Doanh nghiệp lao đao vì dự án đình trệ do vướng xác định giá đất

3 giờ trướcBài gốc

Khu phức hợp Tháp Quan sát Thủ Thiêm dự kiến thu 4.000 tỷ đồng từ giá đất

Có hướng dẫn, nhưng vẫn bế tắc

Sự đình trệ này không chỉ khiến doanh nghiệp lao đao vì không thể đưa sản phẩm ra thị trường để hoàn vốn, mà còn gây bức xúc cho nhà đầu tư trong, ngoài nước và làm chậm tiến độ thu ngân sách.

Theo UBND TP.HCM, thời gian qua, việc triển khai Luật Đất đai năm 2024 cùng các nghị định liên quan, trong đó có Nghị định số 102/2024/NĐ-CP ngày 27/6/2024 của Chính phủ Nghị định 102, quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, đã kịp thời tháo gỡ nhiều khó khăn, vướng mắc trong công tác xác định giá đất cụ thể. Nhờ đó, nguồn lực đất đai được khai thông, thu hút thêm dòng vốn đầu tư từ các doanh nghiệp BĐS trong và ngoài nước, góp phần gia tăng nguồn thu ngân sách, tạo tâm lý an tâm cho nhà đầu tư.

Theo Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM Lê Hoàng Châu, việc tháo gỡ vướng mắc trong khâu định giá đất không chỉ giúp tăng thu ngân sách, mà còn giải phóng nguồn cung, tạo điều kiện cho doanh nghiệp triển khai dự án, qua đó góp phần phục hồi kinh tế. Ông nhấn mạnh, nhiều năm qua, TP.HCM đã bỏ lỡ nguồn thu lớn từ đất đai vì ách tắc này và nếu được giải quyết, nguồn thu sẽ tăng mạnh.

Tuy nhiên, trong quá trình triển khai công tác xác định giá đất cụ thể, hiện còn gần 100 hồ sơ thuộc trường hợp áp dụng Điều 63, Nghị định 102. Đây là các trường hợp xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) đối với đất được Nhà nước giao, cho thuê trước Luật Đất đai 2013. Do thời gian xác định giá đất cụ thể diễn ra quá lâu trong quá khứ, cơ quan chức năng gặp nhiều khó khăn trong việc thu thập thông tin để làm cơ sở xác định giá đất, thậm chí hầu như không thể thực hiện được.

Vì vậy, từ tháng 1/2025, UBND TP.HCM đã có Công văn số 443/UBND-ĐT, báo cáo Bộ Tài nguyên và Môi trường (nay là Bộ Nông nghiệp và Môi trường) về những vướng mắc liên quan. Ngày 20/2/2025, Cục Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất (Bộ Tài nguyên và Môi trường cũ) ban hành Công văn số 499/QHPTTNĐ-PGĐ, hướng dẫn thực hiện các trường hợp tại Điều 63, Nghị định 102, căn cứ Điều 7, Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27/6/2024 của Chính phủ. Theo đó, cơ quan quản lý đất đai phải đăng thông tin chào thầu để thuê tổ chức thực hiện định giá đất, xây dựng Chứng thư định giá đất, làm cơ sở để Sở Nông nghiệp và Môi trường trình Hội đồng Thẩm định giá đất cụ thể Thành phố thẩm định trước khi trình UBND TP.HCM phê duyệt.

Nhiều dự án “bất động” và hệ lụy Domino

Trong báo cáo mới đây gửi Phó thủ tướng Trần Hồng Hà và Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường, lãnh đạo TP.HCM cho biết, sự bế tắc trong công tác xác định giá đất cụ thể đã trở thành điểm nghẽn lớn đối với phát triển kinh tế - xã hội của Thành phố nói riêng và quá trình phát triển đô thị trên phạm vi cả nước nói chung.

Phần lớn khó khăn, vướng mắc hiện nay tập trung ở các hồ sơ cũ còn tồn đọng, thuộc diện phải áp dụng theo Luật Đất đai năm 2003. Hệ quả là hàng trăm dự án BĐS trên địa bàn TP.HCM đang rơi vào tình trạng “đóng băng” hoặc tạm dừng thủ tục pháp lý tiếp theo. Chỉ trong 8 tháng đầu năm 2025, Thành phố mới tháo gỡ được 266/838 dự án.

UBND TP.HCM nêu rõ: “Hệ lụy là nhiều dự án không thể triển khai theo đúng quy hoạch, diện mạo đô thị kém khởi sắc, doanh nghiệp BĐS gặp khó khăn do không đưa được sản phẩm ra thị trường để hoàn vốn đầu tư, dẫn đến nguy cơ mất cân đối tài chính. Tình trạng này gây bức xúc cho nhà đầu tư trong và ngoài nước, làm chậm tiến độ thu ngân sách, đồng thời kéo theo tình trạng khiếu kiện, tiềm ẩn nguy cơ phát sinh điểm nóng về an ninh trật tự trên địa bàn Thành phố”.

