Đây là lý do khiến người giàu cũng khóc vì giá nhà quá cao và ngày càng đắt

7 giờ trướcBài gốc

Thực trạng giá nhà tăng cao mỗi năm đang tạo ra một rào cản khổng lồ cho người mua ở thực. Theo các chuyên gia, hệ số chênh lệch giữa giá nhà so với thu nhập bình quân tại các đô thị lớn của Việt Nam đang thuộc nhóm cao nhất khu vực.

Các chuyên gia và doanh nghiệp đã chỉ ra một loạt bất cập trong chính sách và sự méo mó của thị trường cần sớm được điều chỉnh, đưa giá nhà trở về đúng giá trị sử dụng của nó.

Chi phí đầu vào ghì chặt giá thành

Một trong những nguyên nhân cốt lõi và hữu hình nhất khiến giá nhà tăng cao là từ các yếu tố cấu thành nên nó. Nguyên nhân đầu tiên chính là các chi phí liên quan đến đất đai, tác động của việc áp dụng bảng giá đất mới và phương pháp tính tiền sử dụng đất.

Ông Trần Quang Trung, Giám đốc kinh doanh OneHousing, nhận định giá bất động sản tăng là một diễn biến rất bình thường khi so sánh với các kênh đầu tư khác như vàng hay ngoại tệ, vốn cũng liên tục leo thang từ đầu năm đến nay.

Bất động sản cũng đi theo quy luật chung của thị trường tài chính. Cụ thể, việc Nhà nước áp dụng khung giá đất mới theo hướng tiệm cận thị trường đã khiến hầu hết các tỉnh, thành phố điều chỉnh giá đất tăng lên, làm đội chi phí đầu vào cho các dự án.

Giá vật liệu xây dựng tăng phi mã là một trong những nguyên nhân khiến giá nhà tăng cao. Ảnh: QH

Bên cạnh đó, giá các loại vật liệu xây dựng như cát, sắt, xi măng và chi phí nhân công đồng loạt tăng mạnh, trực tiếp đẩy giá thành xây dựng lên cao.

Ông Đinh Hồng Kỳ, Phó Chủ tịch Hiệp hội Xây dựng và Vật liệu Xây dựng TP.HCM, thông tin chi phí vật liệu xây dựng chiếm tới 70%-80% giá thành mỗi công trình, do đó khi giá vật liệu tăng, nhà thầu bắt buộc phải tăng giá.

Điều này đẩy cả chủ đầu tư và nhà thầu vào thế khó, bởi khi hợp đồng đã ký, việc giữ giá cũ là điều không thể, nhưng nếu tăng giá thì chủ đầu tư lại đối mặt nguy cơ lỗ nặng khi biên độ lợi nhuận ngành xây dựng hiện đã xuống rất thấp.

Tuy nhiên, gánh nặng lớn nhất và cũng gây tranh cãi nhiều nhất chính là tiền sử dụng đất. Ông Trần Quốc Dũng, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh, khẳng định tiền sử dụng đất chiếm một cấu phần đáng kể trong giá thành bất động sản.

Việc tính tiền đất quá cao trong khi các khoản chi phí của doanh nghiệp không được tính đủ sẽ khiến chi phí phát triển dự án bị đội lên, làm cho giá nhà tăng cao và người mua phải gánh chịu thiệt hại cuối cùng.

Câu chuyện của bà Đặng Thị Kim Oanh, Tổng giám đốc Tập đoàn địa ốc Kim Oanh, là một minh chứng điển hình cho sự bất cập này. Doanh nghiệp của bà có khu đất 27 ha được tách ra từ khu công nghiệp, đã bỏ ra hơn 780 tỉ đồng để mua từ năm 2018.

Dù đã quyết định chuyển hướng sang làm nhà ở xã hội để hưởng ứng chính sách của Chính phủ, doanh nghiệp lại tiếp tục gặp khó khi chi phí thực tế bỏ ra không được ghi nhận.

