Đón loạt 'bom tấn', đất Vân Đồn sắp bùng nổ?

3 giờ trướcBài gốc

Tuy nhiên, câu hỏi lớn nhất đặt ra là liệu vùng đất từng xảy ra nóng sốt hầm hập này có tái lập kỳ tích, hay sẽ bước vào một chu kỳ phát triển thận trọng và bền vững hơn?

Dòng vốn trở lại

Khảo sát của VnBusiness cho thấy thị trường Vân Đồn đang dần tìm lại nhịp tăng trưởng. Từ giữa năm 2024, dòng vốn quay lại mạnh mẽ tại các khu vực có hạ tầng hoàn thiện như trung tâm Cái Rồng, trục 334, vùng phụ cận sân bay quốc tế và dải ven biển.

Một loạt động lực mới từ các bom tấn hạ tầng xuất hiện như cao tốc Hạ Long – Vân Đồn – Móng Cái giúp rút ngắn thời gian di chuyển Hà Nội – Vân Đồn còn khoảng 3 giờ, sân bay quốc tế khôi phục tần suất bay, đường bao biển, cảng Ao Tiên và tuyến 334 được mở rộng.

Hệ thống giao thông liên vùng đã tạo “xương sống” cho dòng vốn quay trở lại. Bên cạnh đó, đầu tư công tiếp tục đóng vai trò “đòn bẩy”.

Điển hình như tuyến ven biển Cái Rồng (dài 5,32 km, tổng mức đầu tư hơn 2.600 tỷ đồng) đang được triển khai, kỳ vọng trở thành “trục sinh thái” kết nối các dự án nghỉ dưỡng ven vịnh Bái Tử Long. Đường 334 mở rộng lên 6 làn xe (tổng vốn hơn 2.100 tỷ đồng) đóng vai trò mạch giao thông trung tâm…

Bất động sản Vân Đồn đang vào ray phục hồi, nhưng rủi ro vẫn chực chờ.

Đặc biệt, ngày 27/6/2025, Thủ tướng đã phê duyệt chủ trương cho tổ hợp du lịch nghỉ dưỡng – giải trí quy mô gần 2 tỷ USD tại Vân Đồn, có hợp phần casino thí điểm cho người Việt. Nếu triển khai đúng tiến độ, đây sẽ là “điểm neo” chiến lược, tạo chuỗi nhu cầu mới về du lịch, thương mại, lưu trú và lao động chất lượng cao.

Cùng với đó, dự án Monbay Vân Đồn của HDMon Holdings (tổng vốn gần 25.000 tỷ đồng) cũng đang định hình diện mạo đô thị cao cấp đầu tiên của khu vực. Sự góp mặt của những “ông lớn” như Sun Group, CEO Group, HDMon… cho thấy Vân Đồn đã bước qua giai đoạn “kỳ vọng” sang “hành động”.

Trên thị trường sơ cấp, nhiều dự án đang có lượng giao dịch tăng trở lại, đặc biệt là tại những khu vực đón hạ tầng. Anh Hoàng Đông, trưởng phòng giao dịch địa ốc tại Cái Rồng, cho biết giá nhà đất tại nhiều khu vực được đánh giá cao đang liên tục thiết lập mặt bằng giá mới.

Đơn cử, các lô đất tái định cư gần cảng Ao Tiên hiện dao động 36–38 triệu đồng/m², lô góc vị trí đẹp đạt 45 triệu đồng/m². Một số sản phẩm shophouse mặt đường 58m có giá tới 60–80 triệu đồng/m².

Tuy nhiên, đà tăng này mang tính chọn lọc. “Sự phục hồi không đồng đều. Những lô đất nằm trên trục 334 hoặc gần các dự án lớn thì tăng giá rõ, còn đất thổ cư xa trung tâm vẫn ở mức thấp 10–20 triệu đồng/m²”, anh Trần Công, một nhà đầu tư tại Vân Đồn chia sẻ.

Giới phân tích cũng nhận định đất Vân Đồn hiện tăng giá dựa trên giá trị thực, chứ không còn là “bong bóng kỳ vọng” như thời kỳ sốt nóng. Các yếu tố hạ tầng, quy hoạch, năng lực chủ đầu tư và pháp lý minh bạch đang quyết định mặt bằng giá.

