Đầu tư bất động sản theo nhóm cần lưu ý gì?

8 giờ trướcBài gốc

Chia sẻ cơ hội, lời ăn lỗ chịu

Anh Hoàng Quân, ngoài làm việc tại một cơ quan hành chính ở Hà Nội còn tham gia dẫn dắt nhóm đầu tư bất động sản cùng một số bạn bè thân thiết. Thời gian đầu anh đầu tư độc lập, nhưng từ 2020 đến nay, dù có vốn dắt lưng, anh quyết định mời bạn bè, những người cùng đam mê chung nhau mua bán.

Nhà phố liền kề tại đô thị lớn là phân khúc nhà đầu tư theo nhóm ưa chuộng.

"Lúc đầu, chúng tôi tìm các khu đất tài chính vừa và nhỏ để thử nghiệm. Năm 2018 chúng tôi mua chung 4 ô đất ở Móng Cái (Quảng Ninh) với giá 1,1 tỷ đồng/lô. 8 tháng sau, chúng tôi thu về gốc và lãi mỗi người 210 triệu đồng/lô.

Sau này, chúng tôi đầu tư tiếp tại nhiều nơi như: Vân Đồn (Quảng Ninh), Măng Đen (Kon Tum), Phan Thiết, chung cư Hà Nội… đều có mức lãi cao hơn nhiều so với lãi suất ngân hàng", anh Quân kể.

Chị Nguyễn Hoàng Hà, chủ cơ sở thẩm mỹ tại phố Trần Duy Hưng (Hà Nội), là một nhà đầu tư bất động sản theo nhóm khác chia sẻ: Lợi ích của hình thức này là cả nhóm có thể chia sẻ cơ hội, phân tích rủi ro. Mỗi thành viên sẽ có mạng lưới riêng, hệ thống quan hệ riêng, kênh thông tin riêng. Tất cả sẽ tập hợp lại để cùng đưa thông tin lên bàn cân đo đong đếm, tính toán, rồi đưa ra quyết định.

"Nếu là tiền đi vay ngân hàng thì phải chứng minh tài chính, thu nhập, tài sản và áp lực lo trả lãi suất. Còn "tiền tươi thóc thật" thì nhóm có sẵn để đầu tư, không sức ép quay vòng trả lãi. Thường công thức chung các nhóm khá giống nhau là: Góp tiền - mua chung - bán chung - lời ăn lỗ chịu, chia theo tỷ lệ", chị Hà nói.

Theo anh Quân và chị Hà, đầu tư bất động sản theo nhóm không dành cho nhà đầu tư F0, mà dành cho những người đã có kinh nghiệm. Những cá nhân này có xuất phát điểm là người đã đầu tư, có một nguồn vốn nhất định, có trải nghiệm, hiểu biết sau nhiều lần mua bán, có lỗ và có lãi (thường lãi sẽ nhiều hơn).

Những người cùng đam mê, cùng chí hướng, cùng "bén duyên" làm nghề bất động sản sẽ biết nhau, chia sẻ thông tin, có uy tín với nhau, khi có đủ niềm tin và đủ cơ hội phù hợp, họ sẽ bắt đầu khởi động đầu tư theo nhóm.

Rủi ro cũng nhiều

Một hình thức đầu tư gián tiếp nữa là các nhóm cá nhân đầu tư vào các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản, thông quan hình thức mua cổ phiếu để trở thành cổ đông.

Ông Phạm Ngọc Thanh, Chủ tịch HĐQT Taseco Land cho biết, khi công ty phát hành tăng vốn để phục vụ dòng tiền phát triển các dự án bất động sản lớn, cũng có tỷ lệ nhất định bán cho nhóm nhà đầu tư cá nhân: "Bên cạnh cổ đông chiến lược, các cổ đông là tổ chức nước ngoài thì nhóm cổ đông theo nhóm của chúng tôi có thời gian, lộ trình cũng như kỳ vọng, chiến lược đầu tư phù hợp. Họ đã đi cùng các chu kỳ tài khóa của Taseco Land và sự kết hợp đến nay hiệu quả với cả hai bên".