Cơ quan quản lý chỉ ghi nhận giá trị đất theo khung giá của tỉnh là hơn 100 tỉ đồng, trong khi nếu giữ nguyên là đất khu công nghiệp thì đã có nhà đầu tư khác đồng ý mua lại với giá hơn 2.000 tỉ đồng.

Bà Oanh cho rằng cần tính đúng, tính đủ, ghi nhận chi phí thực tế mà doanh nghiệp đã bỏ ra, hoặc tối thiểu phải định giá lại theo giá thị trường tại thời điểm phát triển dự án thì doanh nghiệp mới mạnh dạn đầu tư.

Tiền sử dụng đất cũng là 1 gánh nặng chi đầu tư dự án của doanh nghiệp. Ảnh: QH

Các chuyên gia kinh tế cũng chỉ ra những lỗ hổng trong phương pháp định giá đẩy chi phí của chủ đầu tư dự án, khiến giá nhà tăng cao.

TS Vũ Đình Ánh đặt vấn đề: Tại sao lại trừ chi phí lãi vay ra khỏi chi phí của doanh nghiệp khi tính tiền sử dụng đất? Vị chuyên gia này đồng ý với kiến nghị của doanh nghiệp về việc định giá đất cần phải tính đúng, đủ, công bằng và không tận thu. Ông còn đề nghị bổ sung thêm chi phí dự phòng cho khối lượng phát sinh và trượt giá vào tổng chi phí của dự án.

Sóng ảo từ đầu cơ và môi giới chụp giật

Bên cạnh các yếu tố về chi phí, thị trường bất động sản còn phải đối mặt với tình trạng tạo giá ảo và thổi giá từ giới đầu cơ và môi giới thiếu chuyên nghiệp.

Đây là nguyên nhân thứ hai được Bộ Xây dựng chỉ rõ. Đó là các cá nhân hoạt động môi giới tự do, không có chứng chỉ, yếu về chuyên môn, hiểu biết pháp luật hạn chế và kém về đạo đức kinh doanh. Họ lợi dụng sự thiếu hiểu biết và tâm lý đầu tư theo đám đông của người dân để trục lợi, thông đồng làm giá, thao túng thị trường, gây thiệt hại cho khách hàng và làm giảm tính minh bạch của thị trường.

Một chiêu trò phổ biến và nguy hiểm là hiện tượng đấu giá đất với kết quả cao gấp nhiều lần giá khởi điểm, sau đó các nhà đầu tư này bỏ cọc. Mục đích của họ không phải để thực hiện dự án mà là để thiết lập một mặt bằng giá ảo mới, từ đó kiếm lời từ những khu vực lân cận.

Tác động của hành vi này là vô cùng tiêu cực, làm tăng mặt bằng giá đất của cả khu vực, tăng chi phí triển khai dự án của các doanh nghiệp chân chính và cuối cùng là làm giảm nguồn cung cho thị trường, khiến giá nhà tăng cao.

Tình trạng tạo giá ảo và thổi giá góp phần không nhỏ làm cho giá nhà tăng cao. Ảnh: QH

Tiến sĩ Nguyễn Hoàng, chuyên gia bất động sản độc lập cho rằng thị trường hiện nay đang bị dẫn dắt bởi người đầu tư, chiếm tới 60 - 70% lượng người mua nhà. Nắm bắt tâm lý này, nhiều chủ đầu tư đã áp dụng chiến lược tăng giá theo từng đợt mở bán. Đợt đầu có thể hạ giá để thu hút, nhưng các đợt sau sẽ tăng từ 5-10% và tiếp tục tăng.

“Tăng để cho khách hàng đầu tư thấy rằng đầu tư tại dự án này sẽ có lợi nhuận bởi dự án liên tục lập mức giá mới. Tuy nhiên, việc tăng giá phục vụ chủ yếu cho giới đầu tư, còn khách hàng mua nhà ở thực sẽ chịu thiệt bởi khi tới tay họ sẽ phải cộng thêm lợi nhuận của nhà đầu tư đã mua những đợt đầu” - TS Nguyễn Hoàng phân tích.

