Để bảng giá đất mới tạo động lực phát triển kinh tế xã hội

4 giờ trướcBài gốc

Xây dựng bảng giá đất chi tiết

Theo thống kê của Viện Nghiên cứu BĐS Việt Nam, đến đầu năm 2025 đã có 25 địa phương trên cả nước công bố bảng giá đất điều chỉnh, có hiệu lực đến ngày 31/12/2025.

Đáng chú ý, giá đất ở nhiều khu vực có mức tăng cao hơn nhiều lần so với bảng giá đất cũ và mỗi địa phương đều có mức tăng giá khác nhau.

Để bảng giá đất mới tạo động lực phát triển kinh tế xã hội.

Bảng giá đất mới của các địa phương mặc dù có những tác động tích cực, nhưng việc áp dụng không đồng bộ các nguyên tắc xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường và nguyên tắc bảo đảm hài hòa lợi ích các bên. Hệ quả là tình trạng giá đất được xác định ở mức cao, khiến đa số người lao động thu nhập thấp không thể chi trả các khoản tài chính đất đai sau khi đã làm các thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, vì không đủ khả năng tài chính để thực hiện các nghĩa vụ đó và khó tiếp cận được đất đai...

Theo PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng trường, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế Trường Đại học Luật Hà Nội và ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh, thực tế triển khai nhóm đất “Đất sản xuất kinh doanh không phải là đất thương mại dịch vụ” được bao hàm nhiều các loại đất như: Xây dựng cơ sở văn hóa, xây dựng cơ sở giáo dục và đào tạo, xây dựng cơ sở y tế, xây dựng cơ sở thể dụng thể thao… Việc tính giá các loại đất này theo nguyên tắc của Luật Đất đai 2024 “Bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư” và được xác định theo từng khu vực, tuyến đường và vị trí, nên chưa thực sự tuân thủ theo nguyên tắc thị trường.

Bên cạnh đó, việc điều chỉnh bảng giá đất có biên độ tăng cao như hiện nay đã gây nhiều khó khăn cho các doanh nghiệp thuê đất trả tiền hàng năm, dẫn đến tiền thuê đất tăng đột biến, ảnh hưởng không nhỏ đến kế hoạch kinh doanh của các doanh nghiệp BĐS. Do đó, cần cụ thể hóa, chi tiết hơn giá của nhóm đất “Đất sản xuất kinh doanh không phải là đất thương mại dịch vụ”, phù hợp với khả năng sinh lời của đất đai...

Phát huy vai trò của đất thương mại dịch vụ

Theo bà Vũ Lan Anh, Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn CEO, Luật Đất đai 2024 quy định giá đất để tính thuế sử dụng đất là giá đất trong Bảng giá đất. Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27/6/2024 của Chính phủ quy định về giá đất đã xác định giá đất thương mại, dịch vụ là nội dung bắt buộc phải quy định cụ thể trong Bảng giá đất do HĐND cấp tỉnh quyết định. Các quy định hiện hành không quy định về tính giá đất thương mại, dịch vụ trên cơ sở giá đất ở cùng khu vực. Tuy nhiên, thực tế, cho đến nay các địa phương thường thu tiền thuê đất trả tiền một lần trong suốt vòng đời dự án bằng khoảng 70% tiền sử dụng đất ở.

Theo đánh giá của doanh nghiệp, tỷ lệ này không có căn cứ khoa học và cao, dẫn tới giá đất thương mại, dịch vụ cao, giá thành BĐS cao, không khuyến khích các nhà đầu tư đầu tư. Khi xác định giá đất thương mại, dịch vụ trong Bảng giá đất, các địa phương cần xác định, tính toán khoa học theo các nguyên tắc “thị trường”, “hài hòa lợi ích” để giá đất thương mại, dịch vụ bằng khoảng 20% đến 40% so với giá đất ở.

