Đề xuất 216.000 tỷ đồng làm TOD Hàng Xanh: Thách thức bủa vây!

7 giờ trướcBài gốc

Dự án cải thiện chất lượng sống khu vực Hàng Xanh

Công ty cổ phần đầu tư hạ tầng kỹ thuật TP.HCM (CII) vừa có văn bản công bố thông tin gửi các cổ đông cho biết ngày 8.2.2025 tại phiên họp thứ 6 của Hội đồng tư vấn triển khai Nghị quyết 98 về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TP.HCM, lãnh đạo TP.HCM đã giao CII nghiên cứu và đề xuất ý tưởng phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng tại khu vực ngã tư Hàng Xanh thuộc quận Bình Thạnh (gọi tắt là dự án TOD Hàng Xanh). Đây là khu vực sẽ có tuyến Metro số 3A và Metro số 5 cùng với một số tuyến giao thông công cộng khác.

Theo đó, tổng diện tích đề xuất nghiên cứu khoảng 51,4 ha. Tổng mức đầu tư sơ bộ dự kiến khoảng 216.000 tỷ đồng (hơn 8,5 tỷ USD). Mục tiêu chính và định hướng phát triển dự án nhắm đến: chỉnh trang đô thị, tái định cư tại chỗ cho người dân bị ảnh hưởng, nâng cấp hạ tầng và cải thiện chất lượng sống; giải quyết triệt để tình trạng ùn tắc giao thông, tăng cường kết nối tại các khu vực trọng điểm như Hàng Xanh, ngã 5 Đài Liệt sĩ, cầu Bình Triệu; ứng dụng giao thông xanh và giao thông số nhằm tối ưu hóa việc di chuyển và giảm thiểu tác động môi trường, triển khai phương tiện vận chuyển không người lái để phục vụ giao thông và kết nối với giao thông công cộng, tạo ra một môi trường sống hiện đại, tiện nghi, giúp cư dân cảm thấy thoải mái và thuận lợi khi sinh sống tại khu vực dự án TOD Hàng Xanh.

Ngoài ra, dự án còn nhằm xây dựng các công trình điểm nhấn, chung cư cao tầng, mảng xanh và các công trình công cộng nhằm nâng cao tính thẩm mỹ và tiện ích đô thị; phát triển không gian đô thị ngầm, khai thác tối đa tiềm năng phát triển để tạo lập trung tâm vận chuyển công cộng, đồng thời kết nối giao thông công cộng (bao gồm tuyến Metro theo quy hoạch) và phát triển các khu vực văn hóa, thể thao, y tế, giáo dục, trung tâm thương mại, dịch vụ.

Dự án TOD Hàng Xanh (TP.HCM) có mục tiêu giải quyết triệt để tình trạng ùn tắc giao thông, nâng cấp hạ tầng và cải thiện chất lượng sống khu vực này. Trong ảnh: nút giao của hai trục đường lớn - đường Điện Biên Phủ và Xô Viết Nghệ Tĩnh tại ngã tư Hàng Xanh, là điểm nóng kẹt xe. Ảnh: Nam Anh

CII cho biết ý tưởng trên mới là ban đầu, sẽ tiếp tục nghiên cứu hoàn chỉnh trước khi có báo cáo gửi Sở Giao thông vận tải TP.HCM. Sở sẽ tổng hợp và tham mưu cho UBND TP.HCM về phương án thực hiện. Hiện CII đang làm việc với tư vấn nước ngoài và tìm hiểu kinh nghiệm phát triển TOD ở các thành phố đã triển khai để chọn mô hình phù hợp. Dự kiến đến quý 3.2025 sẽ hoàn chỉnh ý tưởng để trình UBND TP.HCM.

TOD giúp định hình lại không gian đô thị

TSKH-KTS. Ngô Viết Nam Sơn (thành viên Hội đồng Tư vấn triển khai Nghị quyết 98) cho biết, mô hình TOD là chiến lược phù hợp để phát triển đô thị ở TP.HCM, giúp thành phố định hình lại không gian đô thị và khai thác hiệu quả các nguồn lực. Bên cạnh đó, khi xây dựng TOD, người dân có thể di chuyển hằng ngày bằng giao thông công cộng thay vì dùng phương tiện cá nhân, giúp giảm tình trạng kẹt xe như hiện nay. Tuy nhiên, việc xây dựng hạ tầng TOD phải trải qua nhiều giai đoạn từ lập dự án, thu hồi đất, đến đấu giá gây quỹ. Tiếp theo, thành phố còn phải phát triển hệ thống giao thông kết nối, phát triển hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội cho khu vực, để thu hút người dân, doanh nghiệp.

