Đấu giá đất và cuộc chơi... 'lan đột biến'

4 giờ trướcBài gốc

Những lô đất tạo nên phiên đấu giá gây xôn xao thị trường tại Hoài Đức tháng 10/2024. Ảnh: Anh Vũ

Hiện tượng “đất đột biến"

Theo ông Dương Minh Thông, Giám đốc Công ty TNHH Tư vấn và Dịch vụ bất động sản Dương Minh, không khó để nhận ra “diễn viên” chính của nhiều cuộc đấu giá đình đám tại Hà Nội năm 2024 là các nhà đầu cơ. “Bổn cũ soạn lại” của họ là chia nhau tham gia để tạo sóng, thổi giá. Họ có thể tham gia đấu giá 7 lô, sẵn sàng bỏ cọc 2 lô có vị trí không đẹp, đấu lấy 5 lô “hoa hậu”, sau đó đẩy giá lên cao, “lướt sóng” hưởng chênh lệch.

Cùng góc nhìn, đại diện một công ty bất động sản tầm trung tại Hà Nội đánh giá, nhìn vào các cuộc đấu giá đất gần đây, điển hình như trường hợp tại Thanh Oai (Hà Nội), không khó nhận ra thực tế câu chuyện là sốt ảo. Với mức giá khởi điểm thấp, giới đầu cơ sẵn sàng vào cuộc khi số tiền cọc thấp hơn nhiều số tiền họ thu được sau khi bán chênh ở phiên đấu giá.

Sau hiện tượng “lan đột biến” với mức giá trên trời làm nhiều người giàu nhanh bất thường và cũng khiến không ít người “khuynh gia bại sản” chỉ sau một đêm, “đất đột biến” là hiện tượng mới được nhiều người nhắc đến sau những phiên đấu giá đất gần đây.

Việc đấu giá đất nóng sốt liên quan đến gốc rễ của thị trường nhà ở. Nhà nước đã nói nhiều về việc phát triển nhà ở xã hội, giờ là lúc phải triển khai mạnh. Người dân có nhà ở rồi thì không phải nhấp nhổm nhiều về chuyện đất cát, thị trường bình ổn, các phiên đấu giá cũng "nhẹ nhàng" hơn.

Ông Dương Minh Thông, Giám đốc Công ty TNHH Tư vấn và Dịch vụ bất động sản Dương Minh

Anh T. - người từng theo chân nhiều nhóm nhà đầu tư tham dự nhiều phiên đấu giá đất hé lộ, việc đẩy giá đấu lên cao là mục tiêu hàng đầu của nhiều nhóm nhà đầu tư. Bằng nhiều cách khác nhau, nhà đầu tư gần như chắc chắn sẽ trúng được một số lô đất và việc đẩy giá lên cao nhằm thiết lập mặt bằng mới để “lướt sóng” ăn chênh.

“Nhiều hội nhóm đầu tư còn liên kết nhau cùng ‘đẩy thuyền’, tìm kiếm khách để lướt nhanh hàng. Nhiều nhà đầu tư kẹt hàng ở khu vực lân cận cũng tích cực tham gia các phiên đấu giá để đẩy giá khu vực đó lên cao, từ đó tranh thủ thoát hàng”, anh T. cho hay.

Theo PGS-TS. Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế, giá đất trung bình ở các khu vực ngoại thành như Hoài Đức hay Thanh Oai (Hà Nội) rơi vào khoảng 30 - 40 triệu đồng/m2 là hợp lý. Việc những mảnh đất có giá đấu trúng lên đến 133 triệu đồng/m2 là bất thường.

Ông Thịnh cho rằng, một trong những nguyên nhân khiến những phiên đấu giá đất này thu hút rất đông người tham gia là giá khởi điểm thấp, chỉ khoảng 7 triệu đồng/m2, bởi vẫn tính theo bảng giá đất cũ và nhân với hệ số, trong khi mặt bằng giá thị trường phổ biến ở mức 30 - 40 triệu đồng/m2. Giá khởi điểm thấp nên tiền cọc cũng thấp, càng tạo điều kiện cho các nhà đầu cơ tham gia và sẵn sàng bỏ cọc.

