Đề xuất của TAND Tối cao về xác định hiệu lực của đặt cọc

5 giờ trướcBài gốc

TAND Tối cao đang dự thảo Nghị quyết hướng dẫn áp dụng một số quy định của pháp luật trong giải quyết tranh chấp về đặt cọc, trong đó có việc xác định hiệu lực của đặt cọc.

Ảnh minh họa. AI

4 ví dụ về đặt cọc không đương nhiên bị vô hiệu

Cụ thể, tại Điều 3 của dự thảo quy định đặt cọc có hiệu lực khi có đủ các điều kiện quy định tại Điều 117 của BLDS.

Đặt cọc không đương nhiên bị vô hiệu khi hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm bằng đặt cọc không được giao kết, không được thực hiện hoặc bị vô hiệu. TAND Tối cao đưa ra 4 ví dụ:

Ví dụ 1: Các bên thỏa thuận đặt cọc để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng không thỏa thuận rõ về kích thước của thửa đất, giá chuyển nhượng thửa đất... Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được các bên giao kết. Trường hợp này, hợp đồng đặt cọc không bị vô hiệu.

Ví dụ 2: Các bên thỏa thuận đặt cọc để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa đứng tên của bên nhận đặt cọc. Bên nhận đặt cọc cam kết sẽ hoàn thành các giấy tờ, thủ tục để bên nhận đặt cọc được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong thời hạn thỏa thuận nhưng không thực hiện được cam kết. Trường hợp này, hợp đồng đặt cọc không bị vô hiệu.

Ví dụ 3: A có quyền sử dụng thửa đất X đang được thế chấp tại ngân hàng, A nhận đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất X cho B và cam kết sẽ giải chấp để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn nhất định. Hết thời hạn thỏa thuận, A không thực hiện được việc giải chấp. Trường hợp này, hợp đồng đặt cọc giữa A và B không bị vô hiệu.

Ví dụ 4: H thỏa thuận đặt cọc với K để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà K là một trong những người thừa kế hợp pháp. K cam kết sẽ cung cấp thỏa thuận của các đồng thừa kế còn lại về việc chuyển nhượng thửa đất cho H và hoàn thành các giấy tờ, thủ tục để K được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong thời hạn 90 ngày nhưng không thực hiện được. Trường hợp này, hợp đồng đặt cọc không bị vô hiệu.

Trường hợp nào việc đặt cọc bị vô hiệu thì hợp đồng cũng bị vô hiệu?

Cũng theo dự thảo, trường hợp các bên có thỏa thuận hoặc luật có quy định điều kiện nếu đặt cọc bị vô hiệu là hợp đồng cũng bị vô hiệu, thì hợp đồng đương nhiên bị vô hiệu khi đặt cọc đó bị vô hiệu. Việc xử lý đặt cọc bị vô hiệu và hợp đồng bị vô hiệu được thực hiện theo quy định tại Điều 131 của BLDS.

Ví dụ: A và B giao kết hợp đồng mua bán nhà. Khi giao kết hai bên thỏa thuận B (bên mua) phải giao cho A (bên bán) một chiếc xe ô tô để đặt cọc bảo đảm cho việc giao kết và thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở với điều kiện khi hợp đồng mua bán nhà ở được giao kết và thực hiện thì chiếc xe ô tô đó phải được trừ vào tiền mua bán nhà và nếu A không nhận được chiếc xe ô tô đó do việc đặt cọc bị vô hiệu thì hợp đồng cũng bị vô hiệu.

Khi bắt đầu thực hiện hợp đồng thì phát hiện chiếc xe ô tô đó là của ông C (bố B) và ông C không đồng ý cho B lấy chiếc xe ô tô đó trừ vào tiền mua nhà, có nghĩa là thỏa thuận đặt cọc bị vô hiệu và do đó trong trường hợp này hợp đồng mua bán nhà cũng bị vô hiệu.

Dự thảo cũng đề xuất, đặt cọc phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba từ khi đăng ký biện pháp đặt cọc hoặc kể từ thời điểm bên nhận đặt cọc nắm giữ hoặc chiếm giữ tài sản đặt cọc. Khi đặt cọc phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì bên nhận đặt cọc được quyền truy đòi tài sản đặt cọc và được quyền thanh toán theo quy định tại Điều 308 của BLDS và luật khác có liên quan.

Ví dụ: A là bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc sở hữu hợp pháp của B. A giao ô tô cho B làm tài sản đặt cọc. Hiệu lực đối kháng với người thứ ba của đặt cọc phát sinh từ thời điểm B nhận được xe ô tô. B được quyền truy đòi và thanh toán đối với xe ô tô là tài sản đặt cọc cho nghĩa vụ trong hợp đồng đặt cọc mà không phải quyền được A thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

- Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

- Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

- Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

(Theo Điều 117 BLDS 2015)

YẾN CHÂU

Nguồn PLO : https://plo.vn/de-xuat-cua-tand-toi-cao-ve-xac-dinh-hieu-luc-cua-dat-coc-post906351.html