Theo ông Sơn, Nghị quyết 98 đã tạo cơ chế để thành phố thực hiện mô hình TOD. Tuy nhiên, muốn triển khai hiệu quả thì nhiều quy định pháp luật khác phải được điều chỉnh tương ứng. TP.HCM cần sự hỗ trợ từ trung ương trong sửa đổi, bổ sung cơ chế, chính sách hiệu quả từ việc bồi thường giải phóng mặt bằng, đấu giá đất đến xác định ranh giới vùng ảnh hưởng của TOD, kêu gọi nhà đầu tư, tránh phải đi xin cơ chế cho từng dự án.

Một số phối cảnh sơ bộ của đề xuất dự án TOD Hàng Xanh. Ảnh: CII

Với khu vực đề xuất nghiên cứu dự án TOD Hàng Xanh, ông Sơn cho rằng cách các ga Metro khá xa. Nếu di chuyển một đường thẳng từ Hàng Xanh đến ga Văn Thánh là 700m, đến ga Tân Cảng là 1.300m. Trong khi đó kinh nghiệm làm TOD hiệu quả là các ga metro nằm trong khoảng 400m đổ lại. Đã gọi là TOD thì bắt buộc phải kết nối với giao thông công cộng với sức chở lớn, nhanh. Đây là bài toán mà chủ đầu tư cần giải quyết. Cũng theo ông Sơn, ở dự án này ngoài TOD còn có một nhiệm vụ khác mang tính cốt lõi, là giải quyết ùn tắc ở ngã tư Hàng Xanh. Muốn giải quyết kẹt xe khu vực này cần nhìn rộng ra Quốc lộ 13 hướng về Bình Dương, giao lộ với Xa lộ Hà Nội, Điện Biên Phủ, Phạm Văn Đồng... để tăng kết nối vùng và phát triển bán đảo Thanh Đa. Do đó, thành phố cần xem xét hai dự án thành phần rõ rệt để đảm bảo hiệu quả.

Để TP.HCM có thể làm được TOD và mô hình này phát huy hiệu quả, ông Sơn đề xuất cách thức triển khai là TP.HCM có thể hình thành tập đoàn TOD trên nền tảng một nhóm nhà đầu tư có tiềm lực để chung sức về tài chính, nghiên cứu, quản lý nhằm bảo đảm vận hành hệ thống hiệu quả. Song song với công tác đầu tư, thành phố cần chuẩn bị nhân sự để bảo đảm công tác vận hành, bảo trì, hợp tác đào tạo ngay từ bây giờ. “Khả năng sinh lời của mô hình rất cao và chắc chắn hoàn vốn, đem lại lợi ích kinh tế - xã hội. Việc của TP.HCM là có kịch bản rõ ràng về thời điểm hoàn vốn, thời điểm bắt đầu tạo ra đóng góp cho kinh tế - xã hội của địa phương và cả nước để thuyết phục trung ương”, ông Sơn góp ý.

Các thách thức của TOD tại TP.HCM

ThS. Phan Anh Tuấn (Trung tâm Khảo sát quy hoạch xây dựng trực thuộc Viện Quy hoạch đô thị và nông thôn quốc gia, Bộ Xây dựng) cho biết trong những năm qua TP.HCM đã nghiên cứu và lên chiến lược phát triển đô thị dựa trên mô hình TOD. Tuy nhiên, tương tự như Hà Nội, TP.HCM sẽ phải đối mặt với các thách thức rất lớn nếu muốn mô hình TOD đạt hiệu quả.

Đồng bộ hóa hệ thống giao thông công cộng là một thách thức quan trọng mà TP.HCM cần giải quyết khi áp dụng mô hình TOD. Điều này đòi hỏi sự liên kết mạch lạc giữa các phương tiện như xe buýt, Metro, và tuyến BRT để tạo thành một mạng lưới giao thông công cộng hiệu quả, thuận tiện cho người dân di chuyển trong thành phố mà không cần dựa vào xe cá nhân. “Sự không đồng bộ có thể làm giảm hiệu quả của hệ thống giao thông công cộng, gây khó khăn cho di chuyển và hạn chế sự chấp nhận của cộng đồng đối với giao thông công cộng”, ông Tuấn lưu ý.

