FDI: Làn sóng mới nhìn từ thị trường bất động sản Việt Nam (Bài 1)

4 giờ trướcBài gốc

Làn sóng đầu tư nước ngoài (FDI) đang dịch chuyển sang công nghệ cao, năng lượng sạch và sản xuất giá trị gia tăng, kéo theo sự tái cấu trúc mạnh mẽ của thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam. Những thay đổi này phản ánh chiến lược thu hút FDI chọn lọc và mở ra quỹ đạo phát triển mới cho thị trường. Năm 2025 cũng tròn 30 năm Savills hiện diện tại Việt Nam, thời điểm đủ dài để quan sát những chuyển dịch quan trọng: từ công nghiệp, logistics đến văn phòng hạng A và mô hình đô thị tích hợp. Trong cuộc phỏng vấn riêng với Mekong ASEAN, Tổng giám đốc Savills Việt Nam Neil MacGregor chia sẻ những nhận định hệ thống về quá trình tái định hình thị trường dưới tác động của các dòng vốn ngoại.

Mekong ASEAN: Nhìn lại chặng đường gần 40 năm thu hút FDI của Việt Nam và 30 năm Savills có mặt tại thị trường, theo ông sự thay đổi lớn nhất của dòng vốn ngoại và những ảnh hưởng đối với BĐS Việt Nam là gì?

Ông Neil MacGregor: Trong 30 năm qua, chúng ta đã chứng kiến sự thay đổi mạnh mẽ của dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI). Từ những ngày đầu, khi các nhà sản xuất bắt đầu chuyển hoạt động sang Việt Nam, chủ yếu nhờ chi phí lao động thấp, họ xây dựng nhà máy để sản xuất hàng may mặc, giày dép, nội thất và các sản phẩm giá trị thấp. Giai đoạn này phát triển khá nhanh, đặc biệt với sự tham gia của các nhà đầu tư đến từ Đài Loan, Hồng Kông (Trung Quốc).

Bước phát triển tiếp theo của lĩnh vực BĐS là khi chúng ta chứng kiến những nhà phát triển nước ngoài đầu tiên gia nhập thị trường Việt Nam và liên doanh với các đối tác trong nước.

Nhiều khách sạn 5 sao đầu tiên, cũng như một số tòa nhà văn phòng và căn hộ dịch vụ tại Hà Nội và TP HCM đã được hình thành thông qua các liên doanh giữa nhà đầu tư nước ngoài và đối tác trong nước, những người tiên phong mang dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực BĐS Việt Nam.

Giai đoạn tiếp theo là khi Việt Nam gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO) và tiến trình toàn cầu hóa diễn ra mạnh mẽ trong các chuỗi cung ứng. Việt Nam bắt đầu khẳng định vị thế là một mắt xích quan trọng trong chuỗi cung ứng toàn cầu.

Chúng ta chứng kiến làn sóng mở rộng đầu tư sản xuất vào Việt Nam, đánh dấu hành trình Việt Nam vươn lên trong chuỗi giá trị. Từ giai đoạn ban đầu chỉ sản xuất hàng hóa giá trị thấp, các doanh nghiệp sản xuất tại Việt Nam đã chuyển sang lĩnh vực công nghệ cao, như điện thoại, thiết bị điện tử. Các nhà cung ứng của Apple bắt đầu gia nhập thị trường Việt Nam. Samsung cũng nhanh chóng khẳng định sự hiện diện của mình và hiện đã trở thành nhà đầu tư nước ngoài lớn nhất Việt Nam.

Hành trình đó tiếp tục được thúc đẩy mạnh mẽ hơn trong nhiệm kì đầu của Tổng thống Trump, khi hiệu ứng “Trung Quốc + 1” xuất hiện. Chúng ta chứng kiến sự tăng trưởng hơn nữa của ngành sản xuất cùng với dòng vốn FDI đi kèm.

Bên cạnh đó, thị trường BĐS công nghiệp cũng dần phát triển từ mô hình khu công nghiệp (KCN) truyền thống, nơi các nhà đầu tư nước ngoài (và cả trong nước) xây dựng KCN, đầu tư hạ tầng cơ bản rồi cho các doanh nghiệp thuê đất để tự xây nhà máy sang một mô hình BĐS công nghiệp mang tính thể chế hơn. Ở giai đoạn này, các nhà đầu tư nước ngoài bắt đầu xây dựng sẵn nhà xưởng và kho bãi để cho thuê.

