Đất thương mại dịch vụ: Làm sao để 'Gà đẻ trứng vàng'

20 giờ trướcBài gốc

Siêu lợi ích từ đất thươngmại dịch vụ

Tại Tọa đàm Đất thương mại dịchvụ - từ nhận thức đúng đến đột phá chính sách, TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệphội Bất động sản Việt Nam, nguyên Phó Chủ tịch UBND TP. Hà Nội, thành viên Hôịđồng Tư vấn cải cách thủ tục hành chính của Thủ tướng Chính phủ cho hay, tiềmnăng của đất thương mại, dịch vụ (TMDV) có thể được nhìn nhận qua 4 góc độ.

Thứ nhất, Góc độ phát triểnđô thị hiện đại. Đây là loại đất "tạo mặt tiền cho đô thị", nơi hìnhthành các hoạt động kinh tế - xã hội sôi động, gia tăng tính kết nối và nângcao năng lực cạnh tranh của các khu vực trung tâm và vùng ven. Các đô thị hiệnđại đều có cấu phần thương mại - dịch vụ phát triển mạnh mẽ dựa trên quy hoạchquỹ đất hợp lý.

Thứ hai, góc độ kinh tế. ĐấtTMDV là nơi hình thành các dòng bất động sản mang lại dòng tiền ổn định, hiêụquả cao như cho thuê, vận hành thương mại, tổ hợp tài chính - bán lẻ - lưu trú.Nhiều mô hình kinh doanh trên đất TMDV có tỷ suất sinh lời tốt hơn bất động sảnthuần nhà ở, đồng thời không làm gia tăng áp lực hạ tầng xã hội.

TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nguyên Phó Chủ tịch UBND TP. Hà Nội, thành viên Hội đồng Tư vấn cải cách thủ tục hành chính của Thủ tướng Chính phủ.

Thứ ba, góc độ pháp lý và quảntrị đô thị. Việc quản lý đất TMDV theo hình thức thuê đất có thời hạn và mụctiêu sử dụng rõ ràng tạo điều kiện minh bạch trong cấp phép, quản lý đầu tư, chốngđầu cơ, và đảm bảo khai thác hiệu quả tài nguyên đất đai.

Thứ tư, góc độ thu hút đầu tưvà đổi mới mô hình tăng trưởng. Trong bối cảnh kinh tế số, du lịch, logistics,giáo dục quốc tế, y tế chất lượng cao… là những trụ cột tăng trưởng mới, đấtTMDV là nền tảng không thể thiếu để hình thành các khu chức năng chuyên biệt,thu hút các dòng vốn FDI, dịch chuyển chuỗi cung ứng và sáng tạo các mô hìnhkinh tế mới.

GS. TS. Hoàng Văn Cường - Uỷviên Ủy ban Kinh tế - Tài chính của Quốc hội, Thành viên Hội đồng tư vấn chínhsách của Thủ tướng Chính phủ - nhận định: Trước nay, chúng ta thường có xu hướngcoi trọng đất ở hơn đất TMDV. Bởi vì đất ở được xác định là sử dụng ổn định lâudài, có thể mua bán, thừa kế, sở hữu vô thời hạn. Còn đất TMDV thường được gắnvới khái niệm đất kinh doanh, có thời hạn, nên nhiều người có tâm lý e ngại.

Tuy nhiên, nếu đất TMDV vẫnphù hợp quy hoạch, định hướng đầu tư phát triển của vùng, khu vực, vẫn đóng gópvào sự phát triển kinh tế của vùng, thì vẫn được tiếp tục gia hạn ở các chu kỳtiếp theo. Điều đó có nghĩa là đất TMDV hoàn toàn có thể được khai thác lâu dàikhông khác gì đất ở. Ngoài ra, bất kể đất nào, dù là đất ở có thời hạn sử dụnglâu dài, nhưng khi Nhà nước cần thu hồi vì lợi ích quốc gia công cộng thì vẫnphải thu hồi theo đúng quy định của pháp luật.

