Địa ốc Phát Đạt: Dòng tiền liên tục âm, áp lực tài chính bủa vây

6 giờ trướcBài gốc

Thoát lỗ nhờ bán cổ phần công ty con

Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (Phát Đạt; mã chứng khoán: PDR) vừa công bố báo cáo tài chính hợp nhất quý II/2025 với nhiều chỉ số đáng lưu ý. Trong khi lợi nhuận trước thuế ghi nhận tăng 30% với quý II/2024, phần lớn động lực đến từ doanh thu tài chính (bán 94% vốn tại dự án số 1 Ngô Mây) ở mức cao thay vì tăng trưởng doanh thu thực chất. Đi kèm với đó là áp lực dòng tiền kinh doanh âm nặng và nợ ngắn hạn tương đối cao, cho thấy doanh nghiệp vẫn đang đối mặt với nhiều thách thức trong việc cân đối nguồn vốn và đảm bảo tăng trưởng dài hạn.

Trong quý II/2025, Phát Đạt ghi nhận doanh thu thuần về bán hàng và cung cấp dịch vụ đạt gần 20 tỷ đồng, gấp 2,4 lần so với cùng kỳ năm 2024, nhờ phát sinh doanh thu chuyển nhượng bất động sản (gần 12 tỷ đồng). Tính lũy kế từ đầu năm, con số này lên đến gần 458 tỷ đồng, gấp 2,7 lần so với mức 170 tỷ đồng cùng kỳ năm trước. Lợi nhuận gộp tăng lên gần 5 tỷ đồng, gấp 2,9 lần so với quý II/2024.

Tính đến ngày 30/6/2025, lượng tiền mặt và tiền gửi ngân hàng của Phát Đạt chỉ còn 125 tỷ đồng, một con số quá khiêm tốn nếu đặt cạnh các chi phí (nợ thuế, nợ ngắn hạn, nợ vay…) đang chờ thanh toán.

Đáng chú ý, trong bối cảnh doanh thu thuần chỉ có vỏn vẹn 20 tỷ đồng, trong khi đó các chi phí phải chi ra như tài chính (64 tỷ đồng), quản lý doanh nghiệp (40 tỷ đồng), chi phí khác (gần 12 tỷ đồng)… đã vượt rất nhiều lần so với khoản thu vào khiến công ty cầm chắc việc thua lỗ trong quý II. Tuy nhiên, nhờ vào khoản doanh thu tài chính lớn (thương vụ chuyển nhượng thành công toàn bộ cổ phần tại Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Ngô Mây - chủ đầu tư dự án số 1 Ngô Mây với tổng giá trị 435 tỷ đồng) đã giúp Phát Đạt có lợi nhuận sau thuế là gần 65 tỷ đồng, tăng 30% so với cùng kỳ năm trước, nhưng chất lượng lợi nhuận vẫn còn đáng lo ngại khi tăng trưởng đến từ doanh thu tài chính thay vì mở rộng doanh thu.

Tính lũy kế 6 tháng đầu năm 2025, sau khi trừ các chi phí, Phát Đạt ghi nhận mức lãi 115 tỷ đồng, tăng gần 13% so với cùng kỳ năm trước là 102 tỷ đồng. Tuy nhiên, so sánh với mục tiêu lợi nhuận sau thuế (728 tỷ đồng) đặt ra trong năm nay thì công ty mới chỉ thực hiện được khoảng 16%.

Tiền mặt khiêm tốn, hàng tồn kho tăng, áp lực nợ ngắn hạn

Tính đến ngày 30/6/2025, lượng tiền mặt và tiền gửi ngân hàng của Phát Đạt chỉ còn 125 tỷ đồng (giảm tới 73% so với đầu năm), một con số quá khiêm tốn nếu đặt cạnh các chi phí đang chờ thanh toán như: Thuế và các khoản phải nộp nhà nước (gần 380 tỷ đồng), Vay ngắn hạn (904 tỷ đồng), Phải trả ngắn hạn khác (5.636 tỷ đồng)... Khoản tiền mặt eo hẹp này tiềm ẩn rủi ro lớn về tài chính, đồng thời có nguy cơ kéo công ty vào vòng xoáy căng thẳng thanh khoản kéo dài nếu không có giải pháp tháo gỡ kịp thời.

Cơ cấu tài sản cũng bộc lộ những dấu hiệu mất cân đối. Tính đến ngày 30/6/2025, tổng tài sản của công ty đạt 24.226,36 tỷ đồng, tăng nhẹ so với đầu năm. Tuy nhiên, cấu trúc tài sản lại lệch đáng kể khi tài sản ngắn hạn chiếm tới gần 89% tổng tài sản (21.462,67 tỷ đồng), trong khi tài sản dài hạn chỉ còn gần 2.763,69 tỷ đồng. Sự mất cân đối này làm nổi bật rủi ro đầu tư thiếu bền vững và áp lực quay vòng vốn trong ngắn hạn.

