Dự thảo bảng giá đất của TP Hà Nội: tránh tạo 'cú sốc' cho thị trường

13 giờ trướcBài gốc

Đề xuất này được kỳ vọng sẽ phản ánh sát hơn giá thị trường, góp phần tăng thu ngân sách và bảo đảm công bằng trong định giá đất. Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng có thể tạo ra những tác động ngược, đẩy chi phí sinh hoạt và giá nhà ở lên cao.

“Cơn sóng” mới từ bảng giá?

Theo báo cáo của Sở NN&MT Hà Nội, bảng giá đất mới được xây dựng dựa trên cơ sở Luật Đất đai 2024, sẽ được xây dựng sát giá thị trường, cập nhật hàng năm và công khai minh bạch. Cụ thể, với khu vực nội đô như Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa, giá đất ở dự thảo đề xuất chỉ tăng nhẹ 1,5 – 2% so với giai đoạn 2020 – 2024, do khu vực này vốn đã cao và ít biến động. Ngược lại, tại các khu vực đang trong quá trình đô thị hóa mạnh như Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức, Thanh Trì… mức tăng đề xuất từ 25 – 26%, cá biệt có một số vị trí ven các trục đường lớn tăng tới gần 30%.

Một khu đất trên địa bàn xã Quang Minh, Hà Nội. Ảnh: Phạm Hùng

Việc tăng giá bảng giá đất của TP Hà Nội dù bảo đảm sát với giá thị trường hơn nhưng vẫn được nhận định ít nhiều sẽ ảnh hưởng đến mặt bằng chi phí sản xuất, đặc biệt là trong lĩnh vực công nghiệp và dịch vụ, cũng sẽ khiến cho DN trở nên lo ngại. Bởi, giá đất trong bảng giá Nhà nước là căn cứ để tính tiền sử dụng đất, thuế chuyển quyền, tiền thuê đất và nhiều loại phí khác, việc điều chỉnh tăng đồng loạt sẽ khiến chi phí đầu tư và giá thành sản phẩm tăng, từ đó giảm sức cạnh tranh của DN, đặc biệt là trong lĩnh vực sản xuất thương mại tại vùng ven.

“Việc điều chỉnh giá đất ở khu vực ngoại thành là tất yếu khi các địa phương này đang bước vào giai đoạn phát triển đô thị mạnh mẽ, hạ tầng giao thông được đầu tư bài bản. Tuy nhiên, khi giá đất tăng kéo theo giá bồi thường, giá thuê đất, giá nhà ở và chi phí đầu tư của DN đều tăng theo. Trong ngắn hạn, điều này có thể làm chậm quá trình triển khai các dự án nhà ở xã hội (NƠXH) và nhà ở thương mại giá thấp tại vùng ven vốn là phân khúc được kỳ vọng giúp giãn dân nội đô” - ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) phân tích.

Theo quy định của Luật Đất đai 2024, bảng giá đất phải tiệm cận giá thị trường, nhằm hạn chế tình trạng chênh lệch quá lớn giữa giá đất do Nhà nước ban hành và giá giao dịch thực tế. Tuy nhiên, việc “tiệm cận thị trường” không có nghĩa là “đuổi kịp giá thị trường” trong một sớm một chiều. Hà Nội là đô thị đặc biệt, có sự phân hóa rõ rệt giữa trung tâm và ngoại thành, nếu áp dụng cùng một tỷ lệ tăng dễ dẫn đến mất cân đối.

Một trong những lo ngại lớn nhất là việc tăng giá đất không chỉ ảnh hưởng đến giá đất thương mại, mà còn trực tiếp làm tăng chi phí phát triển dự án NƠXH, vốn đang được khuyến khích đầu tư, dù Nhà nước có cơ chế ưu đãi, nhưng thực tế giá NƠXH khó có thể duy trì mức thấp như kỳ vọng. Hiện nay, giá NƠXH tại Hà Nội dao động 17 – 21 triệu đồng/m², nếu bảng giá đất mới làm tăng chi phí đầu tư, mức giá này có thể tăng lên 23 – 25 triệu đồng/m², thậm chí có thể cao hơn.

“Bảng giá đất Nhà nước có vai trò làm công cụ quản lý chứ không phải là giá giao dịch, mục tiêu cần đạt được là vừa bảo đảm phản ánh tương đối đúng giá trị thực, vừa duy trì ổn định kinh tế – xã hội. Nếu tăng quá nhanh, Nhà nước có thể tăng thu ngắn hạn, nhưng hệ lụy lâu dài là giảm sức mua, vì giá đất thực tế giao dịch cao gấp 1,5 – 3 lần so với bảng giá Nhà nước. Việc điều chỉnh tăng 25 – 26% mới chỉ thu hẹp một phần khoảng cách này, song lại dễ tạo hiệu ứng tâm lý tăng giá bất thường” – TS Nguyễn Văn Đính nhận định.

Cần lộ trình phù hợp, lấy ổn định là trọng tâm

Theo đề xuất từ các chuyên gia, TP Hà Nội nên phân loại khu vực điều chỉnh theo 3 nhóm thay vì tăng đồng loạt: Nhóm 1 – Khu vực nội đô cũ, giữ mức tăng nhẹ (1 – 3%), phù hợp với xu hướng ổn định giá đất do quỹ đất hạn hẹp, ít giao dịch mới; Nhóm 2 – Khu vực đang đô thị hóa nhanh, tăng có chọn lọc theo tiến độ hạ tầng (từ 10 – 20%), đặc biệt ưu tiên khu vực đã có quy hoạch, đường giao thông lớn; Nhóm 3 – Vùng xa, khu vực chưa có hạ tầng, cần giữ nguyên hoặc tăng không quá 5 – 10% để tránh đầu cơ, sốt đất ảo.

