Dư nợ cho vay bất động sản tăng nhanh, rủi ro 'bong bóng' và nợ xấu

5 giờ trướcBài gốc

Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), tính tới cuối tháng 8/2025, khoảng 4 triệu tỷ đồng tín dụng "chảy" vào bất động sản, tăng 19% so với cùng kỳ năm trước. Tín dụng bất động sản hiện chiếm gần 24% tổng dư nợ của toàn nền kinh tế, là một tỷ lệ cao kỷ lục.

Dư nợ cho vay bất động sản tiếp tục mở rộng

Việc vay vốn mua nhà trở nên dễ dàng hơn khi các ngân hàng ồ ạt bơm vốn vào địa ốc với lãi suất hấp dẫn. Hiện nay, nhiều ngân hàng thương mại đang đưa ra các gói vay mua nhà với lãi suất ưu đãi chỉ từ 5-6%/năm cho giai đoạn đầu, tạo điều kiện thuận lợi cho những người có nhu cầu sở hữu nhà.

Không chỉ người mua nhà được hưởng lợi, các doanh nghiệp bất động sản cũng như được "tiếp thêm oxy" khi ngân hàng bơm tiền vào lĩnh vực bất động sản.

Thống kê từ báo cáo tài chính quý II/2025 của các nhà băng cho thấy, bất động sản vẫn là trụ cột trong cấu trúc tín dụng ngân hàng.

Nhiều ngân hàng ghi nhận dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản tăng mạnh trong nửa đầu năm 2025.

Techcombank là một trong những ngân hàng có quy mô cho vay lớn nhất trong lĩnh vực bất động sản, với 227.000 tỷ đồng, tăng hơn 21% so với cuối năm 2024.

VPBank duy trì vị thế trong nhóm đầu với 192.821 tỷ đồng dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản, chiếm 23,3% tổng dư nợ khách hàng. Ngoài ra, ngân hàng còn cho vay cá nhân mua nhà ở 108.768 tỷ đồng (chiếm 13,1%) và cho vay xây dựng 42.823 tỷ đồng (chiếm 5,2%).

HDBank tiếp tục mở rộng mạnh cho vay bất động sản, khi dư nợ kinh doanh bất động sản tăng từ 68.292 tỷ đồng lên 83.125 tỷ đồng. Cho vay xây dựng cũng tăng lên 60.626 tỷ đồng.

MB cho vay kinh doanh bất động sản 85.532 tỷ đồng (tăng 38%) và dư nợ xây dựng đạt 35.918 tỷ đồng.

Sacombank cũng đẩy mạnh dòng vốn vào địa ốc, với dư nợ 32.076 tỷ đồng, tăng hơn 9.600 tỷ đồng (tương đương 42,8%) so với cuối năm trước.

LPBank có dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản 10.196 tỷ đồng và xây dựng 32.627 tỷ đồng.

Eximbank đẩy mạnh cho vay bất động sản, với 10.826 tỷ đồng cho vay kinh doanh (tăng từ 6.445 tỷ đồng) và 34.207 tỷ đồng cho vay mua nhà để ở (tăng từ 26.724 tỷ đồng).

Một số ngân hàng khác cũng ghi nhận tăng trưởng tín dụng cho vay bất động sản như TPBank, VIB, ACB…

Tuy nhiên, một số ý kiến cho rằng gía nhà tăng cũng là một nguyên nhân khiến dư nợ tín dụng về nhà ở leo thang. Trong tờ trình dự thảo Nghị quyết về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản gửi các bộ ngành liên quan lấy ý kiến, Bộ Xây dựng nêu 3 nội dung điều tiết thị trường, gồm chính sách cho vay với người mua nhà, trung tâm giao dịch bất động sản và phát triển nhà thương mại giá phù hợp.

Theo đó, Bộ kiến nghị áp dụng hạn mức với các khoản vay mua nhà thứ hai trở lên. Người mua nhà ở thứ hai dự kiến chỉ được vay tối đa 50% giá trị hợp đồng mua bán và mức vay không quá 30% từ căn thứ ba.

Hạn mức vay mua bất động sản phụ thuộc vào loại nhà và quy định từng ngân hàng. Hiện, mức cho vay tối đa phổ biến 70-80% giá trị tài sản đảm bảo hoặc hạn mức tín dụng.