TP.HCM sẽ phát triển 11 đô thị theo mô hình TOD dọc các tuyến Metro và Vành đai 3. Trong ảnh: Metro số 1 đoạn qua thành phố Thủ Đức. Ảnh: Gia Minh

Phát triển mô hình TOD đòi hỏi một nguồn lực đầu tư đáng kể, không chỉ cho xây dựng hạ tầng giao thông công cộng mà còn cho phát triển đô thị xung quanh các nút giao thông. Ông Tuấn góp ý TP.HCM cần tìm kiếm nguồn vốn từ nhiều kênh khác nhau, bao gồm ngân sách nhà nước, đầu tư tư nhân và hỗ trợ từ các tổ chức quốc tế. Việc cân đối nguồn lực tài chính để đảm bảo sự phát triển bền vững của các dự án TOD là một thách thức lớn, đặc biệt trong bối cảnh kinh tế có nhiều biến động.

“Áp dụng mô hình TOD đòi hỏi TP.HCM phải thực hiện những thay đổi đáng kể trong cấu trúc đô thị hiện tại. Điều này bao gồm quy hoạch lại các khu vực xung quanh các trạm giao thông công cộng để phát triển nhà ở, văn phòng, và các dịch vụ thương mại, cũng như cải thiện không gian công cộng và hạ tầng đi bộ, xe đạp. Việc tái cấu trúc này cần được thực hiện một cách cẩn thận để đảm bảo tính khả thi và giảm thiểu tác động đến cuộc sống của cư dân hiện tại. Đồng thời, thành phố cũng cần phải đối mặt với thách thức trong việc bảo tồn các giá trị văn hóa và lịch sử trong quá trình phát triển mới”, ông Tuấn lưu ý.

Theo ông Tuấn, lựa chọn chính xác các điểm nút giao thông để phát triển theo mô hình TOD là yếu tố then chốt quyết định sự thành công của mô hình này tại TP.HCM. Điều này đòi hỏi sự phân tích kỹ lưỡng về mật độ dân cư, nhu cầu di chuyển, và khả năng phát triển đô thị tại mỗi vị trí. Việc hỗn hợp chức năng đúng cách tại các nút này, bao gồm tích hợp nhà ở, văn phòng, thương mại và không gian xanh, sẽ tạo ra những khu vực đô thị sôi động, thu hút người dân và doanh nghiệp. Tuy nhiên, thách thức nằm ở việc cân nhắc giữa mục tiêu phát triển và bảo vệ lợi ích của cộng đồng, đồng thời đảm bảo sự phát triển hài hòa và bền vững của đô thị.

“Trước những hạn chế, khó khăn mà mô hình TOD đang gặp phải khi áp dụng đối với các đô thị nén, siêu đô thị thì cần có những giải pháp nâng cao hiệu quả và phù hợp, đặc biệt đối với các đô thị lớn tại Việt Nam. Một số giải pháp có thể xét đến: xây dựng chiến lược tổng thể và đồng bộ về quy hoạch; đánh giá chi tiết về đặc trưng của khu vực; tối đa hóa nguồn lực đầu tư; xây dựng chính sách, cơ chế khuyến khích và thay đổi thói quen của người dân; quản lý và sử dụng hiệu quả, có tầm nhìn đối với nguồn tài nguyên đất…”, ông Tuấn cho biết.

Ưu điểm và hạn chế của mô hình TOD

ThS. Phan Anh Tuấn cho biết TOD (Transit-Oriented Development) là mô hình chiến lược phát triển đô thị với nhân tố chính là hệ thống giao thông công cộng của đô thị. Mô hình này xây dựng vệ tinh là các không gian hỗn hợp đa chức năng như không gian sống, không gian làm việc, không gian vui chơi, giải trí tập trung với mật độ cao. Và các khu vực vệ tinh được kết nối với nhau chủ yếu bằng hệ thống giao thông công cộng.