Mô hình này đến nay đã trở nên rất phổ biến. Nhiều nền tảng công nghiệp hiện tập trung vào thị trường nhà xưởng và kho bãi xây sẵn cho thuê, đáp ứng các tiêu chuẩn ESG, công trình xanh, phát triển bền vững hoặc phát triển khu công nghiệp xanh theo hướng sinh thái... thay vì mô hình KCN truyền thống.

Cùng lúc đó, chúng ta cũng thấy các nhà đầu tư nước ngoài bắt đầu quan tâm đến lĩnh vực phát triển nhà ở tại Việt Nam. Nhiều nhà phát triển Singapore như CapitalLand, Keppel, cũng như một số nhà đầu tư Malaysia như Gamuda, SP Setia, đã triển khai các dự án quy mô lớn để bán, và kể từ đó đã mở rộng hoạt động rất thành công tại Việt Nam.

Đây chính là giai đoạn đầu tiên mà chúng ta chứng kiến các dự án BĐS 100% vốn nước ngoài tại Việt Nam. Kể từ đó đến nay, chúng ta đã thấy xuất hiện nhiều hơn các mô hình khác, từ phát triển văn phòng 100% vốn nước ngoài cho đến BĐS công nghiệp như đã đề cập ở trên.

Đó là những giai đoạn phát triển chính của dòng vốn FDI vào Việt Nam. Cho đến nay, ngay cả trong bối cảnh thị trường toàn cầu nhiều biến động, Việt Nam vẫn tiếp tục thu hút dòng vốn FDI mạnh mẽ trong năm 2025.

Mekong ASEAN: Là đơn vị kinh doanh dựa trên dữ liệu và tư vấn thị trường, theo Savill những giai đoạn nào để lại dấu ấn quan trọng của FDI tại Việt Nam, thưa ông?

Ông Neil MacGregor: Tôi có đề cập đến việc Việt Nam đã dần leo lên chuỗi giá trị như thế nào và ngày càng thu hút nhiều nhà sản xuất công nghệ cao, trái ngược với giai đoạn đầu, khi các nhà sản xuất chủ yếu đến Việt Nam để tận dụng lợi thế về chi phí lao động thấp.

Đó là giai đoạn chuyển đổi lớn đầu tiên tronh lĩnh vực công nghiệp và sản xuất. Giai đoạn chuyển đổi quan trọng tiếp theo là sự dịch chuyển từ các KCN truyền thống sang mô hình mang tính thể chế hơn, nơi các nền tảng công nghiệp hiện nay đang xây dựng danh mục sản phẩm công nghiệp cho thuê, tạo ra lợi nhuận và hướng đến quy mô đủ lớn để có thể niêm yết IPO trong tương lai. Đây chính là giai đoạn phát triển tiếp theo mà Việt Nam đang trải qua.

Về mảng logistics, Việt Nam vẫn chưa phát triển mạnh như một số thị trường khác trên thế giới, và vẫn còn nhiều tiềm năng tăng trưởng trong lĩnh vực này. Với sự mở rộng không ngừng của thương mại điện tử, cơ hội xây dựng hệ thống kho vận phân phối đang mở ra, đặc biệt là khi các tuyến đường vành đai ở Hà Nội và TP HCM đang dần hoàn thiện, tạo điều kiện thuận lợi để phát triển các trung tâm kho vận xung quanh hạ tầng mới này.

Ở lĩnh vực nhà ở, các nhà đầu tư nước ngoài vẫn chủ yếu tập trung vào các phân khúc cao cấp. Tuy nhiên, cũng có hình thức đầu tư gián tiếp vào các nền tảng của những chủ đầu tư nội địa mạnh.

Nam Long là một ví dụ tiêu biểu, công ty được niêm yết trên sàn chứng khoán và đã thu hút được lượng lớn vốn FDI ở cấp độ doanh nghiệp. Tôi cho rằng các nhà đầu tư nước ngoài vẫn mong muốn được tiếp cận nhiều hơn với phân khúc nhà ở giá phải chăng, nhưng thông thường họ sẽ thực hiện thông qua các nền tảng trong nước thay vì đầu tư trực tiếp.