Tình trạng đầu cơ, găm hàng, thổi giá vẫn diễn ra phổ biến, đặc biệt khi thị trường có dấu hiệu khởi sắc, làm méo mó thị trường và khiến giá nhà tăng cao một cách vô lý.

Nguồn cung tắc nghẽn vì pháp lý kéo dài

Một nguyên nhân mang tính hệ thống đẩy giá nhà tăng cao là sự thiếu hụt nguồn cung trầm trọng, đặc biệt là phân khúc nhà ở giá rẻ và nhà ở xã hội để đáp ứng nhu cầu của đại bộ phận người dân.

Ông Nguyễn Trọng Hiếu, Giám đốc Miền Nam Tập đoàn Hà Đô, cho rằng sự lệch pha nguồn cung là một vấn đề nhức nhối khi thị trường bất động sản Việt Nam đang phát triển thiếu bền vững. Các doanh nghiệp chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp, siêu sang để tối đa hóa lợi nhuận, trong khi nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ lại nhỏ giọt, không đủ đáp ứng nhu cầu khổng lồ.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Duy Thành, Tổng Giám đốc Công ty CP Quản lý nhà Toàn Cầu (Global Home), chỉ ra nguyên nhân giá nhà tăng cao là do thiếu nguồn cung nhà ở giá rẻ, trong khi thị trường chủ yếu phát triển phân khúc cao cấp, biệt thự, nhà liền kề.

Vướng mắc thủ tục pháp lý kéo dài khiến nhiều dự án đứng hình, nguồn cung khan hiếm, đẩy giá nhà tăng cao. Ảnh: QH

Nguyên nhân sâu xa của sự khan hiếm này đến từ những vướng mắc pháp lý kéo dài và sự chồng chéo trong các quy định, gây khó khăn cho quá trình phê duyệt dự án.

Tổng giám đốc Savills Việt Nam, ông Neil MacGregor, đánh giá các quy định, bộ luật cần được sắp xếp hợp lý và hiệu quả hơn để hỗ trợ chính quyền địa phương trong việc phê duyệt dự án, cải thiện tình trạng thiếu quỹ đất. Sự tắc nghẽn còn đến từ việc chậm ban hành và thực thi các văn bản hướng dẫn luật.

Dòng tiền tìm nơi trú ẩn

Từ góc độ kinh tế, TS Nguyễn Hoàng - chuyên gia bất động sản chỉ ra nguyên nhân đến từ những biến động trên các thị trường tài chính khác. Trong bối cảnh các kênh đầu tư như chứng khoán, trái phiếu, vàng có nhiều biến động, bất động sản lại nổi lên như một kênh trú ẩn an toàn để tích lũy tài sản. Yếu tố tâm lý này đã thúc đẩy một lượng lớn dòng tiền từ người dân và nhà đầu tư chuyển dịch sang nhà, đất.

Chính xu hướng này đã tạo cơ hội cho các chủ đầu tư và sàn môi giới ăn theo, đẩy giá bán lên để tối đa hóa lợi nhuận. Khi nhu cầu sở hữu bất động sản không chỉ để ở mà còn để đầu tư, tích trữ tăng vọt, mặt bằng giá chung của thị trường khó tránh khỏi việc bị đẩy lên một tầm cao mới.

Sự biến động của nền kinh tế đã tác động mạnh đến tâm lý, dẫn đến xu hướng xem nhà, đất là nơi trú ẩn an toàn cho nguồn vốn, từ đó tạo ra một lực đẩy vô hình khiến giá nhà tăng cao.

QUANG HUY - NGUYỄN CHÂU

Nguồn PLO : https://plo.vn/day-la-ly-do-khien-nguoi-giau-cung-khoc-vi-gia-nha-qua-cao-va-ngay-cang-dat-post872249.html