Về bản chất sinh lợi, đất ởchủ yếu phục vụ nhu cầu chỗ ở, có thể tạo ra giá trị sử dụng, nhưng khả năngsinh lợi kinh tế là hạn chế. Còn đất TMDV thì tạo ra giá trị gia tăng cho nềnkinh tế, thúc đẩy sản xuất, tạo việc làm, đóng góp ngân sách, góp phần hìnhthành các trung tâm kinh tế phát triển sôi động.

GS. TS. Hoàng Văn Cường - Ủy viên Ủy ban Kinh tế - Tài chính của Quốc hội, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ.

Dẫn chứng cho quan điểm của mình,ông nói: Chúng ta có thể thấy, một khu vực phát triển sầm uất thường là nơi cónhiều công trình thương mại, dịch vụ, trong khi đó một khu vực xây dựng nhà cưảnguy nga nhưng chỉ để ở, thiếu các hoạt động thương mại thì khu vực đó sẽ khóphát triển toàn diện.

“Do đó, ở góc độ phát triểnkinh tế - xã hội, đất TMDV thậm chí còn quan trọng hơn đất ở. Tôi cho rằng, nhữngkhu đất đẹp, hạ tầng tốt nên ưu tiên phát triển các công trình thương mại - dịchvụ để tạo động lực tăng trưởng. Đây là quan điểm mà Thủ tướng cũng đã nhiều lầnnhấn mạnh.” – ông khẳng định.

Nói về giá trị của đất thươngmại dịch vụ, ông Phạm Ngô Hiếu - Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai, Bộ Nôngnghiệp và Môi trường - đã chứng minh bằng những con số biết nói: “Trong 10 nămqua, diện tích đất TMDV đã tăng trưởng hơn 100%, từ khoảng 25.000 ha (2015) lênhơn 50.000 ha trên toàn quốc. Rõ ràng đây là một mảng hấp dẫn, thu hút nhiêùdoanh nghiệp tham gia đầu tư.

Tại Luật Đất đai 2024, đất đamục đích về cơ bản là các loại đất khác sử dụng cho mục đích TMDV. Về mặt bảnchất, đất TMDV là một loại hình trong nhóm đất phi nông nghiệp, cụ thể là đất sảnxuất, kinh doanh phi nông nghiệp. Đây là loại tư liệu sản xuất phục vụ cho quátrình kinh doanh sản xuất. Ngay từ Luật Đất đai 2013, chúng ta đã bắt đầu táchrõ nhóm đất sản xuất kinh doanh và nhóm đất thương mại dịch vụ, để phản ánhđúng mục tiêu sử dụng đất, một nhóm là phục vụ sản xuất, một nhóm là thương mại,dịch vụ như trung tâm thương mại, khách sạn…

Theo ông Hiếu, đất TMDV đã được nhìn nhận rõràng hơn, được xác định là loại đất quan trọng và có những cơ chế ưu đãi nhất định.Thực tế, đất TMDV được xác định từ đầu trong luật làthuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, để tạo ra sự ổn định cho quátrình đầu tư. Đi cùng với đó, những nhà đầu tư có năng lực cũng yên tâm thực hiệndự án và có được những công trình tốt.

Làm sao để “gà đẻ trứng vàng”?

GS.TS Hoàng Văn Cường cũng chỉra rằng: Đất TMDV hiện nay đang có những vướng mắc nhất định. Đầu tiên là ở tâmlý muốn giao đất sử dụng lâu dài hoặc giao dài hạn trả tiền thuê đất một lần.Hiện đang có hai hình thức là thuê đất trả tiền 1 lần hoặc thuê đất trả tiền hằngnăm. Với đất TMDV thuộc diện đất thuê trả tiền, hiện nay được khuyến khích trảtiền thuê đất hằng năm.

