Đầu tư bất động sản: Lọc thông tin giữa vùng nhiễu động

4 giờ trướcBài gốc

Trong giới đầu tư, tâm lý “sợ bỏ lỡ” luôn hiện hữu, vì vậy nhiều người dễ bị dẫn dụ bởi hình ảnh nườm nượp đi săn đất

1. Những năm gần đây, tin tức về thị trường địa ốc lan nhanh hơn cả tốc độ xây dựng. Không cần đến công trường dự án, chỉ cần vài dòng trên mạng xã hội như “chuẩn bị có sân bay”, “mở bán F0 giá nội bộ”, “có quy hoạch ngầm”… là đủ để dòng tiền đổ về một vùng đất xa xôi nào đó. Để rồi sau đó, những kỳ vọng sụp đổ như lâu đài cát sau cơn sóng.

Tôi còn nhớ lần theo chân nhà đầu tư đi “săn đất” ở vùng ven TP.HCM, nơi được cho là “sốt nóng” vì có dự án lớn đổ bộ. Đó là một buổi sáng mùa khô, nắng chang chang trên con đường đất đỏ chưa có tên gọi. Người dẫn đường là một “môi giới cộng đồng”. Không có biển hiệu, không hồ sơ dự án, vậy mà môi giới này chỉ tay về phía cánh đồng lúa vừa gặt phán: “Chỗ này vài tháng nữa sẽ mở bán giai đoạn 1. Pháp lý đang trong quá trình ra sổ, bên em có người làm trên tỉnh, chắc ăn luôn”.

Trong khoảnh khắc ấy, tôi không thể không nghĩ đến những bài báo mình từng viết về “bong bóng kỳ vọng”, về những dự án trên giấy mà nhà đầu tư lại xếp hàng rồng rắn để đặt cọc.

Khi nghe tôi hỏi “Có quy hoạch không?”, môi giới này cười pha chút khinh khỉnh nói: “Anh cứ lo xa! Chỗ này toàn mấy anh lớn gom cả đấy”.

Nhà đầu tư đi cùng tôi hôm đó là một người phụ nữ chừng ngoài 40, tay đeo lắc vàng, điện thoại liên tục reo vì các cuộc gọi từ ngân hàng và nhóm chat. Mỗi lần môi giới chỉ về một đám đất, chị lại cúi xuống chiếc điện thoại iPhone đời mới để chấm tọa độ lên Google Maps và ghi chép giá, diện tích từng “lô” vào một cuốn sổ tay.

Khi chúng tôi dừng chân nghỉ trưa ở quán nước tạm bợ bên đường, tôi thắc mắc: “Chị đã xem kỹ pháp lý chưa mà định mua?”. Nhà đầu tư này chỉ nói nhẹ: “Ở đây mà chờ đủ sổ rồi mới mua thì không còn giá này nữa đâu. Đón đầu thì phải liều chứ em”.

Câu nói đó cứ lặp đi lặp lại trong đầu tôi cả buổi chiều hôm ấy. “Đón đầu thì phải liều”, nhưng liều bao nhiêu là đủ và ai sẽ trả giá cho những cú liều nếu mọi việc không diễn ra như mong đợi?

Vài tháng sau, tôi quay lại vùng đất ấy để làm tiếp một phóng sự. Cánh đồng hôm nào đã được quây tôn, biển quảng cáo treo cao với những dòng chữ: “Khu dân cư sinh thái”, “Cơ hội đầu tư vàng”... Nhưng ngó vào bên trong, vẫn là mặt ruộng trơ trọi, được phân lô bằng vôi trắng, không bóng dáng máy móc thi công.

Sau khi khảo sát thực tế và làm việc với chính quyền địa phương thì được biết, dự án “đón đầu” ấy đã bị tạm dừng do chưa hoàn thiện hồ sơ pháp lý. Bốc máy hỏi chuyện nhà đầu tư hôm trước, chị trả lời với giọng không còn hào hứng như buổi sáng nắng chang chang trên cánh đồng đất đỏ mấy tháng trước.

Chị kể, chị đang rao bán cắt lỗ, nhưng chẳng ai hỏi. Mấy tháng rồi, tiền nằm chết dí ở đó, mỗi ngày mỗi nóng ruột.

“Ngày đó, nghe người ta bảo sắp có dự án lớn, ai cũng lao vào. Tin đồn lan như gió, mình thì không kiểm chứng, chỉ thấy người ta ào ào mua là lao theo. Cứ tưởng nhanh là thắng, ai ngờ…”, chị than thở.

