụ còn lại của bên vay cũng như tính hợp pháp trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm để đưa ra phán quyết phù hợp với quy định pháp luật.

Hải Đăng

Nguồn Kinh tế Môi trường : https://kinhtemoitruong.vn/dat-dang-the-chap-ngan-hang-bi-thu-hoi-nguoi-dan-can-luu-y-gi-de-tranh-rui-ro-phap-ly-112769.html