Đáng chú ý, hàng tồn kho của PDR ngày càng tăng. Tính đến ngày 30/6/2025, giá trị hàng tồn kho lên tới hơn 14.106 tỷ đồng, chiếm đến 58% tổng tài sản doanh nghiệp. So với đầu năm, con số này đã tăng thêm 29 tỷ đồng, chủ yếu đến từ việc dồn vốn vào các dự án bất động sản đang triển khai như The EverRich 2, Thuận An 1 & 2, Tropicana Bến Thành Long Hải, Khu đô thị Bắc Hà Thanh, Phước Hải... Thực trạng này cho thấy nguồn lực tài chính của công ty đang bị “neo” tại các dự án dở dang, tiềm ẩn áp lực lớn lên dòng tiền và khả năng xoay vòng vốn trong ngắn hạn.

Ở phía nguồn vốn, Phát Đạt đang gánh nợ phải trả lên đến 12.370,62 tỷ đồng, vượt vốn chủ sở hữu (gần 11.855,74 tỷ đồng); trong đó, nợ ngắn hạn là 7.592,64 tỷ đồng, chiếm 61% tổng nợ phải trả, gấp 60,7 lần lượng tiền mặt và tiền gửi ngân hàng (125 tỷ đồng), cho thấy công ty đang gánh chịu áp lực đáo hạn rất lớn, một yếu tố có thể ảnh hưởng nghiêm trọng đến thanh khoản và năng lực chi trả nếu dòng tiền không được cải thiện kịp thời.

Dòng tiền âm nặng và rủi ro lớn khi nguồn vốn “kẹt” trong dự án dở dang

Trong quý II/2025, báo cáo lưu chuyển tiền tệ hợp nhất của Phát Đạt phát đi tín hiệu “đỏ” khi dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh âm tới gần 1.331 tỷ đồng, gấp 3 lần so với âm 438 tỷ đồng quý I/2025 và gấp 1,6 lần so với âm 808 tỷ đồng cùng kỳ năm 2024. Điều này cho thấy công ty đang rơi vào trạng thái khát vốn cực độ.

Một điểm sáng là lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động đầu tư quý II/2025 ghi nhận mức 160 tỷ đồng, so với âm 3,5 tỷ cùng kỳ năm trước, chủ yếu đến từ nguồn tiền thu hồi đầu tư góp vốn vào đơn vị khác.

Đáng chú ý, tính tới ngày 30/6/2025, tiền thu từ đi vay của Phát Đạt lên tới gần 1.196 tỷ đồng, gấp 8,5 lần so với quý I/2025 và gấp 1,95 lần so với cùng kỳ năm trước.

Sự mất cân đối trong cơ cấu tài sản và áp lực các chi phí tài chính khi lượng tiền mặt quá khiêm tốn là những tín hiệu không thể xem nhẹ. Đặc biệt, trước thực trạng phần lớn tài sản bị “chôn” trong hàng tồn kho bất động sản, cho thấy Phát Đạt đang gặp nhiều khó khăn trong việc kinh doanh và “đau đầu” với lượng hàng tồn bất động sản.

Điều đáng chú ý là Phát Đạt đang theo đuổi chiến lược phát triển rầm rộ với hàng loạt dự án quy mô lớn tại các tỉnh miền Trung và miền Nam, gồm Trần Phú Đà Nẵng (TP. Đà Nẵng, 200 phòng khách sạn và 213 căn hộ), Khu đô thị chỉnh trang Bắc Hà Thanh (Bình Định, nay là tỉnh Gia Lai; 1.422 sản phẩm BĐS), Nhơn Hội New City (Bình Định, nay là tỉnh Gia Lai; 1.308 nền đất liền kề và shophouse), Khu du lịch Bến Thành Long Hải – Tropicana (Bà Rịa Vũng Tàu, nay là TP.HCM; 906 phòng khách sạn và 124 biệt thự), Serenity Phước Hải (Bà Rịa Vũng Tàu, nay là TP.HCM; hơn 4.500 căn hộ condotel), Thuận An 1 (Bình Dương, nay là TP.HCM; 2.700 căn hộ và shophouse), Thuận An 2 (Bình Dương, nay là TP.HCM; 3.270 căn hộ và 16 nhà phố liên kế), The EverRich 2 (TP.HCM, 3.125 căn hộ), The EverRich 3 (TP.HCM; 78 lô liên kế, 2.264 căn hộ, 1.536 căn officetel)…