Bài học từ quá khứ

Nhắc đến bất động sản Vân Đồn, nhiều người hẳn vẫn chưa quên giai đoạn “nóng sốt” 2017–2020, khi thông tin quy hoạch đặc khu kinh tế được tung ra. Giá đất nền tại các khu vực trung tâm như Cái Rồng, Đông Xá, Hạ Long tăng dựng đứng, có nơi tăng 50–60% chỉ trong vài tháng.

Thế nhưng, khi thông tin về đặc khu bị “đóng băng” và chính sách siết tín dụng được áp dụng, “cơn sốt” ấy nhanh chóng tàn lụi. Giai đoạn 2020–2023, thị trường Vân Đồn rơi vào trầm lắng, thanh khoản gần như đóng băng, môi giới rút lui hàng loạt, nhiều dự án dang dở bị bỏ hoang.

Giá đất nhiều khu vực tụt dốc từ đỉnh 50 triệu đồng/m² xuống còn 25–30 triệu đồng/m² sau những cơn sốt. Nhiều khu đô thị đã có hạ tầng đầy đủ, nhà thô xây xong nhưng bỏ không, cỏ mọc um tùm.

“Không ít nhà đầu tư ôm hàng chục lô đất phải bán lỗ hàng trăm triệu đến cả tỷ đồng để trả lãi vay. Tôi từng tin rằng đất Vân Đồn chỉ có thể tăng, nhưng sau hai năm gồng lỗ mới hiểu bất động sản không thể sống bằng tin đồn”, anh Lê Đình Tú, một nhà đầu tư từ Hà Nội, chia sẻ với VnBusiness.

Vết xe đổ từ quá khứ là lời cảnh báo cho giới đầu tư theo tin đồn mà bỏ qua giá trị sử dụng. “Vân Đồn giờ không còn là nơi dành cho lướt sóng”, ông Vũ Trung Dũng – CEO một sàn môi giới – khẳng định đồng thời khuyến cáo thị trường này hiện chỉ phù hợp với những nhà đầu tư dài hạn, có tầm nhìn và tiềm lực tài chính mạnh.

Theo ông Dũng, mức tăng trưởng 10–20%/năm trong giai đoạn tới là khả thi, nhưng chỉ với những phân khúc gắn với hạ tầng và dịch vụ du lịch. Còn với đất nền thuần đầu cơ, biên lợi nhuận sẽ ngày càng co lại, càng vào tiền sau càng khó.

Không thể phủ nhận, Vân Đồn đang trở lại bản đồ đầu tư miền Bắc với diện mạo khác, hạ tầng kết nối mạnh, quy hoạch đô thị được định hình, các dự án quy mô tỷ đô sắp khởi công. Nhưng đi cùng cơ hội là những thách thức quen thuộc như thổi giá, đầu cơ và “đánh sóng” theo tin đồn.

Theo các chuyên gia, có ba yếu tố quyết định giá đất Vân Đồn trong trung – dài hạn. Đầu tiên là tiến độ hạ tầng – khi các trục giao thông trọng điểm hoàn thành, khả năng hấp thụ đất đô thị sẽ tăng mạnh. Thứ hai là năng lực chủ đầu tư – chỉ những dự án có pháp lý rõ, tiến độ và công năng thật mới tạo giá trị bền. Thứ ba là cơ chế quản lý thị trường – quy hoạch minh bạch, thủ tục gọn, kiểm soát đầu cơ sẽ giúp thị trường phát triển lành mạnh.

Sau gần một thập kỷ trải qua hai lần “sốt nóng – nguội lạnh”, Vân Đồn đang trở lại chu kỳ hồi phục. Song, để không lặp lại vết xe đổ cũ, cả chính quyền và nhà đầu tư đều cần tỉnh táo. Cơ hội chỉ dành cho những người nhìn xa hơn một chu kỳ giá đất, những người hiểu rằng bất động sản bền vững không nằm ở cơn sốt, mà ở giá trị sử dụng và khả năng phát triển dài hạn của vùng đất.

Hưng Nguyên

Nguồn Vnbusiness : https://vnbusiness.vn/toan-canh/don-loat-bom-tan-dat-van-don-sap-bung-no-1110420.html