2. Là phóng viên theo dõi mảng thị trường bất động sản, trong gần một thập kỷ, người viết chứng kiến không ít lần phân khúc thị trường nào đó lên cơn sốt nhanh rồi đột ngột hạ nhiệt, để lại không ít hệ lụy cho người tham gia. Câu chuyện của nhà đầu tư hôm trước chỉ là một trong vô số trường hợp “xuống tiền theo tin đồn” mà tôi từng gặp.

Trong giới đầu tư, tâm lý “sợ bỏ lỡ” luôn hiện hữu. Vì vậy, chỉ cần một thông tin rò rỉ về quy hoạch mới trên mạng xã hội, hay vài hình ảnh xe cộ chen nhau đi xem đất là có thể dẫn dụ được nhiều người lao vào tìm kiếm cơ hội làm giàu với đất. Cơn sốt đất theo “tin đồn” sáp nhập địa phương đầu năm nay là ví dụ điển hình. Dù chưa có bất kỳ văn bản chính thức nào được công bố, thị trường bất động sản ở những vùng được đồn đoán sẽ trở thành thủ phủ của tỉnh mới, hay vùng giáp ranh với tỉnh, thành phố được cho là sẽ sáp nhập với nhau bắt đầu sôi sục.

Đầu tháng 3, tôi về một huyện thuộc tỉnh Đồng Nai (giáp ranh TP.HCM), nơi được đồn là sẽ sáp nhập với TP.HCM. Trên đường vào trung tâm của huyện này, không khó để bắt gặp các biển quảng cáo dã chiến dựng tạm bên đường với những dòng chữ choang choang: “Sáp nhập vào TP.HCM - Sinh lời không giới hạn”, “Chỉ 300 triệu là có đất mặt tiền”…

Ghé một quán cà phê vỉa hè, nghe lao xao toàn chuyện mua bán đất. Một anh trung niên mặc áo sơ mi trắng, có vẻ từ thành phố xuống, vừa bật bản đồ Google Maps vừa cắm cúi ghi chép. Cạnh anh là một cặp đôi trẻ, vừa nghe điện thoại, vừa thì thầm: “Giá đã lên 15% chỉ sau 2 tuần”.

Thế nhưng, khi vào gặp lãnh đạo ủy ban nhân dân xã gần đó, anh phó chủ tịch xã thở dài: “Bà con cứ nghe đâu đó mà ùn ùn kéo tới mua bán. Trong khi thực tế, huyện còn chưa nhận được bất kỳ văn bản hay chỉ đạo gì liên quan đến việc sáp nhập cả”.

Trên đường trở ra, tôi tình cờ đi ngang một khu đất đang rào tôn, dựng bảng “Dự án khu đô thị mới”. Người môi giới mời tôi vào xem, bảo: “Giá hôm nay là đáy rồi, qua tuần là tăng tiếp. Sáp nhập chắc chắn sẽ diễn ra”.

Tôi hỏi xin giấy tờ pháp lý, anh ta chỉ cười và nói: “Pháp lý thì đang trong quá trình hoàn thiện, giờ mua là đón sóng. Không liều thì không lời”.

Câu nói ấy quen đến mức phát lạnh, bởi nó giống hệt lời của biết bao nhà đầu tư trước khi họ nhận ra mình đang ôm đất giữa đồng hoang.

Giữa thời thông tin bùng nổ, tin giả tin thật đan xen, nhà đầu tư không chỉ cần vốn, mà cần có kiến thức, bản lĩnh để không bị rơi vào “ma trận” thông tin do những nhóm lợi ích tung ra. Đó là lúc báo chí, đặc biệt là báo chí chính thống cần trở thành “người gác cổng thông tin”, chắt lọc sự thật cung cấp cho độc giả, nhà đầu tư, đồng thời cảnh báo nhà đầu tư trước những “cạm bẫy”, rủi ro trên thị trường.

Ý thức về điều đó, tôi dần học cách đi sâu hơn vào từng dòng văn bản pháp lý, từng tấm ảnh công trường chụp lén sau hàng rào tôn, từng ý kiến của kiểm toán trên báo cáo kiểm toán báo cáo tài chính của doanh nghiệp chủ đầu tư…

“Chậm lại một nhịp, hỏi thêm một câu, kiểm chứng thêm một tầng thông tin để bạn đọc không mua nhầm một giấc mơ bị vẽ ra bởi người khác”, tôi luôn tự nhắc mình như vậy.

Việt Dũng

Nguồn ĐTCK : https://tinnhanhchungkhoan.vn/dau-tu-bat-dong-san-loc-thong-tin-giua-vung-nhieu-dong-post371236.html