“Điều chỉnh bảng giá đất là yêu cầu tất yếu trong quá trình phát triển đô thị, song phải bảo đảm hài hòa lợi ích. Nhà nước cần thu đúng, thu đủ nhưng không thể đánh đổi bằng việc đẩy chi phí sinh hoạt và giá nhà lên cao, nếu Bảng giá đất được xây dựng quá cao so với sức chịu đựng của nền kinh tế, sẽ tạo ra hiệu ứng dây chuyền, ảnh hưởng đến đầu tư công, thu hút FDI và đặc biệt là cơ hội an cư của người dân” – chuyên gia tài chính, ngân hàng TS Cấn Văn Lực cho hay.

Việc ban hành bảng giá đất giai đoạn 2026 – 2030 không chỉ là câu chuyện kỹ thuật, mà còn là phép thử cho năng lực điều hành của chính quyền đô thị trong thời kỳ mới của Luật Đất đai 2024. Dự thảo bảng giá đất giai đoạn 2026 – 2030 của Hà Nội là bước đi quan trọng nhằm đồng bộ với quy định mới của Luật Đất đai 2024, bảo đảm quản lý chặt chẽ tài nguyên đất đai, tăng nguồn thu bền vững cho ngân sách. “Tuy nhiên, mức tăng cần được tính toán kỹ lưỡng, dựa trên dữ liệu thực tế, năng lực tài chính của người dân và DN, tránh tạo “cú sốc” cho thị trường. Việc điều chỉnh giá đất phải hướng đến sự cân bằng giữa tính thị trường, khả năng chi trả và ổn định xã hội, phải đi cùng với quy hoạch, hạ tầng chứ không thể chỉ dựa vào nhu cầu tức thời. Bảng giá đất phải là công cụ định hướng, không nên biến thành “đòn bẩy” cho thị trường đầu cơ” – TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam cho hay.

Còn theo Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội Nguyễn Thế Điệp, nhiều quốc gia đã có kinh nghiệm thành công trong việc thiết lập và điều chỉnh Bảng giá đất, bảo đảm vừa phản ánh đúng giá trị thị trường, vừa duy trì được sự ổn định kinh tế – xã hội. Cụ thể, tại Nhật Bản, Bộ Đất đai hạ tầng giao thông và du lịch (MLIT) công bố Bảng giá đất từ dữ liệu giao dịch thực tế của hơn 26.000 vị trí trên toàn quốc, có sự tham gia thẩm định của chuyên gia độc lập. Giá đất được xác định theo bình quân giao dịch, mức biến động chỉ 1 - 3%/năm, giúp thị trường ổn định và minh bạch, coi giá đất là công cụ quản trị, không phải công cụ tăng thu.

Ở Hàn Quốc, hệ thống giá đất công khai do Cơ quan Thông tin không gian địa lý quốc gia định giá, làm cơ sở tính thuế tài sản và quy hoạch. Chính phủ áp dụng hệ số điều chỉnh linh hoạt theo vùng, cập nhật 6 tháng/lần tại khu vực biến động mạnh. Đặc biệt, người dân có quyền khiếu nại hoặc yêu cầu thẩm định lại giá đất, bảo đảm tính công bằng và niềm tin xã hội. Hay như tại Singapore lại định giá đất theo “vòng đời đô thị”, tính đến tiềm năng phát triển 10 – 20 năm tới, giá đất Nhà nước tăng ổn định 2 – 5%/năm, gắn với chỉ số hạ tầng và dân số. Quốc gia này còn công khai bản đồ định giá đất trực tuyến (Land Value Map), giúp minh bạch thông tin, hạn chế đầu cơ.

“Từ kinh nghiệm của các nước, TP Hà Nội có thể rút ra 3 bài học: Phải có cơ sở dữ liệu đất đai đồng bộ, kết nối từ thuế, công chứng, ngân hàng, sàn giao dịch – thay vì chỉ dựa vào khảo sát hành chính; Bảng giá đất cần được công bố công khai, dễ tra cứu và có cơ chế phản biện xã hội; Không nên điều chỉnh đột ngột, có thể tăng dần 3 – 5%/năm tùy khu vực để tránh “sốc giá” và gây tiêu cực đến thị trường nhà ở” – ông Nguyễn Thế Điệp kiến nghị.

Để bảng giá đất 2026 – 2030 vừa sát thực tế vừa ổn định thị trường, Hà Nội nên áp dụng “cơ chế hai tầng”: tầng 1 là giá đất quản lý Nhà nước tăng dần theo lộ trình; tầng 2 là giá đất cụ thể linh hoạt theo hệ số K phản ánh thị trường, tránh biến động đột ngột. Đồng thời, cần xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai điện tử liên thông, công khai giao dịch thực tế; gắn tăng giá đất với hỗ trợ người thu nhập thấp, DN nhỏ và điều chỉnh theo trục hạ tầng, không tăng đồng loạt, bảo đảm công bằng, phát triển đô thị bền vững.

Chuyên gia về quy hoạch, quản lý đô thị, TS.KTS Hoàng Hữu Phê

Doãn Thành

Nguồn KTĐT : https://kinhtedothi.vn/du-thao-bang-gia-dat-cua-tp-ha-noi-tranh-tao-cu-soc-cho-thi-truong.891388.html