Đề xuất cho phép thế quyền sử dụng đất tại ngân hàng nước ngoài

4 giờ trướcBài gốc

Trong góp ý gửi đến các cơ quan chức năng về dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã đưa ra hai đề xuất mang tính đột phá. Đó là chính thức công nhận cá nhân nước ngoài là người sử dụng đất và cho phép thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng nước ngoài.

Những kiến nghị này nếu được chấp thuận sẽ gỡ bỏ các nút thắt pháp lý, khơi thông nguồn vốn và tạo cú hích mạnh mẽ cho thị trường bất động sản.

Công nhận cá nhân nước ngoài là người sử dụng đất

Một thực tế pháp lý đang tồn tại suốt thời gian qua là sự vênh nhau giữa Luật Nhà ở và Luật Đất đai. Nếu như Luật Nhà ở 2023 đã mở rộng cửa, cho phép cá nhân nước ngoài nhập cảnh hợp pháp được mua và sở hữu nhà ở thương mại tại Việt Nam thì Luật Đất đai 2024 lại chưa có một quy định tương xứng. Cụ thể, tại Điều 4 luật này vẫn chưa định danh "cá nhân nước ngoài" là một trong những đối tượng "người sử dụng đất".

Điều này tạo ra một tình huống pháp lý khó xử: Người nước ngoài có quyền sở hữu hợp pháp căn nhà nhưng quyền sử dụng mảnh đất gắn liền với căn nhà đó lại chưa được định danh rõ ràng. Họ là chủ sở hữu tài sản trên đất, nhưng về mặt danh nghĩa theo Luật Đất đai, họ vẫn là một "khoảng trống".

HoREA chỉ ra rằng đây là một điểm nghẽn cần được tháo gỡ để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật. Theo đó, hiệp hội đề nghị bổ sung "cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được mua, thuê mua nhà ở..." vào Điều 4 (định nghĩa Người sử dụng đất) và Điều 28 (quy định về nhận quyền sử dụng đất) của dự thảo sửa đổi Luật Đất đai 2024.

Theo HoREA, bổ sung quy định cá nhân nước ngoài nhập cảnh hợp pháp được mua và sở hữu nhà ở theo quy định là “người sử dụng đất” không ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh. Ảnh: AI/QH

Việc công nhận này không chỉ là hợp thức hóa một thực tế đã diễn ra mà còn là bước đi cần thiết để tăng cường tính minh bạch, bảo vệ quyền lợi chính đáng của nhà đầu tư nước ngoài. Khi quyền lợi được pháp luật bảo vệ rõ ràng, họ sẽ yên tâm hơn khi bỏ vốn vào thị trường Việt Nam.

Đồng quan điểm, Tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế đánh giá đây là một đề xuất rất hợp lý và cấp tiến.

“Chúng ta không thể có một luật cho phép sở hữu nhà nhưng luật khác lại không công nhận quyền sử dụng đất đi kèm. Việc chính thức hóa địa vị pháp lý của cá nhân nước ngoài sẽ làm tăng sức hấp dẫn của thị trường bất động sản Việt Nam, đặc biệt là phân khúc cao cấp, thu hút thêm dòng vốn đầu tư trực tiếp và gián tiếp" - TS Hiếu phân tích.

Theo TS Hiếu, các lo ngại về an ninh quốc phòng là có cơ sở, nhưng hoàn toàn có thể kiểm soát được khi pháp luật đã giới hạn rất rõ các khu vực người nước ngoài được phép mua nhà, tuyệt đối không nằm trong vùng nhạy cảm

Mở đường thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng nước ngoài

Cùng với đề xuất trên, HoREA kiến nghị cho phép thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng nước ngoài, đây được xem là chìa khóa mở ra một kênh huy động vốn quốc tế quan trọng.

Hiện nay, Luật Đất đai 2024 chỉ cho phép thế chấp tài sản tại các tổ chức tín dụng được cấp phép hoạt động tại Việt Nam. Quy định này vô hình trung đã giới hạn khả năng tiếp cận nguồn vốn giá rẻ, kỳ hạn dài từ các định chế tài chính quốc tế của cả doanh nghiệp và cá nhân, bao gồm cả người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

HoREA đề xuất sửa đổi Điều 37, cho phép người sử dụng đất được thế chấp bất động sản tại ngân hàng nước ngoài. Tuy nhiên, để đảm bảo an ninh kinh tế và quyền tài phán quốc gia, đề xuất này đi kèm hai "chốt chặn" quan trọng.

Thứ nhất, cho phép người sử dụng đất được thế chấp bất động sản tại ngân hàng nước ngoài phải thông qua một tổ chức tín dụng do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam chỉ định.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cơ chế này đảm bảo mọi giao dịch đều nằm trong tầm kiểm soát của cơ quan quản lý Việt Nam. Ngân hàng được chỉ định sẽ đóng vai trò là cầu nối, thẩm định và đảm bảo các thủ tục tuân thủ pháp luật trong nước.

Horea kiến nghị sửa Luật Đất đai cho phép thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng nước ngoài.

Điều kiện thứ hai để được thế chấp tại ngân hàng nước ngoài là mọi tranh chấp phát sinh sẽ được xử lý theo pháp luật Việt Nam. "Đây là nguyên tắc bất di bất dịch trong công pháp quốc tế đối với bất động sản, khẳng định chủ quyền pháp lý tuyệt đối của Việt Nam đối với đất đai trên lãnh thổ" - ông Châu chia sẻ.

Kinh nghiệm từ Malaysia cho thấy, việc cho phép thế chấp tài sản ra nước ngoài thông qua các định chế được nhà nước chỉ định là một mô hình thành công, vừa thu hút được vốn ngoại, vừa đảm bảo an ninh.

Nếu hai kiến nghị trên được xem xét và đưa vào dự thảo sửa Luật Đất đai thì sẽ là một liều thuốc mạnh mẽ, không chỉ giúp thị trường bất động sản thêm sôi động mà còn góp phần nâng cao năng lực cạnh tranh của nền kinh tế, đưa Việt Nam trở thành điểm đến đầu tư hấp dẫn và an toàn hơn trong mắt bạn bè quốc tế.

QUANG HUY - THANH CHI

Nguồn PLO : https://plo.vn/de-xuat-cho-phep-the-quyen-su-dung-dat-tai-ngan-hang-nuoc-ngoai-post866387.html