Có thể nhận thấy các lợi ích rất tích cực mà mô hình TOD mang lại: cải thiện môi trường (hạn chế sử dụng xe cá nhân và khuyến khích giao thông công cộng, đi bộ và đi xe đạp không chỉ làm giảm lượng khí thải carbon dioxide mà còn giúp giảm tiêu thụ năng lượng...); tăng cường sức khỏe và chất lượng sống (tạo ra môi trường sống thuận tiện, an toàn và khuyến khích lối sống năng động…); phát triển kinh tế bền vững (tạo ra một lượng lớn cơ hội đầu tư vào bất động sản, thương mại và dịch vụ, đồng thời tăng giá trị đất đai xung quanh các trạm giao thông công cộng; Giúp giảm chi phí vận tải và logistics cho doanh nghiệp…); tạo ra cộng đồng đô thị chặt chẽ - khép kín (thông qua phát triển các không gian sống, làm việc và giải trí tích hợp tạo điều kiện cho sự tương tác và giao lưu giữa cư dân, từ đó xây dựng cộng đồng đa dạng và thân thiện...).

Mặc dù TOD mang lại nhiều lợi ích cho đô thị nhưng việc triển khai mô hình này đối mặt với các thách thức: nguồn lực đầu tư (xây dựng và nâng cấp hạ tầng giao thông công cộng, cùng với sự phát triển các khu vực sống, làm việc và giải trí xung quanh các trạm giao thông, cần một khoản đầu tư đáng kể...); thay đổi thói quen sử dụng phương tiện cá nhân (từ bỏ xe cá nhân để chuyển sang giao thông công cộng đòi hỏi sự thay đổi lớn trong quan điểm và hành vi của người dân, từ cách họ quản lý thời gian hàng ngày đến cách họ giá trị hóa sự tiện lợi và độc lập...); các yếu tố địa phương (văn hóa đô thị cụ thể có thể ảnh hưởng đến việc cư dân chấp nhận và thích nghi với sử dụng giao thông công cộng; khí hậu cũng là một yếu tố quan trọng, với các điều kiện thời tiết cực đoan có thể hạn chế đi bộ và xe đạp...); rủi ro về bất bình ổn giá trị bất động sản (rủi ro về gentrification - khi giá đất và nhà ở xung quanh các trạm giao thông công cộng tăng vọt, đẩy các cư dân có thu nhập thấp ra khỏi khu vực; gentrification có thể dẫn đến sự mất mát đa dạng văn hóa và kinh tế trong cộng đồng, làm suy yếu tính bền vững xã hội của các khu vực đô thị…).

TP.HCM phát triển 11 đô thị nén theo mô hình TOD

UBND TP.HCM đã ban hành kế hoạch phát triển 11 đô thị nén theo mô hình TOD dọc tuyến Metro số 1, Metro số 2 và tuyến Vành đai 3 theo Nghị quyết 98 về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TP.HCM. Theo đó, giai đoạn 2024 - 2025 thí điểm 9 vị trí:

Metro số 1: Khu vực quanh ga Phước Long (khu Trường Thọ, thành phố Thủ Đức) 160,63 ha. Metro số 2: Ba vị trí gồm Ô phố I/82a, Tây Thạnh 26,65 ha; Trung tâm triển lãm và Trung tâm thể dục thể thao quận Tân Bình 5,1 ha; khu C30 với 40,9 ha. Đường Vành đai 3: khu đất Nông trường Dừa 152,6 ha và khu vực thuộc phường Long Bình (nhà máy Nhatico) 29 ha ở thành phố Thủ Đức; Khu số 8 Tân Hiệp 198,42 ha, khu số 6 Xuân Thới Thượng 389,31 ha và khu vực Xuân Thới Sơn 104,9 ha thuộc huyện Hóc Môn.

Giai đoạn 2026 - 2028 tiếp tục triển khai các khu vực TOD bổ sung, đặc biệt tại hai vị trí là khu 290, 2 ha tại xã Tân Hiệp (huyện Hóc Môn) dọc Vành đai 3 và khu vực xung quanh ga Tân Kiên, huyện Bình Chánh (314 ha) thuộc Metro số 3 nối dài và tuyến đường sắt TP.HCM - Cần Thơ.

Hoài Nam - Bảo Hân

Nguồn Người Đô Thị : https://nguoidothi.net.vn/de-xuat-216-000-ty-dong-lam-tod-hang-xanh-thach-thuc-bua-vay-47253.html