Tuy nhiên, việc dàn trải danh mục đầu tư trong khi dòng tiền hoạt động bị co hẹp đang tạo ra nguy cơ mất cân bằng nghiêm trọng, đặc biệt khi doanh nghiệp đang là công ty đại chúng và đã niêm yết trên HoSE. Những vấn đề nêu trên đều có thể tác động tiêu cực đến định giá cổ phiếu, niềm tin thị trường và triển vọng huy động vốn qua kênh chứng khoán.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn còn trầm lắng, chi phí tài chính cao và công ty đại chúng chịu sự giám sát chặt chẽ từ nhà đầu tư, cổ đông… Câu hỏi lớn đặt ra lúc này là: “Trong thời gian tới, Phát Đạt sẽ có những giải pháp, chiến lược gì để tái cơ cấu danh mục đầu tư nhằm giảm bớt những rủi ro khi cơ cấu tài sản đang bị mất cân đối; đồng thời công ty sẽ giải quyết bài toán về nợ ngắn hạn, nợ vay… như thế nào khi lượng tiền mặt khiêm tốn (đã nêu trên) hoặc không duy trì được dòng tiền ổn định?”.

Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR) được thành lập vào năm 2004, và chính thức trở thành công ty đại chúng vào năm 2008 với mức vốn điều lệ là 1.298 tỷ đồng. Đến năm 2010, cổ phiếu của doanh nghiệp được chính thức niêm yết trên sàn giao dịch HoSE.

Phát Đạt có lĩnh vực kinh doanh cốt lõi là bất động sản dân dụng, bên cạnh đó, doanh nghiệp đã chính thức triển khai thêm mảng bất động sản công nghiệp. Hiện PDR có 7 công ty trực tiếp và 2 công ty con gián tiếp.

Ngày 09/8/2025, Phát Đạt công bố thông tin phát hành thành công hơn 72,5 triệu cổ phiếu trả cổ tức cho cổ đông hiện hữu. Nguồn vốn phát hành được trích từ lợi nhuận sau thuế chưa phân phối năm 2024 và lợi nhuận lũy kế của các năm trước đến ngày 31/12/2024, căn cứ theo báo cáo tài chính năm 2024 đã được kiểm toán. Theo PDR, các cổ đông của công ty thực hiện quyền nhận cổ phiếu theo tỷ lệ 100:8, nghĩa là mỗi cổ đông tại thời điểm chốt danh sách để thực hiện quyền, nếu đang nắm giữ 100 cổ phiếu thì sẽ được nhận 8 cổ phiếu mới. Như vậy, sau ngày 05/08/2025, số lượng cổ phiếu đang lưu hành của Phát Đạt đã tăng từ 907.235.083 cổ phiếu lên 979.809.379 cổ phiếu.

Trả lời báo chí vào năm 2023, ông Nguyễn Văn Đạt - Chủ tịch HĐQT PDR chia sẻ: “Khi thị trường thay đổi nhanh chóng, nhiều thách thức khách quan xảy ra, Phát Đạt bị đặt trước một khúc quanh đầy khó khăn. Lúc đó chúng tôi hiểu rằng biến động là một phần tất yếu của môi trường kinh doanh”.

Trả lời báo chí tại phiên họp thường niên ngày 27/6/2025, Chủ tịch HĐQT PDR nhấn mạnh, giai đoạn khó khăn nhất đã qua và công ty đang đứng trước cơ hội hiếm có để bước vào chu kỳ tăng trưởng mới. Cơ hội này, theo ông Đạt, đến từ ngoại cảnh lẫn nội tại doanh nghiệp. Ông liệt kê những yếu tố như thị trường bất động sản ấm dần, Chính phủ quyết liệt tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, quỹ đất sạch của công ty dồi dào và sự thay đổi tư duy hợp tác phát triển dự án.

“Định hướng lớn của Phát Đạt trong năm nay là hợp tác với nhiều tổ chức tài chính nước ngoài để triển khai dự án. Công ty hiện đang đàm phán giai đoạn cuối để chuyển nhượng 80% dự án Thuận An 1 & 2 cho một đối tác Nhật Bản, thu về khoảng 4.000 tỷ đồng”, Chủ tịch HĐQT PDR cho hay.

Trần Lân

Nguồn Vnbusiness : https://vnbusiness.vn//co-phieu/dia-oc-phat-dat-dong-tien-lien-tuc-am-ap-luc-tai-chinh-bua-vay-1108767.html