Về nguyên lý, trả tiền hằngnăm vừa mang lại lợi ích cho xã hội, vừa có lợi cho doanh nghiệp. Doanh nghiệptrả tiền thuê đất hằng năm giúp giảm áp lực tài chính, không phải bỏ vốn lớnngay từ đầu, duy trì dòng vốn cho sản xuất - kinh doanh. Với Nhà nước, thu tiềnhằng năm giúp duy trì dòng thu ngân sách ổn định, lâu dài. Điều này cũng tạo độnglực cho chính quyền địa phương trong việc đầu tư hạ tầng, cải cách thủ tục để hỗtrợ doanh nghiệp.

Nếu đóng tiền một lần, doanhnghiệp có thể trả chi phí thấp hơn ở giai đoạn đầu khi mảnh đất chưa xây dựng hạtầng, sau khi hạ tầng phát triển, giá đất tăng lên nhiều lần thì sẽ được hưởngchênh lệch, hạn chế chi phí đất đai và cũng được vay vốn nhiều hơn.

Theo quy định hiện nay, chỉnhững dự án trả tiền thuê đất một lần mới được thế chấp ngân hàng để vay vốn,còn những dự án trả tiền hằng năm thì không. Do đó doanh nghiệp mới mong muốnchuyển sang hình thức trả tiền một lần để có thể vay ngân hàng. Vì vậy, nêúkhông điều chỉnh chính sách tín dụng phù hợp với cả hai hình thức trả tiền thuêđất thì sẽ làm méo mó cơ chế, gây bất lợi cho loại hình trả tiền thuê đất hằngnăm, là hình thức có lợi hơn về dài hạn cho cả doanh nghiệp và Nhà nước.

Theo GS.TS Hoàng Văn Cường, trongthực tế, nhiều người lại cho rằng nộp tiền thuê đất một lần có lợi hơn và đangcó xu hướng nghiêng về phương án này. Vấn đề đặt ra là, nếu cơ quan quản lýcông khai, minh bạch mức giá thuê đất một lần và hằng năm, người thuê đất sẽ cócơ sở để lựa chọn phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính. Thực tế hiện nay,điểm vướng lớn nhất không nằm ở quy định pháp luật, mà ở cơ chế chính sách tàichính chưa đồng bộ, thiếu linh hoạt. Do đó, bảng giá đất phải khách quan, phảnánh đúng giá trị thị trường.

Ông Phạm Ngô Hiếu - Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường

Ông Phạm Ngô Hiếu thẳng thắnchỉ ra rằng có những doanh nghiệp kinh doanh kiểu "tay không bắt giặc",chỉ có một vài thỏa thuận sơ bộ, chưa triển khai gì nhưng đã tìm cách bán dưạ́n. Do đó, phảiđánh giá toàn diện, tránh tình trạng một dự án kéo dài 20 năm vẫn không triểnkhai được. Cốt lõi ở đây là phải phát triển dự án, giải quyết được công ăn việclàm, thúc đẩy phát triển tại địa phương.

Đối vơícác doanh nghiệp bất động sản, ông Hiêúlưu ý: Khi đã quyđịnh là đất TMDV, tức là có sự tham gia quản lý của nhà nước; khi giao chodoanh nghiệp phát triển dự án, thì phải thực hiện theo quy định pháp luật về đâùtư, về kinh doanh bất động sản và khi đến tay người sử dụng thì áp dụng giao dịchdân sự. Từ đó, khi đến tay người sử dụng cuối cùng, tài sản trên đất phải tạora giá trị sử dụng và giá trị kinh tế thực chất.

“Vậy nên chúng ta cần nhìn từnhiều phía, từ góc độ Nhà nước, doanh nghiệp, người dân để xác định đâu là khoảngtrống pháp lý cần bổ sung, đâu là chính sách cần điều chỉnh; làm sao để doanhnghiệp bất động sản triển khai dự án tốt hơn, và để đất TMDV trởthành một trong những loại đất dẫn đầu trong việc tạo ra giá trị gia tăng cho nềnkinh tế.”

