Giá bất động sản đang tăng thật hay tăng 'ảo'?

6 giờ trướcBài gốc

Trong báo cáo mới phát hành của One Mount Group cho biết, giá bán trung bình của căn hộ tại TP.HCM đã lên tới 88,7 triệu đồng/m2 trong quý II-2025.

Theo Sở Xây dựng TP.HCM, giá chung cư tại thành phố có xu hướng tăng liên tục với mức tăng trung bình từ 15-20% mỗi năm.

Theo thống kê Công ty chứng khoán Techcombank (TCBS), giá bán trung bình căn hộ sơ cấp tại Hà Nội giữa các khu vực cũng đạt 80 triệu đồng/m2 trong quý II-2025.

Theo GS Đặng Hùng Võ, thị trường bất động sản Việt Nam đang đối mặt với một nghịch lý đáng lo ngại: giá nhà đất liên tục tăng cao, nhưng giao dịch lại giảm mạnh. Hiện tượng này đi ngược lại hoàn toàn quy luật kinh tế thị trường, nơi giá chỉ tăng khi nhu cầu sôi động và nguồn cung khan hiếm.

Trên thực tế, giá nhà ở xã hội hiện nay đã tăng hơn gấp đôi so với năm 2010. Tuy nhiên, sự tăng giá này không đến từ việc thiếu cung hay nhu cầu mua bán sôi nổi. Ngược lại, nhiều người muốn bán nhưng không bán được.

Việc giá nhà tăng không theo quy luật cung cầu đã tạo ra một "cơn sốt giá ảo". Điều này không chỉ khiến những người có thu nhập thấp, ngay cả tầng lớp trung lưu cũng gặp khó khăn khi giá nhà vượt xa khả năng tài chính của họ.

GS Đặng Hùng Võ cho biết, về mặt lý thuyết, chung cư là loại hình nhà ở có thể giúp giải quyết bài toán cung cầu, đưa giá về mức phù hợp với thu nhập của nhiều người.

Nguyên nhân là do chung cư tận dụng không gian theo chiều dọc. Trên một mảnh đất, thay vì chỉ xây một căn nhà duy nhất, người ta có thể xây một tòa nhà cao 30 tầng.

Việc này giúp mở rộng diện tích đất theo chiều thẳng đứng, tạo ra hàng chục, thậm chí hàng trăm căn hộ trên cùng một diện tích, từ đó giảm giá thành trên mỗi đơn vị nhà ở.

Theo nguyên tắc này, chung cư nên có giá phù hợp, đáp ứng được nhu cầu của cả những người có thu nhập trung bình lẫn thu nhập thấp. Tuy nhiên, trên thực tế, giá chung cư tại Việt Nam lại đang tăng cao, khiến nhiều người gặp khó khăn trong việc sở hữu nhà.

Giá nhà chung cư tăng cao bất thường không chỉ do quan hệ cung cầu đơn thuần mà còn bởi nhiều yếu tố phức tạp, tạo nên một thị trường thiếu ổn định. Nhiều dự án chung cư bị đình trệ từ năm 2018-2020 do vướng mắc pháp lý, chưa được giải quyết dứt điểm.

Các chủ đầu tư gặp khó khăn khi phải nộp tiền sử dụng đất theo giá tại thời điểm nộp, thay vì giá lúc phê duyệt dự án. Sự chênh lệch lên đến gần 10 năm khiến giá đất tăng vọt, phá vỡ kế hoạch tài chính ban đầu của dự án.

Từ sau đại dịch, nguồn cung nhà ở nói chung giảm sút đáng kể. Nhiều dự án bị dừng phê duyệt do vi phạm pháp luật, làm nguồn cung đã khan hiếm lại càng khan hiếm hơn.

Ông Trần Quang Trung, Giám đốc kinh doanh OneHousing nhận định, giá bất động sản tăng là một diễn biến hết sức bình thường khi so sánh với các kênh đầu tư khác.

Chẳng hạn, vàng cũng liên tục tăng giá, và sự chênh lệch giữa tiền đồng và các đồng tiền khác cũng có xu hướng tăng từ đầu năm đến nay. Điều này cho thấy, bất động sản cũng đi theo quy luật chung của thị trường tài chính.

Giá bất động sản được cấu thành từ nhiều yếu tố, và phần lớn các yếu tố này đang có xu hướng tăng, khiến giá bất động sản khó giảm xuống. Cụ thể, Nhà nước đã áp dụng khung giá đất mới, theo hướng tiệm cận với giá thị trường. Hầu hết các tỉnh, thành phố đều đã điều chỉnh giá đất tăng lên, làm tăng chi phí đầu vào cho các dự án.

Giá các loại vật liệu xây dựng như cát, sắt, xi măng và chi phí nhân công đều tăng. Điều này trực tiếp đẩy giá thành xây dựng lên cao, dẫn đến giá bán sản phẩm cuối cùng cũng tăng theo.

"Khi nhìn vào các yếu tố cấu thành chính này, có thể thấy gần như không có yếu tố nào giúp giá bất động sản giảm đi" - ông Trung đánh giá.

Theo ông Trung, yếu tố đẩy giá bất động sản lên đến từ hiện tượng thường thấy là khi một dự án sơ cấp (dự án mới mở bán) được tung ra với giá cao, các dự án thứ cấp (các căn hộ đã bàn giao) lân cận cũng có xu hướng tăng giá ăn theo.

"Các dự án chung cư mới sẽ tiếp tục thiết lập những mặt bằng giá cao hơn và thị trường vẫn sẽ chấp nhận điều đó. Lý do là nhu cầu của người dân hiện nay đã thay đổi.

Họ không chỉ cần một nơi để ở, mà còn cần một sản phẩm xứng tầm với từng phân khúc, đáp ứng được những tiêu chuẩn cao hơn về thiết kế, tiện ích và chất lượng sống. Chính nhu cầu này sẽ tiếp tục là động lực cho việc hình thành những mặt bằng giá mới cho các dự án chung cư trong tương lai"- ông Trung nói.

PHƯƠNG MINH

Nguồn PLO : https://plo.vn/gia-bat-dong-san-dang-tang-that-hay-tang-ao-post867120.html