Mekong ASEAN: Gần đây, các doanh nghiệp đến từ Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore và châu Âu đang cơ cấu lại danh mục đầu tư. Từ quan sát của Savills, xu hướng FDI vào BĐS Việt Nam hiện nay đang dịch chuyển theo những hướng nào?

Ông Neil MacGregor: Việt Nam vẫn là thị trường rất hấp dẫn đối với các nhà đầu tư và nhà phát triển BĐS tại các nền kinh tế mới nổi. Thị trường này mang lại tiềm năng tăng trưởng cao. Mặc dù tỷ suất lợi nhuận ban đầu có thể không quá lớn, nhưng khả năng sinh lời tổng thể hoặc tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR) trong dài hạn lại rất khả quan. Đây chính là yếu tố tiếp tục thu hút mạnh dòng vốn đầu tư nước ngoài.

Các nguồn vốn chính vẫn đến từ Hàn Quốc, Nhật Bản và Singapore, gần đây, chúng ta cũng bắt đầu thấy sự quan tâm từ các nhà đầu tư ở những khu vực khác.

Về phía các nhà phát triển dự án, lĩnh vực được quan tâm nhiều nhất hiện nay là BĐS nhà ở. Do tình trạng thiếu hụt nguồn cung trong thời gian qua, các nhà phát triển nhận thấy cơ hội lớn về tỷ lệ hấp thụ cao và tốc độ tiêu thụ tốt cho bất kỳ dự án nhà ở nào được tung ra thị trường. Vì vậy, BĐS nhà ở hiện đang là phân khúc đặc biệt được ưa chuộng.

Tại TP HCM, hiện đang thiếu nguồn cung văn phòng, và điều này đang thu hút rất nhiều sự quan tâm từ các nhà đầu tư. Trong khi đó, tại Hà Nội, chúng ta đã chứng kiến làn sóng FDI lớn, đặc biệt là từ Hàn Quốc, vào phân khúc văn phòng, xu hướng này vẫn đang tiếp tục diễn ra.

Tuy nhiên, tôi cho rằng vẫn còn nhiều nhà đầu tư nước ngoài muốn tham gia thị trường văn phòng tại TP HCM, do tình trạng thiếu hụt nguồn cung tương đối ở khu vực này.

Đối với phân khúc nghỉ dưỡng, đến nay vẫn chưa thu hút được nhiều vốn FDI. Các dự án nghỉ dưỡng chủ yếu được phát triển bởi các doanh nghiệp Việt Nam. Tuy nhiên, đây có thể là lĩnh vực tiềm năng cho các nhà đầu tư tham gia thị trường thông qua việc mua lại các khách sạn hoặc khu nghỉ dưỡng đang vận hành.

Tôi cho rằng trong thời gian tới, nguồn vốn đầu tư sẽ bắt đầu đổ nhiều hơn vào lĩnh vực du lịch - khách sạn, đặc biệt nhờ vào hiệu suất mạnh mẽ gần đây của ngành du lịch, cũng như sự trở lại của phân khúc MICE (hội nghị, hội thảo, triển lãm) tại Hà Nội và TP HCM.

Bên cạnh đó, APEC sắp được tổ chức tại Phú Quốc cũng đang thu hút rất nhiều sự quan tâm, và Đà Nẵng chắc chắn sẽ giữ vững vị thế là điểm đến nổi bật cho loại hình du lịch này.

Mekong ASEAN: BĐS công nghiệp và logistics được xem là động lực tăng trưởng quan trọng giai đoạn hậu Covid-19. Savills đánh giá lợi thế cạnh tranh của Việt Nam như thế nào so với các quốc gia ASEAN khác, và đâu là những hạn chế Việt Nam cần cải thiện?

Ông Neil MacGregor: Tôi cho rằng Việt Nam vẫn chưa đạt đến giai đoạn từ nhà máy đến người tiêu dùng một cách trực tiếp. Hiện vẫn còn tồn tại các bước trung gian trong chuỗi cung ứng. Tôi không phải chuyên gia trong lĩnh vực này, nhưng tôi tin rằng các trung tâm kho vận phân phối vẫn đóng vai trò cần thiết, và chúng ta sẽ chứng kiến sự phát triển mạnh mẽ hơn trong vài năm tới.