Để phát huy những lợi ích của đất thương mại, dịch vụ, việc xác định giá đất thương mại, dịch vụ theo hướng hài hòa, kiến tạo phát triển cần được đặc biệt quan tâm, là giải pháp đột phá để tạo động lực, nâng cao hiệu quả sử dụng đất thương mại, dịch vụ từ năm 2025. Các chuyên gia, doanh nghiệp BĐS cũng cho rằng, theo quy định pháp luật hiện hành, một trong các phương pháp xác định giá đất đang được áp dụng cho các dự án BĐS là phương pháp thặng dư. Đây là phương án xác định giá đất được sử dụng phổ biến nhất cho các dự án phát triển mới...

Trên cơ sở nhận diện những bất cập, nhiều doanh nghiệp BĐS kiến nghị sửa đổi các quy định liên quan đến việc áp dụng phương pháp thặng dư khi xác định giá đất. Cụ thể, doanh thu không lấy theo giá trúng đấu giá hay lấy mẫu giá của các ô đất nhỏ… cần căn cứ vào giá trị trường điển hình trong một thời gian đủ dài. Các chi phí phải được tính đúng, đủ, phù hợp với thực tế như: Chi phí phải tính theo dự toán đã được cơ quan Nhà nước thẩm định; chi phí bán hàng tính theo sát thực tế chi trả của doanh nghiệp (đề xuất mức 10%); chi phí lãi vay được tính trên toàn bộ vốn vay và tính trong thời gian đầu tư xây dựng đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

PGS. TS Trần Kim Chung, Nguyên Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương phân tích, hiện nay, với giao dịch thực tế, việc xác định giá trị đất không có giá trị thực, căn cứ theo các giá trị quy định “Đối với đất ở”. Để đảm bảo bảng giá đất sát với thị trường, cần tập trung vào việc thu thập thông tin giá đất chính xác và minh bạch; thu thập từ nhiều nguồn đa dạng như giao dịch thực tế, đấu giá đất, hoạt động tư vấn giá...; đồng thời, cần có cơ chế kiểm soát chặt chẽ để đảm bảo tính trung thực của thông tin, đặc biệt là việc khai báo giá mua bán đất.

Còn GS. Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội cho rằng, khi xây dựng bảng giá đất cần dựa trên giá trị thị trường (có sự ổn định) thay vì yếu tố biến động giá cả. Cần phân định giá cả và giá trị thị trường của đất đai khi lập bảng giá đất. Bảng giá đất cần được công bố hàng năm để phản ánh chính xác đất đai được phân phối, giao dịch và sử dụng hiệu quả. Cơ quan quản lý cần xây dựng cơ sở dữ liệu số, đưa thông tin giá và thuế đất từng thửa đất từng năm vào kho dữ liệu này, nhằm hạn chế xin cho, lợi ích cá nhân trong định giá đất...

"Đối với đất ở, các khu chung cư, quy hoạch khu dân cư theo hình thức mua bán quyền sở hữu vĩnh viễn cần áp dụng mức giá 100% theo bảng giá đất. Đối với đất thương mại, dịch vụ (xây dựng văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại, du lịch) có thời gian thuê đất 50 năm, tiền thuê nên tính khoảng 40 - 50% giá trị đất tính theo khung giá đất hàng năm. Đối với các khu vực dành cho các ngành công nghiệp chiến lược, công nghiệp công nghệ cao, cần áp dụng mức giá đất cạnh tranh để thu hút đầu tư trong nước và quốc tế từ 20 - 40% giá đất trong bảng giá đất... Các chính sách này sẽ góp phần nâng cao chất lượng sống cho cộng đồng và đảm bảo sự phát triển bền vững về dài hạn", PGS. TS. Định Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế nhận định.

Vân Sơn/Báo Tin tức

Nguồn Tin Tức TTXVN : https://baotintuc.vn/kinh-te/de-bang-gia-dat-moi-tao-dong-luc-phat-trien-kinh-te-xa-hoi-20250113105601373.htm