Doanh nghiệp lo thuế chồng thuế nếu phải nộp bổ sung tiền sử dụng đất tạm tính

17 giờ trướcBài gốc

Bộ Tài chính đang lấy ý kiến về Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 103/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 của Chính phủ quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và Nghị định số 104/2024/NĐ-CP ngày 31/7/2024 của Chính phủ quy định về quỹ phát triển đất.

Trong đó việc truy thu tiền thuế với mức xử lý hồi tố nặng nề đang gây nhiều tranh cãi.

Cụ thể, các trường hợp đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển từ hình thức thuê đất trả tiền hằng năm sang thuê đất trả tiền một lần, điều chỉnh quy hoạch chi tiết…trước ngày Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành (1/8/2024), nhưng chưa quyết định giá đất thì phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất với mức thu là 5,4%/năm tính trên số tiền phải nộp.

Hai lần chịu thiệt

Ông Vũ Cương Quyết - Tổng Giám đốc Đất Xanh miền Bắc cho rằng, đề xuất trên khiến các doanh nghiệp phải gánh thêm những khoản chi phí hết sức vô lý.

Ông Quyết phân tích cụ thể: một dự án khi được giao đất, chủ đầu tư phải bỏ vốn ra để thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng rồi làm hạ tầng, nhưng khi chưa nộp tiền sử dụng đất vì chưa có giá đất thì dự án vẫn không đủ điều kiện bán hàng và đưa sản phẩm ra thị trường để kinh doanh.

Như vậy, dù chưa bán được hàng để có nguồn thu nhưng chủ đầu tư đã phải chịu rất nhiều chi phí như: giải phóng mặt bằng, lãi vay...Trong khi đó, nhiều dự án 3 - 5 năm vẫn chưa ra được thuế đất. Điều này khiến doanh nghiệp phải gánh một khoản chi phí rất lớn.

Trong khi đó, nếu theo dự thảo Nghị định 103, doanh nghiệp sẽ chịu thêm mức thu 5,4%/năm ngay cả khi Nhà nước chưa quyết định giá đất thì doanh nghiệp rõ ràng thiệt đơn thiệt kép.

"Việc Nhà nước chậm quyết định giá đất khiến doanh nghiệp phải chờ đợi, mất rất nhiều chi phí phát sinh do thời gian đầu tư kéo dài là cái thiệt hại đầu tiên, giờ phải chịu phạt thêm 5,4%/năm, tức là doanh nghiệp phải gánh thêm một khoản chi phí vô lý tiếp theo", ông Quyết nêu vấn đề.

Cũng theo ông Quyết, việc tính tiền sử dụng đất là trách nhiệm của cơ quan Nhà nước, nhưng Nhà nước chậm trễ, doanh nghiệp lại bị phạt, như vậy là không công bằng đối với doanh nghiệp.

Doanh nghiệp lo thiệt đơn thiệt kép nếu phải nộp bổ sung tiền sử dụng đất. (Ảnh minh họa: Minh Đức).

Dẫn chứng cụ thể cho sự thiệt hại của doanh nghiệp, ông Quyết nêu ví dụ: 1 dự án làm tại Hà Nội có tiền thuế đất khoảng 500 tỷ đồng với 500 căn hộ. Thông thường, dự án này khoảng 4 - 5 năm sau mới được phê duyệt tiền sử dụng đất, nhưng theo Nghị định 103, doanh nghiệp sẽ phải đóng thêm số tiền 21,6% tổng tiền thuế dự án là khoảng hơn 100 tỷ đồng.

Chia ra từng căn hộ sẽ phải gánh thêm khoảng 20% chi phí do tiền thuế đất này và điều này sẽ làm gia tăng tối thiểu thêm 20% giá nhà, gây khó khăn cho người dân khi tiếp cận nhà ở.

"Giá đất hiện sẽ được điều chỉnh hàng năm, mỗi năm lại thay đổi, nên cách tính thuế đất này sẽ khiến cho doanh nghiệp thêm khó khăn trong hoạch định chi phí, giá vốn, nguồn cung ra thị trường cũng sẽ thiếu hụt. Giá đất cộng tiền phạt, tất cả các chi phí này sẽ được tính vào giá nhà, khi đó người mua sẽ là đối tượng cuối cùng phải gánh những chi phí này. Nghị định 103 sẽ khiến người mua lẽ ra được mua rẻ hơn thì nay sẽ đội lên ít nhất 20 - 30%", ông Quyết nhấn mạnh.