Cho đến nay, lĩnh vực này vẫn còn ở quy mô khá hạn chế, nhưng tôi cho rằng đây sẽ là một mảng có tiềm năng tăng trưởng đáng kể trong tương lai. Tại Việt Nam, Hà Nội và TP HCM vẫn là hai thị trường trọng điểm. Bên cạnh đó, còn có nhiều thành phố cấp hai đang phát triển nhanh chóng cùng với sự gia tăng của tầng lớp trung lưu, như Hải Phòng, Đà Nẵng, Nha Trang, Cần Thơ và Vũng Tàu. Tất cả những thành phố này đều có tiềm năng rất lớn và trong tương lai sẽ cần đến các cơ sở logistics hoặc kho phân phối để đáp ứng nhu cầu của thị trường địa phương.

Mekong ASEAN: Song song với nguồn vốn mới, làn sóng mua bán - sáp nhập (M&A) BĐS cũng diễn ra mạnh mẽ. Savills quan sát dòng vốn tái cơ cấu này ra sao, phản ánh điều gì về mức độ tin tưởng của nhà đầu tư quốc tế đối với thị trường Việt Nam?

Ông Neil MacGregor: Các nhà đầu tư nước ngoài đang quay trở lại Việt Nam để tìm kiếm cơ hội, sau những cải thiện gần đây trong khung pháp lý. Hiện nay, Việt Nam đã ban hành Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật kinh doanh BĐS, tất cả đều góp phần tạo nên một môi trường phát triển BĐS minh bạch và ổn định hơn.

Nhiều nhà đầu tư nước ngoài đã chờ đợi những thay đổi này, và giờ đây họ nhìn thấy thời điểm thuận lợi để triển khai dự án cũng như hợp tác với các đối tác trong nước dù là thông qua mua lại dự án để tự phát triển, hay liên doanh với chủ đầu tư Việt Nam.

Bên cạnh đó, chi phí vốn tại Việt Nam hiện đang thấp hơn trước, lãi suất giảm khiến cho việc huy động vốn và triển khai dự án trở nên khả thi hơn.

Thêm vào đó, Chính phủ Việt Nam có chủ trương rất ủng hộ doanh nghiệp và đặt mục tiêu tăng trưởng kinh tế cao. Một trong những trọng tâm của mô hình tăng trưởng này là đầu tư mạnh vào hạ tầng.

Chính nguồn đầu tư này đang mở ra hàng loạt cơ hội phát triển BĐS mới, đồng thời thúc đẩy sự hợp tác giữa nhà đầu tư nước ngoài và nhà phát triển nội địa bao gồm cả các doanh nghiệp đang nắm giữ quỹ đất lớn, nay có thể chuyển nhượng cho nhà đầu tư trong hoặc ngoài nước để tiếp tục triển khai dự án.

Một ví dụ điển hình là các tuyến đường vành đai. Hà Nội hiện đã hoàn thiện hệ thống đường vành đai, còn tại TP HCM, Vành đai 3 - một dự án hạ tầng trọng điểm - sẽ hoàn thành vào năm sau, và Vành đai 4 cũng đang được lên kế hoạch.

Cùng với đó là hàng loạt tuyến cao tốc mới và sân bay Long Thành ở phía Nam đang được xây dựng. Tất cả những dự án hạ tầng này đang mở ra cơ hội lớn cho phát triển BĐS, kéo theo làn sóng quan tâm mới đối với các thương vụ M&A trên thị trường.

Qua soi chiếu của các chuyên gia tư vấn Savills, những chuyển dịch 30 năm qua mới chỉ là phần mở đầu của chu kỳ FDI tiếp theo, nơi cạnh tranh không còn nằm ở chi phí lao động mà ở năng lực đổi mới. Bài 2 sẽ phân tích cách Việt Nam chuẩn bị cho chiến lược FDI chọn lọc và tác động của xu hướng này lên bất động sản trong thập kỷ tới.

Ngọc Linh

Ngọc Linh

Nguồn Mekong Asean : https://mekongasean.vn/fdi-lan-song-moi-nhin-tu-thi-truong-bat-dong-san-viet-nam-bai-1-49166.html