Trước thực tế đó, ngày 19/6/2025, UBND TP.HCM đã có Công văn số 4501/UBND-ĐT gửi Bộ Nông nghiệp và Môi trường, báo cáo các khó khăn, vướng mắc trong việc áp dụng Điều 63 Nghị định số 102, đồng thời kiến nghị sửa đổi, bổ sung để tháo gỡ. Tuy nhiên, những kiến nghị này vẫn chưa được tiếp thu trong Nghị định số 226/2025/NĐ-CP, ngày 15/8/2025 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.

Giải pháp nào để khơi thông nguồn lực

Để kịp thời tháo gỡ khó khăn, khơi thông nguồn lực đất đai phục vụ phát triển kinh tế - xã hội, giảm bớt bức xúc của người dân và doanh nghiệp, đồng thời bảo đảm sự phát triển bền vững, UBND TP.HCM mới đây đã kiến nghị với Phó thủ tướng Trần Hồng Hà và Bộ Nông nghiệp và Môi trường về việc sửa đổi, bổ sung Điều 63, Nghị định số 102. Thành phố đề xuất có thể vận dụng Quyết định số 35/2015/QĐ-UBND, ngày 14/7/2015 quy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2015, với mức phân bổ theo khu vực, mục đích sử dụng đất và điều chỉnh tăng thêm dựa trên hệ số sử dụng đất. Theo các chuyên gia, nếu được “cởi trói” cho hơn 100 hồ sơ đất đang vướng mắc, nguồn thu từ đất của Thành phố sẽ “rất khủng”.

Thực tế cho thấy, tháng 8/2025, Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM đã báo cáo kết quả thẩm định giá đất cụ thể cho một số dự án, cho thấy công tác này đã góp phần tăng nguồn thu ngân sách, tạo điều kiện để nhà đầu tư phát triển dự án, thúc đẩy thị trường BĐS và hoàn thiện thủ tục pháp lý cho doanh nghiệp, người dân. Cụ thể, UBND TP.HCM đã phê duyệt giá đất cho 9 dự án, với tổng số thu hơn 52.599 tỷ đồng. Nổi bật là Khu phức hợp thông minh Thủ Thiêm (khu chức năng 2A, Khu đô thị mới Thủ Thiêm) hơn 16.190 tỷ đồng và khu đất tại xã Long Hòa, thị trấn Cần Thạnh (huyện Cần Giờ cũ) thuộc Dự án Khu đô thị lấn biển Cần Giờ hơn 27.317 tỷ đồng.

Một số dự án khác dự kiến mang lại nguồn thu lớn gồm: Khu công nghiệp Lê Minh Xuân mở rộng tại xã Lê Minh Xuân, huyện Bình Chánh với hơn 2.689 tỷ đồng; khu đất 14,8 ha tại phường An Phú, TP. Thủ Đức (cũ) để thanh toán hợp đồng BT Dự án đường Song hành cao tốc Long Thành - Dầu Giây, trị giá hơn 3.469 tỷ đồng và khu nhà ở cao tầng tại phường Phú Thuận (quận 7 cũ) hơn 2.222 tỷ đồng.

Ngoài ra, có 2 dự án đã trình Hội đồng Thẩm định giá đất với tổng nguồn thu dự kiến 4.168 tỷ đồng, gồm Khu phức hợp Tháp Quan sát Thủ Thiêm (4.000 tỷ đồng) và Khu phức hợp Sóng Việt (168 tỷ đồng). Từ nay đến cuối năm, dự kiến sẽ có thêm 23 dự án được trình thẩm định, trong đó 18 dự án ước thu khoảng 7.956 tỷ đồng, còn 5 dự án khác đang trong quá trình xác định giá đất theo kết luận của Bộ Chính trị.

Trong thời gian tới, Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM sẽ tiếp tục trình thêm 23 dự án với tổng số thu dự kiến 7.956 tỷ đồng.

Trong báo cáo gửi Phó thủ tướng Trần Hồng Hà và Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường mới đây, UBND TP.HCM khẳng định, việc cho phép áp dụng bảng giá đất tại thời điểm nhân với hệ số điều chỉnh giá đất năm 2015 do UBND cấp tỉnh ban hành để tính thu nghĩa vụ tài chính là hoàn toàn phù hợp với giá đất thị trường. Giải pháp này vừa không gây thất thoát ngân sách, không làm phát sinh thiệt hại hay lãng phí nguồn lực đất đai, vừa không ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của nhà đầu tư, người dân.

Đồng thời, cách làm này còn góp phần đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện các dự án theo đúng quy hoạch đã được phê duyệt, bổ sung quỹ nhà ở cho người có nhu cầu, rút ngắn thời gian cấp Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, và phù hợp với tinh thần của các dự thảo sửa đổi, bổ sung Nghị định liên quan trước đây.

Ngô Nguyên

Nguồn Đầu Tư : https://baodautu.vn/batdongsan/doanh-nghiep-lao-dao-vi-du-an-dinh-tre-do-vuong-xac-dinh-gia-dat-d392449.html