Dưới góc độ cơ quan quản lýnhà nước về nhà ở và thị trường bất động sản, bà Tống Thị Hạnh - Cục trưởng CụcQuản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng - cho rằng, nếu nhìnđất TMDV cần nhìn tổng thể từ công tác quy hoạch đến công tác đâùtư xây dựng, kinh doanh sản phẩm, quản lý sản phẩm cũng như mục đích sử dụng vàcác công cụ quản lý khác của nhà nước liên quan đến đất TMDV.

Theo nhận định của bà, hiệnnay nhiều người đang nhìn giá trị đấtTMDV từ việc thu tiền sử dụng đất thế nào,hạn chế quyền sử dụng đất, hay vấn đề đất thuê trả tiền một lần, đất thuê trảtiền hằng năm... Tuy nhiên, yếu tố quy hoạch - liệu có đủ sức thu hút hay không- lại chưa được quan tâm đúng mức, trong khi thực tế cho thấy nhiều quy hoạchhiện hành là rất hấp dẫn.

Bà Tống Thị Hạnh - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng

Bà Hạnh cũng đã đưa ra sự gơịý cho các nhà đầu tư và người sử dụng còn lăn tăn với giá trị của đất thương mạidịch vụ:

“Tôi lấy một ví dụ liên quan đếnphần đất TMDV trong phát triển nhà ở xã hội. Một trong những ưu đãi dành cho chủđầu tư dự án nhà ở xã hội là được dành một phần diện tích đất để phát triểncông trình TMDV hoặc diện tích sàn TMDV trong dự án nhà ở xã hội.

Tuynhiên trên thực tế, có một vài chủ đầu tư lại đặt vấn đề rằng họ thấy khai thácphần đất TMDV này không hiệu quả bằng việc đầu tư nhà ở xã hội trên phần diệntích đó.

Nhưng thực tế là về thời hạn sử dụng đất, vơícác dự án nhà ở xã hội, nếu trong cùng một tòa nhà chung cư mà có phần diệntích sử dụng hỗn hợp TMDV thì thời hạn là ổn định lâu dài. Vậy nghĩa là trở ngạivề thời hạn sử dụng đất ở trường hợp này đã không còn.

Vấn đềthứ hai về thu tiền sử dụng đất, với dự án nhà ở xã hội mà ưu đãi cho chủ đâùtư thì phần diện tích 20% để kinh doanh TMDV được miễn tiền sử dụng đất. Vậy layêù́ tố thứ 2 mà các đại biểu bàn bạc từ đầu đến giờ, với trường hợp này cũngkhông còn là vấn đề nữa.

Vậy tạisao các chủ đầu tư vẫn tha thiết làm dự án nhà ở xã hội? Câu hỏi đặt ra là tínhhấp dẫn của kinh doanh công trình thương mại dịch vụ và sàn thương mại dịch vụđến đâu?

Trả lơìcâu hỏi này cần xem xét từ một số vấn đề: (1) quy hoạch; (2) tính hấp dẫn vơíthị trường ở khu vực đó; (3) quản lý và khai thác sử dụng nó như thế nào để đạthiệu quả; (4) quản lý và sử dụng giữa chủ đầu tư với khách hàng.”

Thơìhạn sử dụng đất không phải là nỗi lo

PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến,Phó Chủ tịch Hội đồng trường, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học LuậtHà Nội cũng đã cung cấp cái nhìn toàn diện về bản chất pháp lý của loại hình đấtTMDV.

