Đừng để mua nhà trở thành 'cơn ác mộng' nợ nần

2 giờ trướcBài gốc

Bài toán vay mua nhà được đặt ra với các gia đình trong Chương trình Săn Nhà Thông Minh tập 6. Ảnh: BTC.

Những "cú tát" thực tế khiến kịch bản màu hồng tan vỡ

Đằng sau giấc mơ về một ngôi nhà lý tưởng là thực tế khốc liệt về bài toán tài chính và việc sử dụng đòn bẩy ngân hàng. Theo đó, một con số đáng chú ý được tiết lộ trong Chương trình Săn Nhà Thông Minh tập 6 là có tới 90% người mua nhà lần đầu gặp thất bại hoặc rơi vào khủng hoảng nợ nần vì "tính sai bài toán trả nợ ngân hàng".

Gia đình anh Hưng, chị Linh bước vào bài toán mua nhà với một tâm thế khá lạc quan. Với mức thu nhập 33 triệu đồng/tháng, anh chị quyết định vay 800 triệu đồng để sở hữu căn hộ 1,8 tỷ đồng.

Kế hoạch ban đầu có vẻ hợp lý, việc vay 800 triệu đồng trong 20 năm với lãi suất ưu đãi, số tiền trả ngân hàng hàng tháng của anh chị khoảng 6,3 triệu đồng. Với khoản tiền vay mua nhà này, mỗi tháng, gia đình anh chị dự tính vẫn dư ra gần 20 triệu đồng để trang trải các chi phí khác.

Tuy nhiên, ngay sau đó, các biến cố ập đến cùng lúc, người chồng mất việc và gia đình đón tin vui có em bé. Lúc này, kế hoạch tài chính ban đầu sụp đổ hoàn toàn. Thu nhập giảm xuống chỉ còn 12 - 13 triệu đồng/tháng, trong khi chi phí sinh hoạt tăng lên và áp lực trả nợ ngân hàng vẫn hiện hữu.

Hệ quả là dòng tiền để trả nợ như dự kiến ban đầu bị đứt gãy. Từ thế chủ động, họ rơi vào cảnh âm tiền hàng tháng và đối mặt với áp lực trả nợ ngân hàng trong khi nguồn thu chính bị ảnh hưởng và chi phí sinh hoạt tăng vọt.

Tương tự, gia đình anh Thái Hòa với mức thu nhập 50 triệu đồng/tháng cũng đưa ra một lựa chọn đầy tự tin với phương án vay 1,1 tỷ đồng để mua một căn nhà giá 2,1 tỷ đồng tại Hải Phòng.

Tuy nhiên, dù đã dự phòng tài chính với mức lãi suất tăng cao, anh Hòa cũng rơi vào khó khăn khi công việc kinh doanh hiện hữu của anh bị ảnh hưởng, bị thu hồi mặt bằng kinh doanh.

Cũng có kế hoạch mua nhà, tuy nhiên, gia đình chị Phương cũng gặp áp lực tương tự khi phải đưa ra quyết định giữa việc tiếp tục vay mua nhà trả góp hay rút vốn để chuẩn bị 600 triệu đồng cho con gái đi du học đột xuất.

Khi tài sản bị "đóng băng" vào bất động sản, việc thiếu hụt dòng tiền mặt lưu động đang khiến gia đình chị Phương rơi vào cảnh tiến thoái lưỡng nan giữa việc đầu tư cho tương lai con cái và giữ lại tài sản.

Cách nào giải bài toán vay mua nhà thông minh?

Đưa ra lời khuyên cho các gia đình trong bài toán mua nhà, nhà báo Dương Ngọc Trinh cho rằng, các gia đình cần cân nhắc kỹ lưỡng giữa việc vay mua nhà và khả năng trả nợ. "Có được ngôi nhà là một chuyện, nhưng giữ được tự do tài chính khi sở hữu nó mới là thông minh".

Do đó, người mua nhà đừng chỉ nhìn vào giá trị căn nhà, hãy nhìn vào sự vận động của dòng tiền hàng tháng. Nếu khoản trả nợ (gốc + lãi) khiến các gia đình phải cắt bỏ hoàn toàn các nhu cầu cơ bản hoặc quỹ dự phòng, đó là một khoản đầu tư mạo hiểm.