Chính vì vậy, theo ông Quyết, Nhà nước nếu chưa định được giá đất thì trong thời gian này chưa được tính chậm nộp tiền sử dụng đất cho doanh nghiệp.

Đồng quan điểm, ông Phạm Đức Toản - Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư và phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) cũng thẳng thắn bày tỏ: "Định giá đất là trách nhiệm của Nhà nước, không phải việc của doanh nghiệp. Vì vậy, nếu dự án chưa được định giá đất mà bắt doanh nghiệp phải nộp bổ sung tiền sử dụng đất thì không khác gì doanh nghiệp chịu phạt khi chưa bị ghi nợ".

Ông dẫn chứng, một dự án phát triển tại các đại phương có tiền sử dụng đất khoảng 100 tỷ đồng, 1 năm Nhà nước giao đất nhưng chưa tính tiền sử dụng đất, doanh nghiệp mất 5,4 tỷ đồng tiền phạt. Trong khi dự án đã tốn rất nhiều chi phí để giải phóng mặt bằng, chi phí lãi vay ngân hàng.

Tiền chi phí sẽ tính vào giá thành sản phẩm và người mua phải gánh chịu phạt 5,4%năm. Ví dụ được giao đất 1 năm mà chưa tính tiền sử dụng đất, giá bán sẽ tăng thêm trên 5,4% và còn cộng thêm các khoản khác nữa.

"Tôi cho rằng, trách nhiệm chịu phạt phải tính cho đúng, Nhà nước chậm tính không thể đổ lên đầu doanh nghiệp phải gánh chịu. Còn nếu doanh nghiệp chậm, hiện ngành thuế đã có quy định rất rõ ràng và mức lãi suất phạt khá cao 0,03%/ngày", ông Toản chia sẻ.

Lo thuế chồng thuế

Ông Toản cũng bày tỏ lo lắng doanh nghiệp sẽ rơi vào tình trạng thuế chồng thuế nếu chịu phạt mức 5,4%/năm như Bộ Tài chính đề xuất. Cụ thể, nếu áp dụng mức phạt 5,4%/năm này mà doanh nghiệp không thu xếp được nguồn vốn, phải chậm nộp thì cơ quan thuế sẽ áp dụng ngay mức phạt 0,03%/ngày theo quy định.

"Nếu áp dụng, doanh nghiệp sẽ khốn đốn và rơi vào cảnh thuế chồng thuế", ông Toản nhấn mạnh.

Cũng theo ông Toản, đa số các doanh nghiệp đều muốn được đóng tiền sử dụng đất nhanh vì đóng thuế đất xong doanh nghiệp mới có thể xin cấp phép xây dựng, tiến hành xây dựng và bán sản phẩm ra thị trường.

Theo ông Nguyễn Quang Huy - CEO Khoa Tài chính - ngân hàng (Đại học Nguyễn Trãi), bức tranh tài chính hiện tại của các doanh nghiệp bất động sản không còn là vấn đề “khó khăn thông thường” mà đang là một cuộc giằng co sinh tồn khi khó tiếp cận vốn ngân hàng. Đặc biệt, thanh khoản thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp sụt giảm, người mua cẩn trọng nên nguồn cầu suy yếu.

"Trong hoàn cảnh đó, một khoản truy thu bổ sung mang tính lãi suất quá khứ lên đến 5,4%/năm có thể tạo thêm áp lực tài chính lớn cho doanh nghiệp. Đặc biệt, với các dự án đã hoàn thành từ lâu nhưng bị “treo giá đất” do ách tắc hành chính – thì việc buộc doanh nghiệp phải nộp thêm tiền như thể đã chậm nghĩa vụ là điều dễ gây tổn thương về tinh thần và tài chính", ông Huy nhấn mạnh.

Doanh nghiệp đề xuất Nhà nước nên chịu phạt nếu chậm tính tiền sử dụng đất. (Ảnh: Minh Đức).

