Định giá đất theo nguyên tắc thị trường cần khách quan, khoa học

2 giờ trướcBài gốc

Tháo gỡ kịp thời những “điểm nghẽn”

Chiều 18/11, tiếp tục Kỳ họp thứ 10, Quốc hội nghe Tờ trình và Thẩm tra dự thảo Nghị quyết của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai.

Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường Trần Đức Thắng

Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường Trần Đức Thắng cho biết, mục đích ban hành Nghị quyết nhằm thể chế hóa đầy đủ, kịp thời các quan điểm, chủ trương của Đảng và Nhà nước về chính sách đất đai; tháo gỡ kịp thời những “điểm nghẽn”, vấn đề mới phát sinh từ thực tiễn, góp phần thực hiện mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý, sử dụng đất, tạo động lực đưa đất nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao, cho phù hợp với yêu cầu quản lý mới.

Về các nội dung giải quyết “điểm nghẽn” đã được chỉ ra tại Thông báo số 08-TB/BCĐTW của Ban Chỉ đạo Trung ương về hoàn thiện thể chế, pháp luật: Thứ nhất, dự thảo Nghị quyết bổ sung trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh làm cơ sở cai nghiện ma túy do lực lượng vũ trang nhân dân quản lý (khoản 1 Điều 3).

Thứ hai, quy định thời hạn niêm yết công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là 10 ngày. Thời hạn tổ chức đối thoại đối với trường hợp còn có ý kiến không đồng ý về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là 30 ngày (điểm b khoản 6 Điều 3).

Thứ ba, quy định điều kiện để đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất đối với dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu dân cư nông thôn là có quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung đối với trường hợp không yêu cầu lập quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chi tiết theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn (khoản 6 Điều 4).

Thứ tư, quy định bảng giá đất được áp dụng để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất... Trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư lấn biển hoặc dự án đầu tư có hạng mục lấn biển thì thực hiện xác định giá đất cụ thể theo quy định của Luật Đất đai (khoản 1 Điều 7).

Thứ năm, không bắt buộc tách thửa đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất; đối với trường hợp hợp các thửa đất thì không bắt buộc phải cùng mục đích sử dụng đất, hình thức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất (khoản 3 Điều 11).

Thứ sáu, quy định chuyển tiếp để tiếp tục giải quyết khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai (điểm d và điểm đ khoản 9 Điều 4).

Để tiếp tục tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong quá trình thi hành Luật Đất đai, dự thảo Nghị quyết nêu rõ: Về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (Điều 3), tập trung tháo gỡ về việc khấu trừ số tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà nhà đầu tư đã ứng trước; quy định về thời gian thông báo thu hồi đất; các trường hợp không được bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất; bồi thường thiệt hại về tài sản khi nhà nước thu hồi đất và một số quy định chuyển tiếp để giải quyết khoảng trống trong tổ chức, triển khai thực hiện.

Về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất (Điều 4), tập trung tháo gỡ về căn cứ, điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; bổ sung một số trường hợp giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất; cho phép điều chỉnh thời hạn sử dụng đất theo thời gian thực hiện dự án đầu tư đối với các nhà đầu tư mới thay thế cho nhà đầu tư đã giải thể, phá sản, nhà đầu tư nhận chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất; và một số quy định chuyển tiếp để giải quyết khoảng trống trong tổ chức, triển khai thực hiện.

Về tài chính đất đai, giá đất (từ Điều 5 đến Điều 10), tập trung tháo gỡ về căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thời điểm lựa chọn thông tin đầu vào; sửa đổi quy định về bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất, miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Định giá đất theo nguyên tắc thị trường

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính Phan Văn Mãi cho biết, căn cứ các cơ sở chính trị, pháp lý và thực tiễn tại Tờ trình của Chính phủ và hồ sơ dự án Nghị quyết kèm theo, Ủy ban tán thành sự cần thiết ban hành Nghị quyết.

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính Phan Văn Mãi

Về các trường hợp Nhà nước thu hồi đất (Điều 3), đa số ý kiến Ủy ban Kinh tế và Tài chính cho rằng, đây là một đề xuất chính sách nhằm tháo gỡ “nút thắt” trong việc thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất. Cơ chế này tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư khi đã đàm phán được phần lớn diện tích đất nhưng gặp khó khăn không hoàn thành được việc giải phóng mặt bằng triển khai dự án đúng tiến độ.

Tuy nhiên, đề nghị làm rõ hơn cơ sở đề xuất tỷ lệ diện tích và tỷ lệ số người đồng thuận; cơ chế xử lý đối với diện tích còn lại của dự án khi nhà đầu tư đã thỏa thuận được trên 75% diện tích và nhận được sự đồng thuận của trên 75% số lượng chủ sử dụng đất trong phạm vi thực hiện dự án. Việc xử lý diện tích đất còn lại và số người có đất còn lại cần phải bảo đảm quyền con người, quyền công dân theo quy định của Hiến pháp; hạn chế phát sinh khiếu nại, khiếu kiện.

Đồng thời, đề nghị cần có quy định hài hòa lợi ích khi tính tiền bồi thường, tránh khả năng phát sinh khiếu nại, khiếu kiện khi áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh để tính tiền bồi thường đối với những trường hợp còn lại vì giá đất trong bảng giá thường thấp hơn mức giá trung bình đã thỏa thuận.

Về nguyên tắc định giá đất, thời điểm thu thập thông tin, phương pháp định giá đất (Điều 6), Ủy ban Kinh tế và Tài chính cho rằng, việc định giá đất theo nguyên tắc thị trường là cần thiết để hướng tới một thị trường bất động sản minh bạch và công bằng. Tuy nhiên, quá trình triển khai cần được thực hiện thận trọng, có lộ trình rõ ràng, với các phương pháp định giá khoa học và khách quan. Việc củng cố cơ sở dữ liệu và tăng cường vai trò giám sát của các cơ quan độc lập sẽ giúp giải quyết các thách thức hiện tại, đảm bảo sự thành công của chính sách.

Về bảng giá đất (Điều 7) và hệ số điều chỉnh giá đất (Điều 8), Ủy ban Kinh tế và Tài chính thống nhất với quan điểm nhà nước với vai trò đại diện chủ sở hữu về đất đai cần phải thực hiện quyền kiểm soát và quyết định giá đất. Đồng thời, đề nghị rà soát quy định xử lý chuyển tiếp để bảo đảm không vướng mắc khi thực hiện, đáp ứng yêu cầu tháo gỡ bất cập trong áp dụng bảng giá đất và giá đất cụ thể theo Luật Đất đai hiện hành; nghiên cứu, bổ sung nội dung có tính nguyên tắc, định hướng cụ thể hơn trong ban hành hệ số điều chỉnh giá đất.

Quỳnh Nga

Nguồn Công Thương : https://congthuong.vn/dinh-gia-dat-theo-nguyen-tac-thi-truong-can-khach-quan-khoa-hoc-430966.html