Cụ thể, Luật Đất đai 2024 cóĐiều 206 quy định về loại đất này, được xếp vào nhóm đất phi nông nghiệp. Việcra đời quy định về đất TMDV có ý nghĩa rằng, luật chính thức công nhận một loạiđất có tên TMDV và đây là cơ sở pháp lý để quản lý loại hình đất này trên thựctế. Điều 206 có 3 khoản. Khoản 1 giải thích thế nào là đất TMDV, đây là loại đấtđược sử dụng để xây dựng các công trình thương mại dịch vụ và công trình phụ trợcho mục đích thương mại dịch vụ. Hình thức tiếp cận đất để sử dụng vào mục đíchthương mại dịch vụ là: (1) Nhà nước cho thuê đất, (2) Thuê lại đất (3) Nhận gópvốn bằng quyền sử dụng đất; và không chỉ các tổ chức, cá nhân trong nước mà ngươìViệt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài... đều đượcthuê đất thương mại dịch vụ.

PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng trường, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội.

Ông Tuyến cho biết,hiện nay, các nhà đầu tư, khách hàng khi mua sản phẩm là các loại bất động sảnmới như shophouse, condotel,… thì thường băn khoăn về tính lâu dài của loại đấtTMDV này.

“Đây là băn khoăn hợp lý vìmua bất động sản là khoản đầu tư lớn. Tuy nhiên, điều này không quá đáng lo ngại,chúng ta cũng không nên quá lo lắng về vấn đề thời hạn sử dụng đất. Bởi vì LuậtĐất đai 2024 cũng như Khoản 2 Điều 54 Hiến pháp 2013 đã quy định rõ quyền sử dụngđất được pháp luật bảo hộ; Nhà nước chỉ thu hồi đất trong trường hợp thật cầnthiết vì mục đích quốc phòng an ninh và mục đích công cộng. Đặc biệt, nếu thu hôìđất, quyền lợi của người dân vẫn được bảo hộ, sẽ được bồi thường hỗ trợ tái địnhcư. Đặc biệt, khi hết thời hạn, người sở hữu vẫn được xem xét gia hạn sử dụng nêúsử dụng đúng mục đích, phù hợp với quy hoạch”, PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến chobiết.

Nếu trước khi hết thời hạn sửdụng đất 6 tháng, người sử dụng đất có nhu cầu sử dụng tiếp thì làm đơn gưỉUBND cấp tỉnh, cấp huyện (trước 1/7/2025). Hiện Bộ Nông nghiệp và Môi trường rấtkhẩn trương soạn thảo luật sửa đổi Luật Đất đai 2024, dự kiến trình Quốc hôịvào tháng 10 tới, để chuyển thẩm quyền về quản lý đất đai từ cấp huyện về cấpxã, có cơ sở pháp luật cho cấp xã thực hiện.

Khi có đơn, các cơ quan sẽxem xét, nếu đất được sử dụng đúng mục đích thì sẽ được gia hạn chu kỳ 50 năm mới.Có nghĩa pháp luật đã có quy định xử lý để người sử dụng đất yên tâm. Nếu mua bấtđộng sản là đất thương mại dịch vụ từ chủ đầu tư thì được pháp luật bảo hộ, dođó người mua hoàn toàn yên tâm.

Chiều 31/7, Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam phối hợp với Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam tổ chức Tọa đàm “Đất thương mại dịch vụ - Từ nhận thức đúng đến đột phá chính sách”. Tọa đàm nhằm làm rõ vai trò, tiềm năng cũng như những điểm nghẽn của đất TMDV; đồng thời đóng góp vào quá trình chuẩn bị sửa đổi, hoàn thiện Luật Đất đai.
Tọa đàm đã tập trung đánh giá tổng quan về vai trò và nhận diện bản chất pháp lý của đất thương mại dịch vụ. Đồng thời, nhận diện khoảng trống pháp lý và đề xuất hoàn thiện chính sách, pháp luật để bất động sản trên đất thương mại dịch vụ phát triển tương xứng với tiềm năng và giá trị mà loại hình này đem lại, góp phần thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản Việt Nam.

Nguồn Pháp Luật VN : https://baophapluat.vn/dat-thuong-mai-dich-vu-lam-sao-de-ga-de-trung-vang.html