“Có thể có những nhà đầu cơ đã mua nhiều mảnh đất ở các khu vực xung quanh, nên muốn nhân cuộc đấu giá này để thổi giá, đẩy giá đất ở khu vực này lên một mặt bằng mới, từ đó có thể bán được những mảnh đất đã mua với lợi nhuận cao. Họ sẵn sàng bỏ cọc với những mảnh đất đấu giá, khi lợi nhuận kiếm được sau đó cao gấp nhiều lần”, ông Thịnh phân tích.

Quang cảnh một phiên đấu giá đất. Ảnh: Việt Dương

Hệ lụy lâu dài

Việc giá đất bị thổi lên cao sau các phiên đấu giá đang gây ra nhiều lo ngại. Theo PGS-TS. Đinh Trọng Thịnh, đất ở khu vực vùng ven mà giá lên tới hàng trăm triệu đồng mỗi mét vuông, thì giá đất ở khu vực đô thị sẽ tăng khủng khiếp, làm cho phát triển kinh tế chậm lại, những người có nhu cầu ở thực khó có cơ hội tiếp cận nhà ở.

Giá đất tăng đột biến có thể tạo ra xu hướng đầu cơ đất đai, nhiều người đổ xô mua đất với hy vọng kiếm được lợi nhuận cao. Tuy nhiên, điều này có thể gây ra tình trạng dòng tiền bị ứ đọng vào đất, thay vì được lưu thông trong các hoạt động kinh tế khác.

Đồng quan điểm, ông Dương Minh Thông nhấn mạnh, việc giá đất liên tục bị đẩy lên cao có thể gây ra nhiều hệ lụy lớn về mặt xã hội, trước tiên là gây nên sự hỗn loạn về giá trên thị trường, sau đó càng hạn chế cơ hội tiếp cận đất đai, nhà ở của người dân. Về dài hạn, có thể xem điều này tạo ra sự lạm phát ở thì tương lai, gây khó khăn cho các thế hệ kế tiếp.

Theo ông Thông, về cơ bản thì chưa có giải pháp giải quyết gốc rễ các tồn tại trong đấu giá đất. Dù vậy, việc tăng định giá đầu vào sản phẩm sát hơn với giá thị trường, từ đó tăng thu tiền cọc là một giải pháp. Tuy nhiên, cơ sở dữ liệu đất đai chưa xong, dữ liệu giá cả thị trường chưa đầy đủ, nên chưa thể “điều trị” tận gốc vấn nạn này.

Chuyên gia Đinh Minh Tuấn từ Batdongsan.com.vn nhận định, kết quả đấu giá đất với mức giá cao sẽ khiến chi phí giải phóng mặt bằng cho các dự án mới trở nên đắt đỏ hơn. Với mức giá trúng đấu giá cao hơn mặt bằng chung 2 - 3 lần, người dân sở hữu đất ở khu vực xung quanh có tâm lý đẩy giá bán đất của mình lên cao theo.

Theo bà Đỗ Thị Thu Giang, Giám đốc Dịch vụ Tư vấn Savills Việt Nam, quy định hiện hành có sự khác nhau về tiền đặt trước trong đấu giá tài sản. Theo Luật Đấu giá tài sản hiện hành, tại khoản 1, Điều 39, khoản tiền đặt trước do tổ chức đấu giá tài sản và người có tài sản đấu giá thỏa thuận, nhưng tối thiểu là 5% và tối đa là 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá.

Trong khi đó, Nghị định 10/2023-NĐ-CP quy định, tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải đặt trước khoản tiền bằng 20% giá khởi điểm. “Tuy nhiên, Luật Đất đai quy định, việc đấu thầu theo quy định của Luật Đấu giá tài sản. Do đó, để hạn chế tình trạng lợi dụng đấu giá để gây nhiễu loạn thị trường và trục lợi, có thể cân nhắc nâng tỷ lệ tiền đặt trước tối thiểu lên 10%, thay vì 5% khi đấu giá quyền sử dụng đất”, bà Giang cho hay.

Bình Minh

Nguồn ĐTCK : https://tinnhanhchungkhoan.vn/dau-gia-dat-va-cuoc-choi-lan-dot-bien-post362358.html