Lý giải đề xuất trên, Bộ Xây dựng cho biết thị trường bất động sản có mối liên hệ chặt chẽ với ngành tài chính - ngân hàng, tác động đến kinh tế vĩ mô, an sinh xã hội. Giá nhà đất tăng cao vượt khả năng chi trả của người dân sẽ dẫn đến mất cân bằng cung - cầu, bất ổn hệ thống tài chính.

Mở rộng tín dụng phải bảo đảm an toàn vốn vay

TS Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính – ngân hàng cho rằng, tăng trưởng tín dụng vào bất động sản cao trong 8 tháng năm nay cũng phản ánh nhu cầu vốn, sự phục hồi của lĩnh vực bất động sản. Nhưng khi tín dụng rót vào bất động sản tăng cao hơn các lĩnh vực, vượt xa mức tăng tín dụng chung của nền kinh tế thì có thể đang chứa đựng rủi ro.

Mới đây, Thông tư 14 của NHNN chính thức có hiệu lực, được kỳ vọng sẽ đưa chuẩn mực an toàn vốn của hệ thống ngân hàng lên một bậc cao hơn. Điểm nhấn của thông tư mới là việc thắt chặt các quy định về tỷ lệ an toàn vốn (CAR), cập nhật theo chuẩn mực Basel III, để tăng cường năng lực quản trị rủi ro, cải thiện chất lượng vốn và sức chống chịu của hệ thống ngân hàng, đồng thời hướng tới việc phân bổ tín dụng có chọn lọc vào các lĩnh vực ưu tiên, sản xuất kinh doanh có hệ số rủi ro thấp.

Cụ thể, Thông tư 14 đưa ra những cách tính hệ số rủi ro khác nhau cho từng nhóm lĩnh vực. Riêng đối với cho vay bất động sản, hệ số rủi ro được phân ra nhiều trường hợp, như khách hàng vay mua nhà ở xã hội có hệ số rủi ro từ 20% đến 50%, còn nếu vay mua nhà ở thương mại thì từ 60 - 150%, tùy thuộc vào nguồn tiền trả nợ của khách hàng vay.

TS. Đỗ Thị Thu Hà, Phó Trưởng Bộ môn Kinh doanh Ngân hàng, Khoa Ngân hàng, Học viện Ngân hàng cho biết: "Các hệ số rủi ro cao đối với bất động sản có dấu hiệu đầu cơ như các trường hợp mua bất động sản thứ hai hoặc mua các dự án thương mại hoặc có dấu hiệu đầu cơ bất động sản để có thể nắn dòng vốn tín dụng chảy vào các ngành sản xuất, phục vụ sản xuất kinh doanh nhiều hơn".

Áp dụng các hệ số an toàn theo các nhóm rủi ro cho vay khác nhau, các chuyên gia cho rằng, cách này cũng buộc các ngân hàng thương mại phải cân nhắc chính sách cấp tín dụng, tránh bị đọng nhiều vốn do phải bảo đảm các tỷ lệ an toàn. Do đó, nếu cho vay các lĩnh vực ưu tiên, sản xuất kinh doanh có hệ số rủi ro thấp, ngân hàng sẽ tối ưu được hiệu quả sử dụng vốn.

TS. Lê Hồng Thái, Khoa Tài chính Ngân hàng, Đại học Kinh tế, Đại học Quốc gia Hà Nội nhận định: Khi hệ số an toàn vốn cao, ngân hàng có khả năng hấp thụ rủi ro và chống chịu tốt hơn trước các cú sốc tài chính. Tuy nhiên, ngân hàng phải tập trung chiến lược cho vay của mình, cho vay vào nhóm ngành nào, đối tượng nào, chứ không thể cho vay một cách dàn trải.

Những ngân hàng chú trọng tới các quy định an toàn vốn, bảo đảm nắn dòng tín dụng đi đúng hướng, cho các lĩnh vực ưu tiên, thường sẽ được đánh giá xếp hạng tốt hơn. NHNN cũng cho biết sẽ tăng cường giám sát, để bảo đảm tăng tín dụng đi đôi với chất lượng, an toàn tín dụng.

Huyền Anh

Nguồn Vnbusiness : https://vnbusiness.vn/ngan-hang/du-no-cho-vay-bat-dong-san-tang-nhanh-rui-ro-bong-bong-va-no-xau-1110060.html