Đồng quan điểm, chuyên gia tài chính Đỗ Thị Ngọc Như cũng chỉ ra rằng sai lầm lớn nhất của người mua nhà là "quá lạc quan vào tương lai". Chiến lược vay hợp lý cho các khách hàng là chỉ nên vay khi đã tính toán đến kịch bản thu nhập giảm 30-50% mà vẫn đảm bảo được dòng tiền trả nợ.

Bên cạnh đó, bà Như tiết lộ một công cụ hỗ trợ để các gia đình có thể sử dụng như ứng dụng như ứng dụng BIDV Home để tính toán dư nợ giảm dần. Điều này giúp người mua nhìn rõ "bức tranh nợ" trong 10 - 20 năm tới thay vì chỉ nhìn vào mức lãi suất ưu đãi của vài tháng đầu.

Nếu như bà Như tập trung vào kỹ thuật dòng tiền, thì chuyên gia bất động sản Nguyễn Lê Hải Đăng lại đưa ra một triết lý quan trọng về tâm thế đầu tư.

Theo đó, ông Đăng cho rằng, người mua nhà thường chia làm hai nhóm, nhóm mạo hiểm (chọn sản phẩm rồi mới tính tiền) và nhóm an toàn (tính tiền xong mới tìm nhà). Tuy nhiên, lời khuyên được đưa ra là: "Hãy đưa ra giải pháp an toàn nhất cho mình nhưng không được nằm trong vùng an toàn quá đà".

Ông Đăng cho rằng, sự thận trọng là tốt, nhưng đừng để thận trọng làm mất cơ hội. Việc quá thận trọng sẽ khiến người mua bị giới hạn lựa chọn, từ đó đánh mất những cơ hội đầu tư hoặc sở hữu không gian sống thực sự giá trị.

Đơn cử như lựa chọn vay mua nhà hay dùng 100% vốn tự có để đảm bảo an toàn tuyệt đối, tránh những rủi ro, theo vị chuyên gia này, việc không vay có thể giúp người mua nhà cảm thấy an tâm, nhưng sự thận trọng quá mức cũng khiến người mua nhà đánh mất cơ hội.

Thay vào đó, các gia đình có thể sử dụng đòn bẩy thấp (khoảng 20-30%) để tận dụng cơ hội khi thị trường ở vùng đáy, miễn là dòng tiền từ thu nhập đủ để bù đắp lãi suất.

Mua nhà là đụng đến một tài sản có giá trị lớn và việc thường sử dụng đòn bẩy tài chính là việc bình thường. Song nếu không có sự tính toán kỹ lưỡng, đó sẽ là một sự mạo hiểm nặng nề. Sự "thông minh" trong "Săn Nhà Thông Minh" không chỉ nằm ở việc tính đúng con số lãi suất hàng tháng trên ứng dụng, mà còn nằm ở năng lực quản trị rủi ro và tầm nhìn dài hạn để biến ngôi nhà từ một gánh nặng nợ nần thành một bệ phóng cho sự thịnh vượng.

Bên cạnh đó, theo ông Đăng, để hạn chế những rủi ro, các gia đình cũng nên có quỹ dự phòng cho các tình huống khẩn cấp như việc bị mất nguồn thu nhập đột ngột hoặc có việc cần dùng đến một lượng tiền lớn. Theo đó, người mua nhà nên có một quỹ dự phòng tương đương 6-12 tháng tiền trả nợ.

Trong trường hợp không thể chịu được gánh nặng tài chính, người mua nhà sẽ buộc phải bán tài sản để thu hồi vốn và trả nợ. Theo các chuyên gia, đây là một quyết định không ai mong muốn, tuy nhiên người mua nhà cần tính toán được cả những trường hợp này để dự phòng rủi ro.

Để làm được điều này, người mua nhà cần lựa chọn các bất động sản có thanh khoản ngay từ đầu, tránh việc đến lúc muốn bán nhà để trả nợ, nhưng lại không thể bán được do bất động sản đó không có thanh khoản. Lúc này, người mua nhà sẽ thực sự rơi vào bế tắc thực sự.

Đơn cử như với gia đình anh Hưng, thay vì chọn căn hộ lớn, hãy bắt đầu bằng căn hộ 1 phòng ngủ dễ cho thuê, dễ bán lại để linh hoạt dòng tiền khi có biến cố. Đây chính là cách giúp người mua nhà có được một tâm thế sẵn sàng trước mọi tình huống "không màu hồng" trong cuộc sống.

Phương Linh

Nguồn Nhà Quản Trị : https://theleader.vn/dung-de-mua-nha-tro-thanh-con-ac-mong-no-nan-d45700.html