Bên cạnh những lợi ích hấp dẫn, đầu tư theo nhóm cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Ông Nguyễn Quang Huy, Giám đốc điều hành Khoa Tài chính ngân hàng (Trường Đại học Nguyễn Trãi) chỉ ra những rủi ro khi đầu tư theo nhóm.

Thứ nhất là rủi ro pháp lý hợp tác lỏng lẻo. Với tâm lý đã biết nhau rồi, tin nhau mới làm với nhau, nhiều nhóm chỉ nói miệng các thỏa thuận. Hoặc giấy tờ thỏa thuận hợp tác sơ sài không rõ ràng các điều khoản, quyền lợi, nghĩa vụ, thời gian...

Trong khi bất động sản luôn phát sinh nhiều tình huống, rắc rối. Khi đã nghi ngờ, mâu thuẫn, niềm tin đã mất rất khó thuyết phục lẫn nhau. Thậm chí, lừa đảo, trở mặt, móc ngoặc hai mang là chuyện không hiếm.

Thứ hai, rủi ro pháp lý trong đầu tư. Rủi ro này có thể xuất phát từ nhiều nguyên nhân, từ việc bất động sản không có giấy tờ hợp lệ, tranh chấp quyền sở hữu, cho đến những vấn đề liên quan đến quy hoạch đô thị và thu hồi đất.

"Do đó, việc lập các hợp đồng hợp tác chi tiết, minh bạch về điều khoản, quyền lợi, nghĩa vụ, thời hạn, tỷ lệ phần trăm và các chi phí phát sinh là hết sức quan trọng. Đã có nhiều nhóm đầu tư phất lên giàu có, gắn bó keo sơn, nhưng cũng vô vàn những cuộc mất của, mất bạn, găm lại những bài học đau đớn", ông Huy khuyến cáo.

Cân đối các lợi ích của thành viên

Khi đầu tư theo nhóm, người leader (trưởng nhóm, chỉ huy) có vai trò rất quan trọng. Đây là người sẽ soạn thảo các thỏa thuận hoặc hợp đồng đầu tư rõ ràng các điều khoản, chi tiết cách thức thực hiện, công khai minh bạch giấy tờ pháp lý và các khoản thu chi.

Đất nền trong dân cư, từ các khu vực đón đầu quy hoạch cũng là phân khúc được ưu tiên đầu tư.

"Leader phải có uy tín, tôn trọng các thành viên trong nhóm góp vốn, có người có công ít, có người có công nhiều, nhưng nguyên tắc vốn ban đầu là như nhau.

Ai có công, nên có chi phí riêng ngoài lãi chia chung nếu được cả nhóm đồng ý, không nên tính toán và tuyệt đối không so sánh lời qua tiếng lại, dù có chia tiền cũng mất vui", anh Hoàng Quân nêu quan điểm.

Theo chị Hà, người leader cũng là người thay mặt cả nhóm xử lý các vấn đề phát sinh, xử lý mâu thuẫn nội bộ trong nhóm, tìm giải pháp, thực hiện mục tiêu với các thành viên trong nhóm: "Người leader thường sẽ cân đối các lợi ích của thành viên, hơn lợi ích của mình thì dù có thiệt một chút, nhưng uy tín và niềm tin trong những thương vụ sau sẽ tăng lên và việc thành lập nhóm mới sẽ thuận lợi".

Sản phẩm phổ biến hút các đầu tư bất động sản theo nhóm có thể kể đến như: Đất nền trong dân cư, từ các khu vực đón đầu quy hoạch, hạ tầng, đô thị, khu công nghiệp mới… Mua buôn hoặc gom bất động sản từ các chủ đầu tư, dự án lớn mới; Đấu giá đất, mua lại đất nền tại các dự án "đắp chiếu" hoặc chưa có tiềm lực triển khai. Nhóm nhà đầu tư phân khúc đất trang trại, đất đồi; đất nghỉ dưỡng homestay, đất chợ, ki-ốt...

Nhi Nhi

Nguồn Xây Dựng : https://baoxaydung.vn/dau-tu-bat-dong-san-theo-nhom-can-luu-y-gi-192250423000240351.htm