Ông Huy cũng cho rằng, khi doanh nghiệp chịu số tiền này, người mua nhà cũng sẽ bị ảnh hưởng vì mọi chi phí cuối cùng cũng sẽ tính hết vào giá nhà.

Chi phí sử dụng đất là thành phần cấu thành giá nhà, khi tăng sẽ dội ngay vào giá bán sản phẩm. Trong khi đó, mức thu nhập trung bình của người dân chưa tăng tương xứng với chi phí sinh sống và giá nhà, nhất là ở các đô thị lớn.

Nếu doanh nghiệp buộc phải tăng giá để bù lỗ, người thiệt đầu tiên chính là người dân đang cố gắng dành dụm để mua căn nhà đầu tiên.

"Một chính sách đất đai, nếu chưa tính đến hệ quả dây chuyền đến dân sinh, rất dễ trở thành rào cản phát triển xã hội, thay vì là nền tảng hỗ trợ phát triển kinh tế", ông Huy nhấn mạnh.

Nhà nước nên chịu phạt nếu chậm tính tiền sử dụng đất

Theo ông Vũ Cương Quyết, bản thân nhiều doanh nghiệp cũng mong muốn được tính tiền sử dụng đất sớm để sớm có thể bán sản phẩm ra thị trường, có nguồn thu bù đắp các chi phí đã bỏ ra.

Vì vậy, trong Luật cũng cần đưa ra thời hạn cho cơ quan Nhà nước và các đơn vị chức năng thời hạn phải tính tiền sử dụng đất cụ thể. Nếu quá thời hạn mà chưa thực hiện xong thì cũng cần chịu phạt cụ thể.

Đồng quan điểm, ông Phạm Đức Toản cho rằng, việc định giá đất để xác định tiền sử dụng đất là của cơ quan Nhà nước.

Chính vì vậy, việc chậm xác định số tiền này không chỉ làm ảnh hưởng đến hoạt động của doanh nghiệp, còn khiến ngân sách nhà nước thất thu. Hiện nay trong Luật đã có quy định cụ thể cho doanh nghiệp nếu chậm nộp tiền sử dụng đất sẽ chịu phạt như thế nào rồi, cần quy định thêm trách nhiệm cho các đơn vị chức năng của Nhà nước trong việc thực hiện điều này.

"Việc xác định tiền sử dụng đất càng sớm sẽ càng giúp cho doanh nghiệp đẩy nhanh việc bán hàng, thu hồi dòng tiền, rút ngắn thời gian đầu tư, bớt được nhiều chi phí do quá trình xác định giá đất kéo dài", ông Toản nhấn mạnh.

Trong khi đó, ông Nguyễn Quang Huy cũng cho rằng, nếu cơ quan Nhà nước chưa làm xong việc xác định giá, thì không thể yêu cầu doanh nghiệp trả tiền như thể họ cố tình trì hoãn.

Hơn nữa, quy định này không phân biệt bản chất từng trường hợp, dễ dẫn tới việc áp dụng đồng loạt – gây ảnh hưởng bất công tới các doanh nghiệp làm ăn chân chính, minh bạch.

Vì vậy, ông Huy kiến nghị, không áp dụng hồi tố đối với hồ sơ đã phát sinh trước ngày 1/8/2024. Nên quy định rõ chỉ các trường hợp phát sinh nghĩa vụ tài chính từ sau thời điểm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực mới áp dụng quy định bổ sung. Các trường hợp trước đó có thể xử lý theo cơ chế linh hoạt, không phạt, không tính lãi, nếu chứng minh được là không có hành vi cố tình trì hoãn.

Bên cạnh đó, không nên áp dụng với nhóm dự án đang chờ thẩm định do chậm từ cơ quan hoặc dự án đã hoàn thiện pháp lý nhưng chưa định giá đất. Chỉ nên áp dụng với dự án có dấu hiệu chây ỳ thực hiện nghĩa vụ.

Châu Anh

Nguồn VTC : https://vtcnews.vn/doanh-nghiep-lo-thue-chong-thue-neu-phai-nop-bo-sung-tien-su-dung-dat-tam-tinh-ar947348.html